【中华财税网北京11/02/2000信息】　营业税计算题：俊平税务师事务所近日接 受了两次关于营业税政策的咨询。详细情况如下： １、某房产开发公司发生了下列业务： ⑴将新建的一栋房屋无偿捐赠给附近的一所小学，该房屋由其他单位施工，账面 成本５１８１８１元（成本利润率为１０％）。 ⑵以本公司的一栋房产对外投资，参与投资方利润分配，共同承担投资风险。房 产原值５００万元，评估价６００万元，两年后该公司转让该项股权，取得转让收入 ６５０万元。 ⑶以本公司的一栋原值３００万元的房屋作抵押，向某商业银行贷款１５０万元 （按照我国金融部门的有关规定，以财产抵押方式申请贷款的，其借款金额不得超过 财产价值的５０％），贷款期限为３年，贷款年利率为８％。按照协议规定，抵押期 间该房产由银行使用，公司不再负担贷款利息。贷款期满后，该公司因发生财务困难， 无力偿还贷款本金，经双方协商，银行将所抵押房产收归己有，该房屋评估作价３ ２０万元，银行向该公司另外支付人民币１７０万元。 ⑷以“还本”方式销售商品房２０套，每套１５万元。公司与购房者签订的协议 规定，自房屋销售２０年后，公司将房屋价款全部归还购房者（同期银行贷款利率为 ８％）。 要求： 根据上述资料，计算该公司应纳的营业税。 ２、某机关职员陈某于１９９９年１２月１日从房屋开发公司购买市区普通住宅 用房一套，购买原价１２万元。２０００年９月５日，陈某将该房屋出售，售价１８ 万元。 要求： 依据现行政策规定，计算陈某出售房屋应纳的营业税。 答案： １、该房产开发公司应纳营业税计算如下： ⑴税法规定，单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征税。其营业额由主 管税务机关核定。 应纳营业税＝工程成本×?１＋成本利润率?÷?１－营业税税率?×营业税税 率＝５１.８１８１×?１＋１０％?÷?１－５％?×５％＝３?万元?。 ⑵按照税法规定，单位以不动产或无形资产对外投资入股时不征税，但转让该项 股权时，应按“销售不动产”或“转让无形资产”税目征税。对以不动产或无形资产 对外投资，不共同承担风险，收取固定利润的行为，应按“服务业租赁业”征收营业 税。 应纳营业税＝６５０×５％＝３２.５?万元?。 ⑶该公司在借款期间按照应支付的利息作为财产租赁收入征收营业税。贷款期满 后，因该房产的所有权发生转让，故应按“销售不动产”税目征收营业税。 应纳营业税＝１５０×８％×３×５％＋３２０×５％＝１７.８?万元?。 ⑷税法规定，以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取 的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。 应注意本题不能按占用购买者的资金的利息作为营业额。 应纳营业税＝２０×１５×５％＝１５?万元?。 综上，该公司应纳营业税＝３＋３２.５＋１７.８＋１５＝６８.３?万元?。 ２、按照财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 （财税字[１９９９]２１０号）规定，自１９９９年８月１日起，对个人购买并居住 超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅，销 售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。 应纳营业税＝?１８－１２?×５％＝０.３?万元?。 提示：关于“销售不动产”税目的营业税计算问题，除应了解上述有关内容外， 还应注意如下几点：１、企业因兼并、合并等发生的不动产所有权转移行为不征营业 税。２、个人无偿赠送不动产行为不征收营业税。３?从１９９９年８月１日起，个 人自建自用住房，销售时免征营业税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免 征收土地增值税；对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂 免征收营业税。此外，对１９９８年６月３０日前建成尚未售出的积压空置商品住房 在２０００年底以前免征营业税。