【中华财税网北京07/11/2002信息】 个人买房、换房、出售旧房能够享受哪些 税收优惠?个人售、购住房应如何纳税? 财政部、国家税务总局财税字[1999]210号文件规定：对个人购买并居住超过1年 的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业 税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个 人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂 免征收土地增值税。 如何正确计算和缴纳个人出售住房应纳的个人所得税，财政部、国家税务总局财 税字[1999]278号文件对此作了如下规定： 一、根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让 所得”项目征收个人所得税。 二、个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定： (一)个人出售已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得 税法的有关规定确定。 (二)个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售己购公有住房的销售价， 减去住房面积标准的经济适用房价款、原支付超过住房面积标准的价款、向财政或原 产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。 已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房 制度改革规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。 经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。 (三)职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住 房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。 三、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在住房出售后1年内按市场价重 新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部 或部分予以免税。具体办法为： (一)个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以 纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税 人开具《中华人民共和国纳税保证金收据》，并纳入专户存储。 (二)个人出售住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。 购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为己购公有住房的，原住房销售额应扣除 己按规定向财政或产权单位缴纳的所得收益，下同)的，全部退还纳税保证金；购房 金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余 额作为个人所得税缴入国库。 (三)个人出售住房后，1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人 所得税缴入国库。 (四)个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、 购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后 方可办理纳税保证金退还手续。 (五)跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金 缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。 四、对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征 个人所得税。 如何正确计算个人售、购住房应纳的税、费举例计算如下： 某市市区内，张三2000年3月出售1幢单门独院的高级住宅给李四，售价为800000 元，1997年4月，张三购买此住宅的价格为600000元(含各种税、费)；王五2000年1月 将自己用50000元的价格(含各种税、费)购买并居住2年的普通住宅(某生活小区5楼2 室1厅商品房)出售给黄六居住，售价为60000元。2000年4月，王五按市场价重新购买 普通住宅1套(某生活小区3楼3室1厅商品房)用于自住，买价为100000元；肖红按房改 政策规定第1次以35000元的成本价购买2室1厅公有普通住宅1套用于自住。上述售、 购房者均按规定办理了房屋产权证和土地使用证(按规定肖红只办理房屋产权证)。该 省人民政府规定契税税率为4％，由当地财政机关征收。问以上各位在售、购住房时 各自应纳多少税、费(本文不考虑由地方税务机关征收的其他规费)? 依照税法和财政部、国家税务总局财税字[1999]2l0号、[1999]278号文件规定， 张三、李四、王五、黄六、肖红应纳税、费分别计算如下： 一、张三应纳税、费的计算 1．应纳营业税的计算 因张三出售的是高级住宅，不能享受财税字[1999]210号文件规定的减、免税优 惠政策，应按《中华人民共和国营业税暂行条例》中“销售不动产”税目依5％的适 用税率计算缴纳营业税，其计算公式为：应纳营业税税额＝营业额×适用税率 张三应纳营业税为：800000元×5％＝40000元 2．应纳城市维护建设税、教育费附加的计算 依照《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和国务院国发明电[1994]2号 文件规定，城市维护建设税、教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营 业税税额为计征依据，与增值税、消费税、营业税同时缴纳的税费。纳税人所在地在 市区的，城市维护建设税税率为7％；教育费附加附加率为3％。 张三应纳城市维护建设税为：40000元×7％=2800元 张三应纳教育费附加为：40000元×3％＝1200元 3．