【中华财税网北京02/24/2000信息】　１９９３年季某父亲去世，遗留一幢 ２层楼房，由季某继承并居住。１９９７年季某因工作调动，嫌该房离其工作单 位较远，决定将其卖掉。１９９７年４月，经介绍季某同本市居民王某签订购房 协议，王某愿以１４万元购买此房，并预先支付了购房款８万元。因该房产权证 尚存放在季某之妻周某所在单位，周某又出差在外，于是双方约定，周某出差回 来，即办理产权过户登记，办完手续后王某再支付剩余６万元的房款。１９９７ 年６月，季某之妻周某的表叔丁某找到季某，要求以１０万元价格购买此房，季 某考虑到丁某一方面是亲戚，再者以前给过自己很多帮助，恰逢此时周某又出差 回来，在征得周某同意的情况下，季某应允将房卖给丁某，同时向王某提出解除 原签订的购房协议，王某未同意。７月２８日，季某与丁某在主管部门办理了过 户登记手续，双方约定，丁某在１０月一次性将购房款支付完毕。１９９７年８ 月３日，当地地税部门经查证后，向季某下达缴纳税款通知书，税务部门以王某 已支付部分购房款为由，将１４万元作为转让房地产的收入计算纳税，要求季某 缴纳土地增值税款３７５２元，并以季某超出申报期未予纳税申报为由处以１０ ００元的罚款。季某对此不服，认为其实际卖房收入为１０万元，而不应该按１ ４万元征税。在按照通知书缴纳了税款和罚款之后，季某向上级税务机关提出了 行政复议，行政复议维持原决定，季某遂向法院提起行政诉讼。 本案的真正焦点在于，季某转让房产的收入究竟是多少？这直接关系到季某 应当缴纳多少土地增值税的问题。季某先同本市居民王某签订了买卖房屋的合同， 约定购房款为１４万元，并且由王某即行交付８万元购房款，但双方未办理房屋 过户手续。后季某同其妻与亲戚丁某就该房屋又签订了一份购房协议，同意将此 房卖给丁某，并约定价款为１０万元。与此同时，季某向王某提出解除他们签订 在先的购房合同，但遭王某拒绝。随后，季某同丁某办理了该房的产权过户手续。 季某和王某、丁某先后签订的这两个卖房合同，究竟是否有效，或者说，季某的 这次转让房产的行为所取得的收入究竟是１４万元还是１０万元呢？ 就本案而言，虽然季某同王某签订购房协议在先，但却未同王某办理房产转 移登记手续。而丁某签订购房合同在后，却同季某办理了房产转移手续。那么， 按照前述的登记要件制度，季某同王某之间的购房协议，虽然符合合同成立条件， 而且还支付了部分购房款，但由于缺乏权力登记这一形式要件，所以该协议不能 生效。而后，买受人丁某办理了产权过户登记手续，那么，只要其不具有侵害前 买受人债权的恶意，或者不具有与出卖人恶意串通的行为，即使其已知该房出售 给他人，原则上，其登记的效力也应受到法律的维护，其登记取得的权利也应受 到保护，因此，季某同丁某后签的购房合同才是生效合同。在这里有一点要顺带 提一下，该房虽为季某继承其父遗产所得，但由于该继承发生在季某同其妻周某 婚姻关系存续期间，因此，该房应属季某同周某的夫妻共同财产。季某在周某出 差期间，在未征得周某同意的情况之下，处分夫妻共同财产，也存在着权利处分 瑕疵。从这个意义上讲，季某同王某的协议也不应生效。综上所述，作为税务机 关征收税款，应以真实合法的售房销售发生额为征税依据，因此，在本案中，税 务机关应依季某同丁某在协议中所约定的价金即１０万元征收税款，而不应以季 某同王某约定的１４万元作为计税依据。 目前，我国的土地增值税制，从计价看多是以买卖双方的成交价为准，然而， 这种方法漏洞也是颇多的，比如，买卖双方为逃避纳税，往往伪造文件，隐瞒、 虚报成交价，提高扣除项目金额等等，致使房地产增值额难以确定，若采用公告 现值法又存在一定弊端。因此，以后应对这种纯以成交价为准的计价方法进行完 善，如尽快建立和完善房地产估价制度和房地产市场的定价制度，强化房地产产 权登记制度，尽快实行“房地合一”的产权制度等等。 另外，按照现行的土地增值税暂行条例及实施细则的规定，土地增值税的纳 税人应当自转让房地产合同签订之日起７日内向房地产所在地的地方税务机关办 理纳税申报，事实上这样规定是不科学的。房地产所有权的转移不同于动产所有 权的转移，房地产转让合同的签订，并不代表房地产所有权的转移，而只有当买 卖双方在有关机关办理了房产转移登记手续后，房产所有权才发生转移，房产销 售行为也才获得法律上的认可。而税务机关征税，应以真实发生的销售额为计税 依据，转让房地产合同中所确定的价款，不见得是最终产权转移后所实际发生的 销售金额，要求纳税人仅按照转让房地产合同中确定的价格申报纳税，实际上是 和民法相冲突的，容易产生偏差。目前在实践中，税务机关一般都采取同房地产 产权登记管理机构相结合的办法，在纳税人办理产权转移登记时，进行纳税申报， 这样做才更符合法律精神，更为科学。