【中华财税网北京01/29/2002信息】 (五)销售不动产的征税范围 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。 销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 1．销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 2．销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产 征税。 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征 营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 不动产租赁，不按本税目征税。 (六)农业企业应纳营业税特殊问题 1．企业自建行为。农业企业利用自有施工力量建设房屋等建筑物，称为自建行为。 按照规定，对于企业的自建行为，若自建建筑物建成后出售的，不管是由企业所属的 独立核算的施工队还是非独立核算的施工队建设，除了按销售不动产征收营业税外， 还应当再按“建筑业”征收一道营业税。若企业自建建筑物自用的，则应当根据具体 情况确定是否征收营业税。首先要看施工队是否是属于独立核算单位。如果施工队是 企业所属独立核算单位，则应当对自建行为按“建筑业”征收营业税。如果施工队是 企业所属的非独立核算单位，则应当根据施工队是否与本单位结算工程价款。如果工 程队不与本单位结算工程价款，则不征收营业税；若工程队与本单位结算工程价款的， 不论是否编制工程预(概)算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应按规定征 收营业税。当然，企业所属的施工队承担其他单位和个人的建筑工程业务，则不管施 工队是否独立核算，均应就其工程价款按规定征收营业税。 2．资金使用费。农业企业向其他企业拆借资金，或者将资金提供给下属单位使用 (作为投资除外)，属于货币资金融通业务，为此收取的资金占用费或者利息，应当按 “金融业”税目征收营业税。但是企业向客户销售工业产品和商品，因对方延期付款 而收取的利息，包括开出带息票据而收取的利息，均属于价外费用，应并入销售商品 的销售额一并征收增值税，而不征收营业税。企业将款项存入银行而收取的银行存款 利息不征收营业税。 3．合作建房。对于合作建房(指由一方提供土地使用权，另一方提供建房资金合 作建房屋)应当区别不同情况确定营业税的征收问题。 若双方是纯粹的以物易物，即以土地使用权交换房屋所有权，交换后双方都取得 了部分房屋的所有权，则转让土地使用权的一方通过出让土地使用权换取了部分房屋 的所有权，发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税； 而提供资金的一方以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了 销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。如果合作建房的一方或 者双方将取得的房屋向外销售，则又发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产” 税目再征收一道营业税。 若以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权，即一方将土地使用权出租给对方 若干年，另一方在该土地上投资建造房屋，租赁期满后，将土地使用权连同所建的房 屋归还给对方。在这种情况下，出租土地使用权的一方通过出租土地使用权换取了房 屋的所有权，发生了出租土地使用权的行为，应按“服务业——租赁业”税目征收营 业税；而提供资金的一方以转让房屋的所有权为代价换取了土地的使用权，发生了销 售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。如果投资建房的一方将建 造的房屋向外销售，则又发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目再征 收一道营业税。 若一方以土地使用权、另一方以资金合股组成联营企业，合作建房，则也要根据 具体情况作不同处理。