【中华财税网北京09/05/2002信息】　以资抵贷是银行和其他金融机构对超过还 贷时间的贷款人，以其抵押的资产和物资充抵借款本息的一种债务偿还方式。 一、企业以房屋、土地、设备、汽车、有价证券等资产抵贷应缴纳以下税费(不 考虑地方性规费和特殊规定) 营业税 (一)按国家税务总局国税发[93]149号即《营业税税目注释》规定：销售不动产 是指有偿转让不动产所有权的行为。贷款企业无力归还贷款，以房屋抵作贷款本息， 表明房屋的所有权被企业有偿转让给金融企业，企业转让房屋所有权的行为应按“销 售不动产”税目征收营业税，税率5％，计税依据为房屋的作价金额。纳税义务发生 的时间为不动产所有权转移的当天。 (二)按国税发[93]149号文件规定：转让无形资产是指转让无形资产所有权或使 用权的行为。它包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利权、转 让著作权、转让商誉。企业以土地使用权抵作贷款本息，应按“转让无形资产”征收 营业税，税率为5％，计税依据为土地使用权的作价金额，纳税义务发生的时间为土 地使用权转移的当天。 (三)企业买卖有价证券根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三条 规定，非金融机构和个人买卖外汇、有价证券或期货不征营业税。 二、金融企业以本金和利息取得企业的房屋、土地、设备、汽车、有价证券抵贷 资产应缴纳以下税费(不考虑地方性规费)。 (一)营业税 1、金融企业发放贷款，自结息日起逾期未满90天(含90天)接受贷款企业以房地 产抵作贷款本息，其应收未收利息，应按权则发生制的原则，以其取得利息收入权利 的当天为纳税义务发生时间；对逾期超过90天(不含90天)接受贷款企业以房地产抵作 贷款本息，其应收未收利息应按收付实现制的原则，不论是否办理产权过户手续，按 金融保险业依5％征收营业税。其利息收入以接受房地产时为纳税义务发生时间。 2、金融企业将收归其所有的房地产销售，根据《营业税税目注释》(国税发[93] 149号)文件规定，按销售不动产征收营业税，税率5％。 3、金融企业将收归其所有的房屋出租，不论是否办理产权过户手续，根据《营 业税税目注释》(国税发[93]149号)文件规定，按服务业-租赁业征收营业税，税率5％。 4、金融企业将收归其所有的有价证券出售，营业税暂行条例实施细则第三条规 定按买卖差额征收营业税，税率5％。 (二)房产税 1、金融企业以资抵贷的房产在未处理前的闲置期间，考虑到房产未产生经济效 益，为扶持金融企业贷款的回收，暂不征收房产税。川地税函[2001]187号有规定。 2、金融企业接受贷款企业以房产抵作贷款，并将其房产(不论是否办理过户)自 用或出租的，应分别按房产余值的1．2％或租金收入的12％计算缴纳房产税。 (三)土地使用税 金融企业接受贷款企业以土地使用权抵作贷款，并将其土地自用或出租的，均应 按规定缴纳城镇土地使用税。 (四)契税 1、关于契税的纳税人。按《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中 华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依 照本条例的规定缴纳契税。 2、关于抵贷资产契税的计税依据。契税是以土地、房屋权属转移当事人签订的 合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。因此，金融企业收回的抵贷房地产， 经有权评估机构评估的价格，可以作为契税的计税依据。 3、关于办理或未办理产权的征税。金融企业按法院判决收回抵贷房地产，其契 税的纳税义务时间应为法院判决的当天。按照《契税暂行条例》规定，十日内纳税人 应向当地地税机关申报纳税，考虑到金融行业的特殊性，在未办理产权变更登记之前， 可暂不征收契税；一旦办理产权变更登记手续，应当按照规定征收契税。川地税函 [2001]187号有规定。 4、关于契税税率的执行问题。按照《四川省契税实施办法》和省财政厅、省地 税局《关于对成都市契税适用税率的函》(川财税政函[1999]2号，我市契税税率下调 为3％。 三、金融企业和以资产抵贷款本息的企业双方都应缴纳以下税费(不考虑地方性 规费)。 (一)印花税。 1、对借款方(企业)以财产作抵押，从贷款方(金融企业)取得一定数量抵押贷款 的合同，按《中华人民共和国印花税暂行条例》第八条规定：同一凭证，由两方或两 方以上当事人签定并各执一份的，应由各方所执的一份各自全额按借款合同贴花，税 率0．5‰。 2、在借款方(企业)因无力偿还借款而将抵押财产转移给贷款方(金融企业)时， 应再就双方书立的产权书据各自贴花。税率为0．5‰。印花税的发生时间在书立和领 受时贴花。 (二)城市维护建设税、教育费附加。 根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和国务院国发明电[1994]23号 文件规定，城市维护建设税、教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税、营业税、消 费税税额为计税依据，是与增值税、营业税、消费税同时缴纳的税、费。城市维护建 设税实行地区差别比例税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、 1％三个档次。教育费附加附加率为3％。 (三)企业所得税。 依照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，企业“以资 抵贷”收入，应并入企业总收入，计算缴纳企业所得税。该税因系国税局征管，这里 不再详述。 四、对金融资产管理公司(中国信达、中国华融、中国长城、中国东方)收购承接、 处置不良资产可享受以下税收优惠政策。财税[2001]10号有规定。 (一)对资产公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以货物、不动产、无形资 产、有价证券和票据等抵充贷款本息的，免征资产公司销售转让该货物、不动产、无 形资产、有价证券、票据以及利用该货物、不动产从事融资租赁业务应缴纳的增值税、 营业税。 (二)对资产公司接受相关国有银行的不良债权取得的利息收入，免征营业税。 (三)对资产公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有 权抵充贷款本息，免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。 (四)对资产公司成立时设立的资产帐簿免征印花税。对资产公司收购、承接和处 置不良资产，免征购销合同和产权转移书据应缴纳的印花税。对涉及资产公司资产管 理范围内的上市公司国有股权持有人变更的事项，免征印花税参照《国家税务总局关 于上市公司国有股权无偿转让证券(股票)交易印花税问题的通知》(国税发[1999]124 号)的有关规定执行。 (五)对各公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税和城镇土地使用 税。对资产公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。 (六)资产公司所属的投资咨询类公司，为本公司承接、收购、处置不良资产而提 供资产、项目评估和审计服务取得的收入免征营业税。（ad20020702012） (2)