【中华财税网北京01/17/2002信息】 ［例１］北国房地产开发公司２００１年 经批准在其拥有的一块土地上进行写字楼开发，建造写字楼一幢，取得房地产销售收 入７０００万元，企业按规定支付土地使用权出让金６００万元，房地产开发成本２ ４００万元，企业为进行该项目向银行贷款２０００万元而按规定支付利息３７５． ５万元（已经计入财务费用中，并提供金融机构证明），转让环节应缴纳营业税、城 建税等税金３８５万元。当地政府规定，其他房地产开发费用计算扣除比例为５％。 在这项业务中，企业转让房地产所取得的收入为７０００万元。 企业转让房地产按规定准予扣除项目金额为： （１）支付土地价款６００万元； （２）房地产开发成本２４００万元； （３）房地产开发费用＝３７５．５（利息费用）＋（６００＋２４００） （前两项费用之和）×５％＝５２５．５万元 （４）允许扣除的税金３８５万元； （５）按规定房地产开发企业可以加计扣除２０％，则： 加计扣除额＝（２４００＋６００）×２０％ ＝６００万元 扣除项目金额＝６００＋２４００＋５２５．５＋３８５＋６００ ＝４５１０．５万元 增值额＝７０００－４５１０．５ ＝２４８９．５万元 增值额占扣除项目金额的比率＝２４８９．５÷４５１０．５ ＝５５．１９％ 按照规定，增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％；超过５０ ％未超过１００％的部分，税率为４０％。则应纳税额为： 未超过５０％部分增值额的应纳税额＝４５１０．５×５０％×３０％ ＝６７６．５７５万元 超过５０％未超过１００％部分增值额的应纳税额＝（２４８９．５－４５１０． ５×５０％）×４０％＝９３．７万元 应纳税额＝６７６．５７５＋９３．７ ＝７７０．２７５万元 按照速算扣除办法计算应纳税额为： 应纳税额＝２４８９．５×４０％－４５１０．５×５％ ＝９９５．８０－２２５．５２５ ＝７７０．２７５万元 在具体进行会计核算时，北国房地产开发公司可根据计算出的应纳税额作如下会 计分录： 借：经营税金及附加 ７７０２７５０ 贷：应交税金——应交土地增值税 ７７０２７５０ ［例２］东方房地产开发公司经批准取得某块土地的土地使用权，支付土地使用 权出让金２８００万元，前期进行土地开发共发生开发成本３６００万元，原规划建 造别墅８０幢一次性推出，后因资金周转困难，决定分三期推出。２０００年４月首 期推出２０幢，共实现销售收入８４００万元。在开发首期２０幢别墅过程中又发生 开发成本１８００万元，企业为进行首期开发向银行贷款按规定支付利息５００万元 （已经计入财务费用中，并提供金融机构证明），转让环节应缴纳营业税、城建税等 税金４６２万元。当地政府规定，其他房地产开发费用计算扣除比例为５％。 按照规定，企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许 扣除项目金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。其公式为： 扣除项目金额＝扣除项目的总金额×转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的 总面积 在本例中，东方公司首期开发别墅２０幢，其面积占总面积的比例为２５％（２ ０÷８０，假定所有别墅占地面积相同），则首期２０幢别墅应当分摊的土地使用权 出让金和前期土地开发成本为： 应分摊的土地使用权出让金＝２８００×２５％＝７００万元 应公摊的前期土地开发成本＝３６００×２５％ ＝９００万元 则首期２０幢别墅应缴纳土地增值税额计算如下： 出售首期别墅的销售收入为８４００万元。 扣除项目金额为： （１）支付土地价款７００万元； （２）房地产开发成本＝９００（前期费用）＋１８００（后期开发成本） ＝２７００万元； （３）房地产开发费用＝５００（利息费用）＋（７００＋２７００） （前两项费用之和）×５％＝６７０万元 （４）允许扣除的税金４６２万元； （５）按规定房地产开发企业可以加计扣除２０％，则： 加计扣除额＝（７００＋２７００）×２０％ ＝６８０万元 扣除项目金额＝７００＋２７００＋６７０＋４６２＋６８０ ＝５２１２万元 增值额＝８４００－５２１２ ＝３１８８万元 增值额占扣除项目金额的比率＝３１８８÷５２１２ ＝６１．１２％ 应纳税额＝３１８８×４０％－５２１２×５％ ＝１２７５．２－２６０．６ ＝１０１４．６万元 在具体进行会计核算时，企业在计算出应缴纳的土地增值税时作如下会计分录： 借：经营税金及附加 １０１４６０００ 贷：应交税金——应交土地增值税 １０１４６０００ (3)