【中华财税网北京12/15/2004信息】　十五、个人转让房屋有哪些特殊规定？ 　　（一）例：金瑞君安税务师事务所近日接受了几次关于个人转让房屋涉税问题的 咨询，详细情况如下：１．某企业职工甲２０００年１月１日从房产开发公司购得住 房一套，购入价８５０００元，为了改善住房条件，甲居住８个月后将其出售，取得 价款１０００００元。２０００年１０月４日，甲又购买住房一套自用，购入价 ９００００元。试计算甲出售住房应缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税和 个人所得税（城建税税率为７％，教育费附加征收率为３％，契税税率为４％）。 　　２．某城镇企业为配合城镇住房制度改革，按照成本价向职工出售公有住房。 １９９９年２月５日，职工乙购得本单位建筑面积８０平方米住房一套。按规定，职 工乙可享受６０平方米标准的住房，每平方米６００元，其余２０平方米，按市场价 计算，每平方米１２００元，合计购入价为６００００元（６０×６００＋２０× １２００）。２０００年３月，为改善住房条件，乙将购得的公有住房对外出售，出 售价９５０００元，出售时除印花税外，未发生其他费用。２００１年５月，职工乙 在本市房产开发公司重新购得商品房一套，购入价１５００００元。试计算乙出售公 有住房应纳的个人所得税。 　　（二）解答： 　　１．财税字［１９９９］２１０号《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 规定，从１９９９年８月１日起，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免 征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原 价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅， 暂减半征收契税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 　　（１）出售住房应纳营业税＝（１０００００－８５０００）×５％＝７５０ （元）； 　　（２）应纳城建税＝７５０×７％＝５２．５（元）； 　　（３）应纳教育费附加＝７５０×３％＝２２．５（元）； 　　（４）应纳印花税＝１０００００×０．５‰＝５０（元）； 　　（５）应纳土地增值税为０； 　　（６）财税字［１９９９］２７８号《关于个人出售住房所得征收个人所得税有 关问题的通知》规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后１ 年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购 房的价值可全部或部分予以免除。具体办法为： 　　①个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳 税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。 　　②个人出售现住房后１年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。 购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销 售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税 缴入国库。 　　③个人出售现住房后１年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所 得税缴入国库。 　　对照上述规定，职工甲应纳个人所得税计算过程如下： 　　房产原值＝购入原价＋购房应纳契税＝８５０００＋８５０００×４％×５０％ ＝８６７００（元） 　　应纳税所得额＝每次收入额－财产原值－合理税费＝１０００００－８６７００ －７５０－５２．５－２２．５－５０＝１２４２５（元） 　　按应纳税额交纳纳税保证金＝１２４２５×２０％＝２４８５（元） 　　１０月４日按购房金额占原住房销售额的比例计算退还保证金： 　　９００００÷１０００００×２４８５＝２２３６．５（元） 　　应入库个人所得税额＝２４８５－２２３６．５＝２４８．５（元） 　　２．财税字［１９９９］２７８号文件规定，个人出售已购公有住房，其应纳税 所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、 原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规 定的合理费用后的余额。 　　由于乙购入住房后居住时间已超过一年，按规定在销售时可免征营业税、城建税 和教育费附加相应免征。 　　应纳印花税＝９５０００×０．５‰＝４７．５（元） 　　另按照《契税暂行条例》第六条规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房免契 税。故房产原价中不含契税。因此，应纳税所得额＝转让收入－财产原价－合理税费 ＝９５０００－（６０×６００＋２０×１２００）－４７．５＝３４９５２．５ （元）。 　　按应纳税额交纳纳税保证金＝３４９５２．５×２０％＝６９９０．５（元） 　　由于乙在出售住房后一年内未重新购房，因此，乙交纳的纳税保证金应全额开具 个人所得税完税凭证并解缴入库。 　　解题指导：关于住房市场税收政策除应掌握上述内容外，还应注意以下几点： 　　１．对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营 业税； 　　２．对个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征 个人所得税； 　　３．已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城 镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房；经济适用住房 价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定；职工以成本价（或标准价） 出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公 有住房确定应纳税所得额。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　（４）