【中华财税网北京06/24/2003信息】　2002年1月份，某房地产开发公司与某机 械制造厂协商，由房地产开发企业将机械制造厂长期闲置的仓库拆除，并在原仓库所 在地兴建一座办公楼，办公楼建成后的总面积为25000平米，房地产开发公司占15000 平米，机械公司则占10000平米。建造大楼主体所需的费用全部由房地产开发企业承 担，但在办公楼后期装磺时，部分楼体的装磺材料由机械公司自购。2003年2月，大 楼全部完工并交付使用。房地产开发公司为建造大楼共计支付费用2000万元，机械公 司自购装璜材料共发生费用200万元。机械公司闲置的仓库占地2000平米的，按当地 价格，土地权转让价应当为800万元。当地税务机关确定的房地产开发成本的利润率 为20％。 　　对于这样的一笔“以房易地”以及“以地易房”的交易，我们首先要确定纳税人， 即谁应当纳税。《营业税暂行条例》第一条规定“在中华人民共和国境内提供本条 例规定的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为 营业税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳营业税。”同时，《营 业税暂行条例实施细则》第四条进一步明确：“条例第一条所称提供应税劳务、转让 无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不 动产所有权的行为(以下简称应税行为)。”对照这两条规定，房地产开发公司与机械 公司都应当计算缴纳营业税，因为房地产开发公司转让了房产，并且取得了土地使用 权，因而构成了销售不动产；而机械公司出让了土地使用权，并且取得了办公楼的一 部分所有权，构成了有偿转让“无形资产”。 　　那么，两者应当如何计算和缴纳营业税呢？ 　　我们首先来对房地产开发公司的情况进行分析。现在的情况是房地产开发公司开 发了一座办公楼，其中一部分留作自用，一部分则“销售”给了机械公司。根据现行 政策，其自用部分无须纳税，但其“销售”出去的部分则须按章计缴营业税。要计算 营业税，就必须找出其“售价”，但我们没有办法直接找到房产的售价，根据《营业 税暂行条例》第十五条的规定，我们能够间接找出房产的“售价”。《营业税暂行条 例》第十五条的规定是“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显 偏低而无正当理由的主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额(一)按纳税人当月提 供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(二)按纳税人最近时期提 供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。(三)按下列公式核定计税 价格计税价格＝营业成本工程成本×(1＋成本利润率)／(1－营业税税率)。上列公式 中的成本利润率由省、自治区、直辖人民政府所属税务机关确定。”因此，我们只要 找到组成计税价格，也就算有了“售价”。为了得到组成计税价格，我们应当先计算 出办公楼的成本。办公楼的成本应当包括这建造办公楼所发生的全部费用，在这一案 例中也就是双方所发生的全部支出。其全部支出＝土地成本＋建造成本＋其他费用＝ 土地成本800万＋建造成本2000万＋装璜费用200万＝3000万元。有了房产的成本价， 我们也就可以很容易地计算出办公楼的组成计税价格。其计税价格＝(2000＋200＋ 800)×(1＋20％)÷(1－5％)＝3790万元。但是房地产开发公司销售的只是25000平米 中的10000平米，即只转让了2／5，因此其计税收入应当为：3790×2／5＝1516万元。 开发公司最终应当计缴的营业税为：1516万元×5％＝75．8万元。 　　房地产开发公司应当缴纳的营业税过程并不复杂，容易出现的问题是在计算办公 楼成本时不考虑机械公司支付的装磺款以及土地的转让价。 　　其次再来分析机械公司的营业税计缴。机械公司实施的是土地使用权的转让，那 么机械公司是不是就按当地土地转让的市场价即800万元计算缴纳营业税中呢？我们 说不是。因为《营业税暂行条例》第五条明确地规定：“纳税人的营业额为纳税人提 供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用……” 在这里，机械公司转让土地使用权所取得的经济利益应当等于它从房地产开发公司所 取得经济利益。那么，机械厂从房地产开发公司所取得的经济利益又是多少呢？对此， 我们仅需要进行简单的计算即可得到。房地产公司为建房所付出的代价是2000万元， 但这2000万元是成本价，并不是市场价，我们必须将其转换为市场价。为此，我们 还得按《营业税暂行条例》第十五条的规定处理。市场价＝工程成本×(1＋成本利润 率)／(1－营业税税率)＝2000万×(1＋20％)÷(1－5％)＝2526．32万元。同样，机 械厂所得到的只是其中的2／5，因此，它从房地产开发公司所取得的经济利益应当为 1010．53万元。至此，我们也就能计算出机械厂应当计缴的营业税：1010．53万元× 5％＝50．53万元。 　　我们同样需要特别指出的是，机械公司在计算缴纳营业税时的计税依据并不是单 纯的土地使用权转让价，而是所获取的全部经济利益，但是这种经济利益并不包括它 的支出。 （ap20030601812）(4)