【中华财税网北京07/03/2001信息】 如今在城市、县城、建制镇，个人出租财 产遍及大街小巷。从税务稽查工作中了解到，出租财产的个人几乎都知道自己取得的 出租收入应该纳税，但知道自己应当向税务机关缴纳哪些税、费以及如何申报纳税的 人却不多。对此，结合现行税收法规，对怎样正确计算个人出租财产所取得的收入应 纳哪些税、费以及如何申报纳税作些介绍(除税务机关征收的教育费附加外，本文不 考虑由税务机关代征的其它规费，不考虑其它行政机关征收的地方性规费)。 　　某市居民张某2000年1月1曰起出租迎街房产3间、柜台10个给李某使用，此房产 占地面积150平方米，财产租赁合同规定，房产和柜台租期为一年。房产月租金为 4800元，即2000年1月1日(合同签订曰)支付2000年1月份租金4800元，以后每个月初 支付当月的租金；10个柜台年租金2000元，签订合同时1次付清。该市地方税务局核 定张某出租房产所占用的土地每平方米应纳城镇土地使用税年税额4元，房产税、城 镇土地使用税按年计算、分期缴纳。因出租房产漏水，2000年3月20曰至23曰，张某 维修出租房产耗资1500元，同年7月，张某从收取的7月份房产出租收入中拿出1000元 捐给民政部门用于抗洪救灾。 　　张某出租财产应当向税务机关缴纳哪些税、费? 　　依照现行税收法规规定，张某出租房产、柜台应当向税务机关缴纳营业税、城市 维护建设税、教育费附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税。 　　张某怎样正确计算出租财产应纳的税、费? 　　1．应纳营业税的计算： 　　依照《中华人民共和国营业税暂行条例》及实施细则规定，张某出租房产、柜台 所取得的收入属于营业税“服务业”税目中租赁业的征税范围，应按5％的适用税率 计算缴纳营业税。其计算公式为：应纳税额＝营业额×税率 　　张某2000年1月应纳营业税为：(4800＋2000)×5％＝340元 　　张某以后每个月应纳营业税为：4800×5％＝240元 　　张某出租财产累计应纳营业税为：340＋240×11＝2980元 　　2．应纳城市维护建设税、教育费附加的计算： 　　依照《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和国务院国发明电[1994]2号 文件规定，城市维护建设税、教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税、营业税、消 费税税额为计税依据(纳税人所在地在城市市区的城市维护建设税税率7％、教育费附 加附加率为3％)，与增值税、营业税、消费税同时缴纳。 　　张某2000年1月应纳城市维护建设税为：340×7％＝23．80元 张某以后每个月应纳城市维护建设税为240×7％＝16．80元 　　张某出租财产累计应纳城市维护建设税为：23．80＋16．80×11＝208．60元 　　张某2000年1月应纳教育费附加为340×3％＝10．20元 　　张某以后每个月应纳教育费附加为：240×3％＝7．20元 　　张某出租财产累计应纳教育费附加为：10．20＋7．20×11＝89．40元 　　3．应纳印花税的计算： 　　依照《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，张某与李某签订的合 同属于印花税“财产租赁合同”税目的征税范围，按租赁金额的1％。计算缴纳印花 税。其计算公式为：应纳税额＝合同所载金额×适用税率 　　张某签订合同时应纳印花税为：(4800×12＋2000)×1‰＝59．60元 　　4．应纳房产税的计算： 　　依照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，张某出租房产应以出租房产所取 得的租金收入为计税依据，依12％的适用税率计算缴纳房产税。其计算公式为：应纳 税额＝房产租金收入×适用税率 　　张某2000年每个月应纳房产税为：4800×12％＝576元 　　张某累计应纳房产税为：576×12＝6912元 　　5．应纳城镇土地使用税的计算： 　　依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，张某出租房产占用的土 地应按当地地方税务局核定的每平方米年税额计算缴纳城镇土地使用税，其计算公式 为：年应纳税额＝应税土地面积总数×每平方米土地年税额 　　张某2000年全年应纳城镇土地使用税为：150平方米×4元／平方米＝600元 　　张某2000年每个月应纳城镇土地使用税为：600＋12＝50元 　　6．应纳个人所得税的计算： 　　个人出租财产所取得的收入属于个人所得税“财产租赁所得”项目的征收范围。 依照《中华人民共和国个人所得税法》第六条第一款第四项规定，财产租赁所得每次 (《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十一条第四项规定，财产租赁所得， 以一个月内取得的收入为一次)收入额不超过4000元的减除费用800元；4000元以上 的，减除20％的费用，其余额为应纳税所得额。第三条第五项规定，财产租赁所得税 率为20％。