应纳印花税的计算 依照《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则规定，张三售房属财产转 让，售房合同应按“产权转移书据”税目依0．5‰的税率计算缴纳印花税。 张三售房合同应纳印花税为：800000元×0．5‰＝400元 4．应纳土地增值税的计算 因张三出售的是高级住宅，不符合财税字[1999]210导文件免征土地增值税的规 定，应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，计算缴纳 土地增值税，其计算公式为： A，增值额＝转让房地产收入一扣除项目金额 B．增值率＝增值额/扣除项目金额×100％ C．应纳税额＝∑(每级距的土地增值额×适用税率) 也可按下列速算公式计算： a．增值额未超过扣除项目金额50％的： 应纳税额＝增值额×30％ b．增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的： 应纳税额＝增值额×40％一扣除项目金额×5％ c．增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的： 应纳税额＝增值额×50％一扣除项目金额×15％ d．增值额超过扣除项目金额200％的： 应纳税额＝增值额×60％一扣除项目金额×35％ 税法规定，扣除项目金额包括以下几项： a．取得土地使用权所支付的金额； b．开发土地的成本、费用； c．新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格； d．与转让房地产有关的税金； e．财政部规定的其他扣除项目。 张三售房的土地增值额为：800000元-600000元-40000元-2800元-1200元-400元 ＝155600元 增值率为：155600元/(600000元十40000元十2800元十1200元十400元)×100% ＝24．1465% 由以上计算结果可知增值额未超过扣除项目金额50％，因此，张三应纳土地增值 税为：155600元×30％＝46680元 5．应纳个人所得税的计算 依照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，张三售房所得应按 “财产转让所得”项目的计税规定计算缴纳个人所得税，即以财产转让收入减除财产 原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，依20％的税率计算缴纳个人所得税，其计 算公式为：应纳税所得额=财产转让收入-（财产原值+合理费用） 应纳税额=应纳税所得额×20% 张三售房应纳税所得额为：800000元-6000OO元-40000元-2800元-1200元-400元- 46680元＝108920元 张三应纳个人所得税为：108920元×20％＝21784元 张三应纳税、费合计为：40000元+2900元十1200元十400元十46680元十21784元 ＝l12864元 二、李四应纳税额的计算 1．应纳印花税的计算 依照《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则规定，李四购房合同应按 “产权转移书据”税目依0．5‰的税率计算缴纳印花税。李四在办理房屋产权证和土 地使用证时，每证应按5元缴纳印花税。 李四应纳印花税合计为：800000元×0．5‰十2件×5元／件＝410元 2．应纳契税的计算 依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则规定，契税由购房者缴纳， 因李四购买的是高级住宅，不能享受财税字[1999]210号文件规定的减、免税优惠， 应按税法规定计算缴纳契税。其计税依据是成交价格，计算公式为：应纳税额＝计税 依据×税率 李四应纳契税为：800000元×4％＝32000元 李四应纳税额合计为：410元+32000元＝32410元 三、王五应纳税额的计算 1．应纳营业税的计算 依照财税字[1999]210号文件规定，王五取得的售房收入免纳营业税。 2．应纳印花税的计算 王五售房合同应按“产权转移书据”税目依0．5‰的税率计算缴纳印花税，其应 纳印花税为：60000元×0．5‰＝30元 王五重新购买商品房办理房屋产权证和土地使用证时，每证应按5元缴纳印花税， 其购房合同应按“购销合同”税目依0．3‰的税率计算缴纳印花税。 王五购买商品房的合同应纳印花税为：100000元×0．3‰＝30元 王五应纳印花税合计为：30元+2件×5元／件+30元＝70元 3．应纳土地增值税的计算 依照财税字[1999]210号文件规定，王五取得的售房收入免纳土地增值税。 4．应纳个人所得税(纳税保证金)的计算 依照财税字[1999]278号文件规定，王五售房应在输产权过户手续前，将应缴纳 的个人所得税税款，以纳税保证金的形式向当地主管税务机关缴纳。即：王五2001年 1月应缴纳纳税保证金为：(60000元-50000元-30元)×20%＝1994元 因王五2000年4月重新以市场价购买普通住宅用于自住，其购房价款大于原售房 价款，依照财税字[1999]278号文件的规定，王五可向主管税务机关申请全部退还已 缴纳的纳税保证金1994元。 5．应纳契税的计算 王五购买普通住宅用于自住，符合财税字[1999]210号文件减半征收契税的规定， 王五应纳契税为：100000元×4％×50％＝2000元 王五在售、购住房过程中实际缴纳税款合计为：70元+2000元＝2070元 四、黄六应纳税额的计算 1．应纳印花税的计算 黄六在办理房屋产权证和土地使用证时，每证应按5元缴纳印花税，购房合同应 按“产权转移书据”税目依0．5‰的税率计算缴纳印花税。 黄六应纳印花税合计为：2件× 5元／件+60000元×0．5‰=40元 2．应纳契税的计算 黄六购买普通住宅用于自住，符合财税字[1999]210号文件减半征收契税的规定， 黄六应纳契税为：60000元×4%×50％＝1200元 黄六应纳税额合计为：40元+1200元＝1240元 五、肖红应纳税额的计算 1．应纳印花税的计算 肖红购买公有住房，属于单位将房产转让给肖红，肖红办理房屋产权证应纳印花 税5元，购房合同应按“产权转移书据”税目依0．5‰的税率计算缴纳印花税。 肖红应纳印花税合计为：5元+35000元×0．5‰＝22．50元 2．应纳契税的计算 依照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第二项规定，肖红以成本价第一次 购买公有住房免缴契税。 肖红应纳税额合计为22．50元。 纳税人可参照上述规定和计算方法计算和缴纳售、购住房中应纳的税、费，如果 还有不清楚的地方，请到当地财税机关询问。(i20020613) (2)