【中华财税网2014-03-31信息】为了加强土地增值税征收管理，依据《土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，发布了《青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（2014年第1号，以下简称《公告》）：

　　一、《公告》出台的背景

　　2013年以来，社会媒体对于充分发挥土地增值税职能作用的预期不断提高，国家税务总局连续下发文件，要求做好土地增值税的各项征管工作。从我市的情况看，以往对价位较高的高端房产土地增值税预征率偏低，部分住宅的土地增值税预征率低于清算实际税负率，易造成税款入库滞后。此外，土地增值税的核定征收上看，个别区域的别墅、商业用房核定征收率，与近年来房产售价的走势不匹配，而且存量工业用房地产转让时，土地增值税核定存在征收率过低，和同一区域内核定征收率上下限范围较窄等问题。

　　二、《公告》的主要内容

　　（一）关于房地产开发项目土地增值税的预征

　　1. 在每平方米销售价格不超过20000元普通标准住宅和非普通标准住宅保留2%和3%预征率的基础上，将每平方米销售价格超过20000元但不超过25000元的高档普通住宅的预征率，调为3%；每平方米销售价格超过25000元的高档普通住宅，预征率调为5%；每平方米销售价格超过20000元但不超过25000元的高档非普通成套住宅，预征率调为4%；每平方米销售价格超过25000元的，以及别墅（独栋商品住宅），预征率调为5%。

　　2. 取消原限价房1%的预征率，将开发销售经济适用住房、廉租住房、限价房等保障性住房的，统一规定暂不预征土地增值税。保障性住房虽然暂不预征，但当符合清算条件时，仍应按土地增值税的相关规定及时进行清算。

　　3.将别墅、商业用房、办公用房，预征率调整为5%。

　　4.“平均销售价格明显高于本区域房地产销售价格”，目前暂指每平方米平均销售价格超过40000元的开发项目，主管税务机关可在该项目取得预（销）售许可后，按照匡算的税负率预缴土地增值税。对于每平方米销售价格虽低于40000元，但也明显高于同区域平均售价的其他开发项目，主管税务机关也可参照执行。

　　（二）关于土地增值税的核定征收

　　1.按照总局国税发〔2010〕53号文规定，核定征收率原则上不得低于5%。本《公告》将原来低于5%的核定征收率均上调为“不得低于5%”。

　　2.原同一区域内核定征收率上下限范围较窄，限制了高税负率项目的核定征收，因此本《公告》取消核定征收率的上限规定。

　　3.对于符合核定条件的房地产项目，要求主管地税机关首先按照本《公告》提供的方式进行测算，分别测定普通标准住宅、非普通标准住宅、别墅和非住宅等三种类型开发产品的核定征收率，并与本《公告》附件1《房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表》规定的下限比较，采用孰高原则进行确定。

　　存量房地产交易的土地增值税的核定征收同样参考上述方式进行。