【中华财税网北京02/24/2000信息】　随着社会主义市场经济体制的建立， 企业改革力度不断加大、多种经济成份不断壮大、人民生活水平不断提高，租赁 业近几年来得到了长足的发展，大到机器设备、房屋租赁者有之，小到家用电器、 通讯工具等日常用品租赁者亦有之。单位租赁者有之、个人租赁者亦有之。作为 一种古老而又新兴的行业。租赁业纳税人该如何缴纳地方税呢?(本文在此不考虑 由税务机关代征的地方性规费) 　　一、纳税人的界定 　　所谓租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让 他人使用的业务。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定， 它属于营业税税目税率表中服务业下的一个子目，凡是从事租赁经营的单位和个 人，都是租赁业营业税的纳税义务人，包括独立核算和非独立核算的单位及承包、 挂靠承租经营者(但是企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税 人，这里暂不介绍)。 　　二、应纳税(费)种 　　除营业税外，从事租赁业纳税人应纳的税种还有：随同营业税附征的城市维 护建设税、教育费附加；企业所得税或个人所得税。 　　其它规定： 　　(一)融资租赁不按租凭业税目征税[国家税务总局国税发(1993)149号文]。 　　(二)出租房产纳税人应依照房产租金收入计算缴纳房产税(国务院国发[1986] 90号文)。 　　(三)财产租赁合同应按租赁金额缴纳印花税[1988年国务院令第11号]。 　　(四)在城市、县城建制镇、工矿区范围内纳税人出租房屋所用的土地缴纳城 镇、土地使用税[1988年国务院今第17号]。 　　三、计税依据和税（费）率 　　租赁业纳税人的计税依据是：纳税人经营租赁业务所取得的租金收入，不得 扣除任何费用。在现实生活中，有如下情形需要注意：单位或个人出租闲置房屋， 承租者投资装修，双方约定在一定时间内由承租者经营，到期承租者归还房屋使 用权，不进行结算，其实质是出租者用收取的租金装修房屋，应视为有偿行为缴 纳营业税。又如某个人出资给医院，指定购置一台医疗仪器，该仪器的所有权归 出资方个人，该个人和医院以该项医疗仪器检验收入按一定比例分成，对个人所 得的分成收入应属于租赁业的营业收入，应全额计征营业税，营业税率为5％， 城市维护建设税、教育费附加分别按7％(县城、建制镇及其工矿区内5％，其他 非市区、县城、建制镇1％)、3％附征。房屋出租的印花税按租赁收入1‰征收， 房产税依租金收入12％征收，土地使用税适用等级税额，企业所得税依应纳税所 得额(收入总额减去成本费用及损失后的余额)，按照33％(年应纳税所得额在3万 元以下，含3万元的，暂按18％税率征收；在3万元以上，10万元以下，含10万元 的，暂按27％税率征收)比例税率计征企业所得税。纳税人是个人的，其出租财 产取得租赁收入，依法减除规定费用后(每次收入不超过4000元的，减除费用800 元；4000元以上的减除20％费用)依20％的比例税率征收。 　　租赁业应纳税(费)额的计算公式如下： 　　1．应纳营业税额＝营业额×5％ 　　2．应纳城市维护建设税额＝实缴营业税税额×适用税率 　　3．应纳教育费附加＝实缴营业税税额×3％ 　　4．印花税＝租赁收入×1‰ 　　5．房产税＝房屋租金收入×12％ 　　6．土地使用税＝租赁房屋占用土地面积(平方米)×适用税额 　　7．应纳企业所得税＝应纳税所得额×适用税率 　　8．个人所得税＝计税依据×20％ 　　四、纳税期限、纳税义务发生时间和纳税地点 　　租赁业营业税及其附征的纳税期限分别为五日、十日、十五日或者一个月， 纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定， 一般情况下为一个月，于次月十日内申报缴纳。不能按照纳税期限纳税的，可以 按次纳税。租赁业房产税和土地使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由当地税 务机关确定。租赁业印花税应在合同的签定时贴花，如果合同在外国签订的，应 在国内使用时贴花。