２００４年１２月１５日 大地税发［２００４］１９７号
各基层局：
现将《个人出租居住用住房税收征收管理暂行办法》印发执行。各基层局可根据
本办法的有关规定，制定本局的操作办法，逐步稳妥推行。县市区地方税务局应结合
本地区的具体情况，制定本地区个人出租居住用住房房屋类区划分标准和每月每平方
米核定征收标准，并报市局备案。
附件：个人出租居住用住房税收征收管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了加强对个人出租居住用住房（以下简称住房）税收的征收管理，规范
住房出租的税收征管秩序，保护出租住房纳税人的合法权益，依据《
中华人民共和国
税收征收管理法》（以下简称《征管法》）和《
中华人民共和国税收征收管理法实施
细则》（以下简称《实施细则》）及财政部、国家税务总局《
关于调整住房租赁市场
税收政策的通知》（财税字［２０００］１２５号）等有关法律、法规的规定，制定
本办法。
第二条 凡在大连市行政区域内出租住房的个人，为营业税“租赁业”、房产税、
城镇土地使用税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、印花税和个人所得
税的纳税义务人。
第三条 个人出租住房应纳各税实行属地征收管理。纳税人应到房屋坐落地主管地
税机关办理税务登记，申报纳税，接受主管地税机关的检查和管理。
第四条 主管地税机关应加强同居委会、街道、房产、公安等部门和单位的沟通联
系，取得这些部门的配合和支持，获取个人出租住房税源信息。
第五条 主管地税机关对个人出租住房税收可以实行直接征收方式或委托代征方
式。
第二章 登记和申报
第六条 实行直接申报、查实征收的纳税人应到主管地税机关领取“临时户税务登
记表”，办理临时税务登记；纳税人办理临时税务登记时，应报送下列证件资料：
（一）房屋产权或使用权证明；
（二）住房租赁合同或协议；
（三）主管地税机关要求报送的其他有关证件、资料。
第七条 纳税人全部符合下列条件的实行直接（窗口）申报、查实（报审）征收
方式：
（一）纳税人能够提供房屋租赁合同或协议，准确、真实反映房屋租金、地址、
楼层、面积、租赁期限和用途的；
（二）纳税人能够自觉遵从税收法律、法规，办理有关登记手续并主动申报纳税
的；
（三）承租人将承租的住房再出租（转租）用于居住，能够提供转租合同或协议，
准确、真实反映转租收入的。
第八条 纳税人不符合第七条规定的条件的，主管地税机关根据实际情况，可以实
行委托征收方式。实行委托征收方式的纳税人，可以不办理税务登记手续，由受托单
位代为建立有关登记手续，代收代缴有关应纳税款。
第九条 主管地方税务机关委托单位或个人代征个人出租房屋各项税款时，应与委
托单位或个人签订委托征收协议书，受托单位或个人应办理委托征收税务登记。
第十条 受托单位或个人应建立被委托征收纳税人的税务登记及代收代缴税款台账
（档案），详细记载纳税人的出租房屋地址、租金、楼层、面积、租赁期限、用途和
代收代缴税种、税款金额、税务文书、票证的领、用、存及停租、退租、复租、改变
用途等基本情况。建立台账（档案）的具体项目、内容和样式由主管地方税务机关确
定。
第十一条 纳税人发生退租、停租、住房改变用途时，应及时将有关情况书面向主
管地税机关或受托单位、受托人员报告，经主管地税机关或受托单位、受托人员实地
核实后，由主管地税机关或受托单位、受托人员办理有关注销、暂停申报等手续。纳
税人书面报告有困难的，可以口头陈述，由税务人员或受托人员纪录，经纳税人签字
后视同书面报告。
第十二条 实行直接申报、查实征收的纳税人，必须按照主管地税机关依照法律、
行政法规确定的申报内容、申报期限，如实填写《大连市地方税收纳税申报表（综合
一）》，办理纳税申报手续。
第十三条 实行委托征收的纳税人，由受托单位或受托人员根据主管地税机关规定
的期限代征应纳税款。
第十四条 出租住房的纳税人可以实行简易申报、简并征期的申报征收方式。
第三章 税款征收
第十五条 出租住房的纳税人应当依据税收法律、法规的规定和主管地税机关确定
的申报纳税期限缴纳税款。出租住房应纳税种、税目、税率、计税依据及营业税起征
点如下：
（一）营业税税目“租赁业”，税率为３％，计税依据为全部租金收入；
（二）城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加税（费）率分别为７％、
３％、１％，计税依据为营业税税额；
（三）房产税税率为４％，计税依据为全部租金收入；
（四）城镇土地使用税税率按商业用房的有关规定执行；
（五）个人所得税税率为１０％，计税依据为纳税人取得的租赁所得扣除缴纳的
税费及由纳税人负担的出租房屋实际开支的修缮费用（每次不超过８００元）和税法
规定的费用扣除标准后的余额；
（六）印花税税率为０．１％，计税依据为签订租赁合同（协议）的合同金额；
（七）营业税起征点为２，０００元／月。
第十六条 下列纳税人实行核定征收方式：
（一）纳税人已发生住房出租应税行为而不能提供租赁合同（协议）、不能准确
反映房屋租金、地址、楼层、面积、租赁期的；
（二）发生纳税义务，未按照规定的期限办理税务登记、纳税申报，经税务机关
责令限期改正，逾期仍不改正的；
（三）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第十七条 实行核定征收方式的出租住房，根据其坐落地点、建筑面积、建成时间、