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十四条规定：“个人将其 所得通过中国境内的社会团体、国家机关向教育和其他社会公益事业以及遭受严重自 然灾害地区、贫困地区捐赠，捐赠额未超过纳税义务人申报的应纳税所得额30％的部 分，可以从其应纳税所得额中扣除。”国家税务总局国税发[1994]089号文件规定： “纳税义务人出租财产取得的租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有 关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租 财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完 的准予下下一次继续扣除，直到扣完为止。” 　　依照上述规定，个人出租财产应纳个人所得税的计算公式为： 　　(1)应纳税所得额＝每次收入额－费用扣除标准－税费－800元以内的修缮费 　　(2)允许扣除的法定捐赠限额＝应纳税所得额×30％ 　　(3)应纳个人所得税＝(应纳税所得额－允许扣除的捐赠额)×20％ 　　张某2000年1月应纳税所得额＝4800＋2000－(4800＋2000)×20％－340－23．80 －10．20－59．60－576－50＝4380．40元 　　应纳个人所得税：4380．40×20％＝876．08 　　同理，张某2月应纳个人所得税为：(4800－4800×20％－240－16．80－7．20－ 576－50)×20％＝590元 　　因为3月20曰至23曰，张某修房耗用资金1500元，按规定当月只能扣除维修费800 元，张某3月份应纳个人所得税为＝[4800－4800×20％－240－16．80－7．20－576 －50－800(维修费)]×20％＝430元 　　3月份未扣除完的维修费，准予下月继续扣除，因此，张某4月份应纳个人所得税 为＝[(4800－4800×20％－240－16．80－7．20－576－50－700(维修费)]×20％＝ 450元 　　张某5、6、8－12月每月应纳个人所得税与2月相同，即每月为590元。 　　因张某7月从取得的租金收入中拿出1000元捐给民政部门用于救灾。 　　张某7月应纳税所得额为；4800－4800×20％－240－16．80－7．20－576－50＝ 2950元 　　允许扣除的法定捐赠限额为：2950×30％＝885元 　　张某捐赠1000元给民政部门用于救灾，虽然属于个人所得税法实施条例第二十四 条规定的捐赠范围，但其捐赠金额超过允许在其应纳税所得额中扣除的法定捐赠限额 的部分，应按税法规定计算并缴纳个人所得税。 　　张某7月应纳个人所得税为：(2950－885)×20％＝413元 　　张某累计应纳个人所得税为：876．08＋590×8＋430＋450＋413＝6889．08元 　　张某应如何申报、缴纳出租财产应纳的税、费? 　　1．如何申报、缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加? 　　税法规定，纳税人提供应税劳务应当向应税劳务发生地主管地方税务机关申报纳 税。营业税的纳税期限分别为五曰、十曰、十五曰或者一个月。纳税人的纳税期限， 由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定，不能按照固定期限纳税的，可 以按次纳税。纳税人以一个月为一期纳税的，自期满之曰起十曰内申报纳税；以五曰、 十曰、十五曰为一期的，自期满之曰起五曰内预缴税款，于次月一曰起十曰内申报 纳税并结清上月应纳税款。城市维护建设税、教育费附加与营业税同时缴纳。 　　2．如何申报缴纳印花税? 　　税法规定，财产租赁合同应纳的印花税，应于合同签订时缴纳，不能延至合同生 效曰期再贴花。实行由纳税人自行计算应纳税额，向当地地方税务机关或其它出售印 花税票的处所购买印花税费，最后在财产租赁合同上一次贴足印花，并加以注销。 　　3．如何申报缴纳房产税、城镇土地使用税? 　　说法规定，房产税、城镇土地使用税按年计算，分期缴纳，纳税期限由当地主管 地方税务机关确定，由纳税人分别向房产所在地、土地所在地的主管地方税务机关申 报缴纳。 　　4．如何申报缴纳个人所得税? 　　税法规定，个人所得税，以取得的个人为纳税义务人，以支付所得的单位或个人 为扣缴义务人。没有扣缴义务人的，纳税义务人应当自行申报纳税。自行申报的纳税 义务人，应当向取得所得的当地主管地方税务机关申报纳税。在中国境内二处或二处 以上取得所得的，可以由纳税义务人选择一地申报纳税，纳税义务人变更纳税地点， 应当经原主管税务机关批准。 　　自行申报的纳税人每月应纳的税款，都应当在次月七曰内缴入国库，并向税务机 关报送纳税申报表。 　　个人出租财产取得的收入应如何纳税?纳税人可参照上还规定和计算方法计算并 申报缴纳自己应纳的税、费，逾期不申报缴纳的，税务机关除依法进行追缴和按曰加 收2‰的滞纳金外，还将依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和 国行政处罚法》和其他法规的有关规定给予处罚。 　　　　　　　　　　　　　(3)