【中华财税网北京06/18/2003信息】　合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提 供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金合作建房。本文拟以不同方式下的合 作建房所涉及的营业税及主要账务处理作粗浅探讨。 　　一、以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换 　　在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权， 发生了转让土地使用权的行为；乙方以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土 地使用权，发生了销售不动产的行为。双方都发生了营业税应税行为。对甲方应按“ 转让无形资产-转让土地使用权”征收营业税，对乙方应按“销售不动产”征收营业 税。由于双方没有进行货币结算，因此应按照营业税暂行条例实施细则第十五条的规 定，分别核定各自的营业额。双方将分得的房屋销售时，发生了销售不动产的行为， 对其销售收入应按“销售不动产”征收营业税。 　　假如不涉及补价，按非货币性交易处理原则，甲方以无形资产换入固定资产的账 务处理为： 　　借：固定资产(换出资产的账面价值加应支付的相关税费) 　 　无形资产减值准备(换出的无形资产已计提的减值准备) 　　贷：无形资产(账面余额) 　　银行存款(支付的相关费用) 　　应交税金(应交的相关税金) 　　乙方通过非货币性交易以固定资产换入无形资产的账务处理比照甲方以无形资产 换入固定资产的账务处理。 　　双方销售不动产通过“固定资产请理”科目进行处理，固定资产请理后的净损益 通过“营业外收入-处置固定资产净收益”和“营业外支出-处置固定资产净损失”科 目进行处理。 　　二、以出租土地使用权换取房屋所有权 　　在这一合作过程中，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上 建造建筑物并使用，租赁期满，乙方将土地使用权连同所建建筑物归还甲方。乙方以 建筑物为代价，换取若干年的土地使用权，甲方以出租土地使用权为代价，换取建筑 物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对甲方应按“服务业-租赁业”征收营业税； 乙方发生了销售不动产的行为，对乙方应按“销售不动产”征收营业税。 　　甲方出租土地使用权，按应取得的租金收入： 　　借：应收账款 　　贷：其他业务收入 　　结转出租无形资产的成本： 　　借：其他业务支出 　 　贷：无形资产 　　租赁期满，乙方将土地使用权连同所建建筑物归还甲方，甲方按接受债务人以非 现金资产抵偿债务的方式取得固定资产或以应收债权换入固定资产的原则进行账务处 理： 　　借：固定资产(应收债权的账面价值加应支付的相关税费) 　　坏账准备(应收债权已计提的坏账准备) 　 　贷：应收账款(应收债权的账面余额) 　　 银行存款(支付的相关费用) 　　应交税金(应交的相关税金) 　　三、甲方以部分土地使用权、乙方以货币资金共同出资建房 　　在这一合作过程中，双方在各自拥有的土地使用权的土地上合作建房，甲方发生 了转让土地使用权的行为，对甲方应按“转让无形资产-转让土地使用权”征收营业 税。乙方以货币资金购买土地使用权，没有发生销售行为，不应征收营业税。 　　甲方出售无形资产，核实际取得的转让收入： 　　借：银行存款等(实际取得的转让收入) 　　无形资产减值准备(已计提的减值准备) 　 　营业外支出-处置无形资产损失 　　 贷：无形资产(账面余额) 　　银行存款(支付的相关费用) 　　应交税金(应交的相关税金) 　　营业外收入-处置无形资产收益 　　四、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股成立合营企业合作建房 　　(一)房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的分配方式 　　根据营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资 风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资 入股，对其不征收营业税。只对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”征收 营业税。对双方分得的利润不应征收营业税。 　　假如不涉及补价，按非货币性交易处理原则，甲方以无形资产投资入股，换入长 期股权投资的账务处理为： 　　借：长期股权投资-其他股权投资(换出资产的账面价值加应支付的相关税费) 　　无形资产减值准备(换出的无形资产已计提的减值准备) 　　 贷：无形资产(账面余额) 　　银行存款(支付的相关费用) 　　应交税金(应交的相关税金) 　　甲方在合营企业分配利润时： 　　借：应收股利 　　贷：长期股权投资-其他股权投资(损益调整) 　　(二)房屋建成后，甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固 定利润 　　不属于营业税所称投资入股不征营业税的行为，属于甲方将土地使用权转让给合 营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形 资产-转让土地使用权”征收营业税，对合营企业销售的房屋按“销售不动产”征收 营业税。账务处理参照四、(一)进行。 　　(三)房屋建成后，双方按一定比例分配房屋 　　不属于营业税所称投资入股不征营业税的行为，对甲方将土地使用权转让给合营 企业的行为，按“转让无形资产-转让土地使用权”征收营业税，对合营企业的房屋， 在分配给双方后，各自销售时，按“销售不动产”征收营业税。账务处理参照四、 (一)进行。 （at20030204812）(4)