纳税人是企业的，其应纳企业所得税应于每月或每季终了后 15天内，向其所在地税务机关分期预缴、年终进行汇算清缴。缴纳个人所得税的 纳税人，应在每次取得收入或扣缴义务人扣缴税款的次月七日内申报缴纳。租赁 业营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收 入款项凭据的当天。 　　租赁业营业税的纳税地点是租赁行为发生地，纳税人应当向发生地主管税务 机关申报纳税。房产税由房产所在地税务机关负责征收。房产不在一地的纳税人， 应按房屋的座落地点，分别向房屋所在地的税务机关缴纳房产税。土地使用税由 土地所在地税务机关负责征收。企业所得税，除国家另有规定外，由纳税人向所 在地主管税务机关缴纳。个人所得税，应当向取得所得的当地主管税务机关申报 纳税。 　　纳税人必须在法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定 确定的申报期限内办理纳税申报。不按期申报的，由税务机关责令限期改正，可 以处以二干元以下的罚款。逾期不改正的，可以处以二干元以上一万元以下的罚 款。 　　现举例说明如下： 　　湖北省某县城某居民1月份将自有房屋出租给他人使用，合同规定：租期三年， 年租金20，000元。每年1月、7月支付租金，该房屋位于一等地段，土地面积500 平方米，单位税额2元／平方米，当地税务机关规定房产税、土地使用税纳税期限 为半年。该居民当月取得租金收入10，0000元，问该居民当月应如何纳税? 　　1．计算应纳营业税 　　应纳营业税税额＝10，000×5％(元) 　　2．计算应纳城建税、教育费附加 　　(1)应纳城市维护建设税税额＝500×5％＝25(元) 　　(2)应纳教育费附加＝500×3％＝15(元) 　　3．计算应纳印花税 　　应纳印花税税额＝20，000×3×1‰＝60(元) 　　4．计算应纳房产税 　　应纳房产税税额＝10，000×12％＝1200(元) 　　5．计算应纳土地使用税 　　应纳土地使用税税额＝500×2＝1000(元) 　　6．计算应纳个人所得税 　　应纳个人所得税＝10，000×(1－20％)×20％＝1600(元) 　　7．计算该居民1月份应纳的税费(因房产税、土地使用税未到纳税期限．故暂 不予计算) 　　计算应纳的税费＝500＋25＋15＋60＋1600＝2200(元) 　　五、减免税规定 　　(一)土地使用税的免税政策规定。下列土地免征土地使用税：1．国家机关、 军队武警，经国务院或其授权的部门以及省人民政府批准设立的团体自用的土地； 2．由国家财政部门拨付事业经费单位自用的土地；3．宗教寺庙等自用的土地； 4．学校、医院、福利院自用的土地；5，残疾人占从业人员总数35％以上的企业 用地等等[湖北省税务局(1989)鄂税字90号文]。 　　(二)企业所得税的免税政策规定：法律、行政法规和国务院有关规定给予减税 或者免税的企业，依照规定执行(中华人民共和国国务院令第137号)。 　　六、纳税人应注意的纳税事项 　　(一)为有效控制税源，有租赁收入的纳税人应当自依照法律、行政法规成为纳 税义务人之日起30日内向所在地地方税务机关申报办理税务登记。 　　(二)租赁业纳税人应按规定期限向税务机关办理纳税申报，自行缴纳税款。 　　(三)租赁业纳税人应按税务机关要求建账立制，经批准不需建账或建制不健全 的，主管税务机关可以核定其应纳税款。 　　(四)租赁业纳税人应当领取、使用地方税务机关监制的统一发票，需用量不大 的按次到地税机关开具发票，承租方不许用白条或其它票据代替统一发票入账。 　　(五)地方税务机关应当强化对租赁业纳税人的监督检查，纳税人应如实反映 情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。 　　 (六)租赁业纳税人不依法履行纳税义务，甚至偷抗税的，依据《中华人民共 和国税收征收管理法》及其实施细则处理，情节严重的还将移送司法机关追究刑 事责任。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（k2000020320211）