小区物业收费标准、地段等级、交通情况及装修和周边商业繁华程度等因素分为两类，
即一类住宅和二类住宅。
全部符合下列条件的为一类住宅：
（一）按照房产部门确定的房屋类区划分标准为特类区、一类区的（详见附件
《大连市市内四区房屋类区划分标准》）；
（二）建筑面积达到或超过１００平方米的；
（三）出租房屋的煤、电、水、暖四全，一般以上装修（有简单家俱、地板、电
视、热水器等）；
（四）虽未达到上述条件，但装修豪华，主管地税机关认为应按照一类住宅征税
的住房。
其它为二类住宅。
第十八条 实行核定征收方式的出租住房应纳税额及税款计算公式为：
每月应纳各税＝出租住房建筑面积×每月每平方米应纳税额
一类住宅每月每平方米应纳税额为３元，其中：个人所得税１．５６元（占
５２％），房产税０．７８元（占２６％），营业税０．６元（占２０％），城建税
０．０４２元（占１．４％），教育费附加０．０１８元（占０．６％）。
二类住宅每月每平方米应纳房产税为０．５元，其它各税免征。
第十九条 纳税人一次性取得数月租金的，应按月平均计算应缴纳的营业税、房产
税、城镇土地使用税，按照一次性所得计算缴纳个人所得税，并在收到租金的次月一
次性缴纳。
第二十条 实行查实征收纳税人的应征各税如果小于按照核定征收标准计算的应征
税额，又无正当理由的，可以按照核定征收方法和标准核定应纳税款。
第二十一条 主管地税机关按照《大连市地方税务局委托征收管理办法（试行）》
的有关规定，可以从街道办事处、居民委、房产、公安等单位或个人中选择一个受托
单位或个人代征出租住房应缴纳的各项税款。
第二十二条 受托单位或个人应严格执行税收法律、法规和税收政策，按照法定程
序，出具合法证件，依据《大连市地方税务局委托征收管理办法（试行）》的有关规
定和委托代征协议约定的代征对象、范围、税种、期限、定额标准代征税款，开具完
税凭证，及时解缴税款；不得多征或少征或擅自决定减税、免税、退税、补税；不得
未经委托地税机关同意扩大或者缩小征税范围和改变征期；不得转托他人代征，不得
行使税收处罚权。受托单位或个人应积极主动地做好税收政策的宣传解释工作，热情
服务，文明征税。
第二十三条 受托单位或受托人员应按月逐户向主管地税机关报送应征、已征、未
征税款和滞纳金明细。
第二十四条 纳税人拒绝缴纳应代征税款，受托单位或受托人员应在２４小时内向
委托的地税机关报告，由委托的地税机关对纳税人进行处理。
第二十五条 纳税人不申报缴纳应纳税款，主管税务机关应下达《责令限期改正通
知书》限期改正或下达《限期缴纳税款通知书》限期缴纳，纳税人仍不申报或仍不缴
纳税款的，主管税务机关可依据《征管法》和《实施细则》的有关规定，采取强制执
行措施，依法进行处罚或依法移送司法机关处理。
第二十六条 纳税人发生退租，需办理退税的，经主管地税机关核实，可按规定退
还已缴纳的属于退租期间的税款。
第二十七条 纳税人平均月租金未达到营业税起征点的，免征营业税及附加税（费）。
第四章 发票管理
第二十八条 纳税人在收取租金时，不得拒绝向承租人开具房屋出租专用发票。属
于代开发票的，应按照《大连市地方税务局代开发票工作规程》的规定，携带有关资
料，向主管地税机关提出代开发票申请，由主管地税机关代开发票。
第二十九条 承租人全部退租的，已开具的房屋出租专用发票应当退回出租人，出
租人在办理退税手续时，由主管地税机关收缴；承租人部分退租的，原发票收缴后，
按实际租金重新开具发票。
第五章 附则
第三十条 本办法未尽事宜依照有关税收法律、法规规定执行。
第三十一条 本办法由大连市地方税务局负责解释。各基层局可以根据实际情况，
制定具体管理办法。
第三十二条 本办法自２００５年１月１日起施行。
附件：大连市市内四区房屋类区划分标准
（２００１年１１月２８日大连市人民政府令第１５号公布）
特类区：
天津街（东至民生街、西至胜利广场）、修竹街（北至长江路、南至天津街）；
普照街（北至长江路），五惠路（东至解放路、西至友好街），中山路（东至中山广
场、西至友好街）；解放路（南至五惠路）；隆盛巷；新盛街；进步街；兴隆街；青
泥街；青泥四街；中山广场；友好广场；胜利广场；荣盛街。
一类区：
指市内三个商业繁华中心及交通方便的生活居住区。
具体范围：
１．以中山广场为中心，东至五五路；西至英华街；南至五惠路、南山路；北至
长江路，除特类区以外的范围。
２．以人民广场为中心，东至市场街；西至不老街；南至珠江路、五四路；北至
长江路。
３．以五四广场为中心，东至万岁街；西至中长东五街和如意街；南至黄河路；
北至长江路和兴工街。
二类区：
指区域性商业、服务行业和交通条件比较方便的生活居住区，即市街区范围以内、
一类区以外的区域。
具体范围：
北至铁路沿线；西至中长街、盖州街和马栏河；南至胜利路（东至绿山巷１４号）；
东至寺儿沟市场；甘井子百货商店附近商业区（文体街、甘井子路、甘井子街围合区
域）；西南路百货商店附近商业区（西南路、华北路、学工街围合区域）；解放路
（南至秀月街）、八一路（西至长春路与八一路交界处）沿街两侧。
三类区：
指小区性商业服务网点和一般性生活居住区。
具体范围：
中山区、西岗区除特类区、一类区、二类区外其余均为三类区；沙河口区、甘井
子区的侯家沟、春柳、台山、黑石礁、马栏子、周水子、金家街、椒房、金南路、新
甘井子等地区。
四类区：三类区以外的区域均属四类区。
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