若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，则提 供土地使用权的行为属于以土地使用权投资入股，不征收营业税，只对合营企业销售 房屋的收入按“销售不动产”税目征收营业税；若房屋建成后双方按一定比例分配房 屋，则提供土地使用权的一方不能作为以土地使用权投资入股，而应当按“转让无形 资产”税目征收营业税，如果一方或双方将分得的房屋出售，则应当按“销售不动产” 税目再征收一道营业税；若房屋建成后对提供土地使用权的一方采取按销售收入的一 定比例提成，或者提取固定金额的利润的方式参与分配，则对提供土地使用权的一方 不能作为以土地使用权投资入股，而应当按“转让无形资产”税目征收营业税，而对 合营企业销售房屋取得的销售收入，应当按“销售不动产”税目再征收一道营业税。 4．以不动产作抵押向金融机构贷款。企业以不动产作抵押向金融机构贷款，一般 有两种情况：一种是抵押期间不动产仍归企业使用，贷款到期若企业无力还款则不动 产归金融机构所有。在这种情况下，在抵押期间和企业如期归还贷款后并没有发生不 动产产权的转移，因而不必征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金 融机构所有，发生了所有权的转移，则应当对企业按“销售不动产”税目征收营业税。 另一种是在抵押期间企业将不动产交与金融机构使用，用不动产的租金归还贷款利息， 那么对企业来说发生了不动产租赁业务，应当对企业按“服务业——租赁业”税目征 收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的 转移，应当对企业按“销售不动产”税目再征收一道营业税。 四、减免税优惠 按照现行税法规定，农业企业能享受到的营业税税收优惠政策主要有： (一)按照《营业税暂行条例》和《营业税实施细则》的规定，农业企业为其他农 业生产者提供农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险及相关的技术培训业务， 家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务，免征营业税。其中：农业机耕是指在 农业、林业、牧业中使用农业机械进行耕作(包括耕耘、种植、收割、脱粒、植保等) 业务；排灌是指对农田进行灌溉或者排涝的业务；病虫害防治是指从事农业、林业、 牧业、渔业的病虫害测报和防治的业务；农牧保险是指为种植业、养殖业、牧业种植 和饲养的动植物提供的保险；相关的技术培训是指与农业机耕、排灌、病虫害防治、 植保业务相关以及为使农民获得农牧保险的技术培训业务。家禽、牲畜、水生动物的 配种和疾病防治业务的免税范围包括与该项劳务有关的提供药品和医疗用具的业务。 (二)按照(94)财税字第002号文件规定，农业企业将土地使用权转让给其他农业生 产者用于农业生产的，免征营业税。 (三)按照财税字[1999]273号文件规定，农业企业从事技术转让、技术开发业务和 与之相关的技术咨询、技术服务业务所取得的收入，免征营业税。这里所说的技术转 让是指转让者将其拥有的专利和非专利技术的所有权或者使用权有偿转让他人的行为； 技术开发是指开发者接受他人委托，就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统 进行研究开发的行为；技术咨询是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专 题技术调查、分析评价报告等；与技术转让、技术开发相关的技术咨询、技术服务业 务是指转让方(或受托方)根据技术转让或开发合同的规定，为帮助受让方(或委托方) 掌握所转让(或委托开发)的技术，而提供的技术咨询、技术服务业务，且这部分技术 咨询、服务的价款与技术转让(或开发)的价款是开在一张发票上的。 按照规定，上述免征营业税的技术转让、开发的营业额按下列方法确定： (1)以图纸、资料为载体提供已有技术或开发成果的，其免税营业额为向对方收取 的全部价款和价外费用。 (2)以样品、样机、设备等货物为载体提供已有技术或开发成果的，其免税营业额 不包括货物的价值。对样品、样机、设备等货物，应当按有关规定征收增值税。转让 方(或受托方)应分别反映货物的价值与技术转让、开发的价值，如果货物的价值明显 偏低，则由主管税务机关核定计税价格。 (3)提供生物技术时附带提供的微生物菌种母本和动、植物新品种，应包括在免征 营业税的营业额内，但批量销售的微生物菌种应当征收增值税。 按照规定，纳税人从事技术转让、技术开发业务申请免征营业税时，须持技术转 让、开发的书面合同，到纳税人所在地省级科技主管部门进行认定，再持有关的书面 合同和科技主管部门审核意见证明报当地省级主管税务机关审核。在科技和税务部门 审核批准以前，纳税人应当先按有关规定缴纳营业税，等科技部门审核后再从以后应 纳的营业税中抵交，如以后一年内未发生应纳营业税的行为，或其应纳税款不足抵顶 免税额的，纳税人可以向负责征收的税务机关申请办理退税。 (四)按照财税[2000]125号文件规定，对于企业按政府规定的价格向职工出租单位 自有住房，暂免征收营业税。 (3)