【中华财税网北京02/15/2001信息】　“时间就是金钱”，这是改革开放以来人 们对时间的一种新认识。随着生活水平的不断提高，改善居住条件已成为城乡居民消 费的首选。换购普通住宅是城市居民改善住房条件，投资少、见效快的一个有效途径。 但你是否会利用换购普通住宅中的“时间差”来节税呢?本文结合现行税收法规，举 例并采用分析、比较的方法，对个人在换购普通住宅中如何利用“时间差”节税作具 体介绍(本文不考虑地方性规费)，供换购普通住宅的人们在售、购住房时参考。 财政部、国家税务总局财税字[1999]210号文件规定：对个人购买并居住超过一年 的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业 税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个 人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂 免征收土地增值税。 财政部、国家税务总局财税字[1999]278号文件规定：为鼓励个人换购住房，对出 售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应 纳的个人所得税，视其新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为： 1．个人出售现住房应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税 保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人开 具《中华人民共和国纳税保证金收据》，并纳入专户存储。 2．个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。 购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房 销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得 税缴入国库。 3．个人出售住房后，1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所 得税缴入国库。 换购普通住宅的个人如何利用税收优惠政策来节税呢?这就要求大家在售、购住宅 时利用好税收优惠政策中的“时间差”。笔者结合上述税收优惠政策，拟出了换购普 通住宅的个人在售、购住宅时间上的几种选择方式。 第一种方式：个人出售自己原来购买的、且居住不满一年的老住宅，并在老住宅 出售后的一年之后购买新住宅。 第二种方式：个人出售自己原来购买的、且居住不满一年的老住宅，并在老住宅 出售后的一年以内购买新住宅。 第三种方式：个人出售自己原来购头的、且居住满一年的老住宅，并在老住宅出 售后的一年之后购买新住宅。 第四种方式：个人出售自己原来购买的、且居住满一年的老住宅，并在老住宅出 售后的一年以内购买新住宅。 售、购住宅的时间选择方式不同，所缴纳的税、费也各不相同，下面举例分析计 算： 张某将自己在市区内购买并居住过的某生活小区五楼60平方米两室一厅普通住宅 (包括各种税、费，买价为60000元)出售，售价为65000元。然后在市区内以市场价购 买某生活小区三楼100平方米三室一厅普通住宅(该商品房买价为120000元)自住，该省 人民政府规定，契税税率为4％。问张某在哪种方式下出售老住宅，购买新住宅纳税、 费最少? 第一种方式下应纳税、费的计算 1．应纳营业税的计算 依照《中华人民共和国营业税暂行条例》及实施细则和财税字[1999]210号文件规 定，出售住宅应按“销售不动产”税目依5％的税率计算缴纳营业税。其应纳营业税为： (65000－ 60000)×5％＝250(元) 2．应纳城市维护建设税、教育费附加的计算 依照《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和国务院国发明电[1994]2号文 件规定，城市维护建设税、教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业 税税额为计税依据(纳税人所在地在市区的，城市维护建设税税率为7％，教育费附加 附加率为3％)，与增值税、消费税、营业税同时缴纳的税、费。 应纳城市维护建设税为：250×7％＝17．50(元) 应纳教育费附加为：250×3％＝7．50(元) 3．应纳印花税的计算 依照《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，出售老住宅，其合同 应按“产权转移书据”税目依0．5‰的税率计算纳税，其应纳税额为：65000×0．5‰ ＝32．50(元) 购买商品房，其合同应按“购销合同”税目依0．3‰的税率计算纳税，其应纳税 额为：120000×0．3‰＝36(元) 办理新住宅房屋产权证应纳印花税5元。 以上应纳印花税合计为73．50元。 4．应纳契税的计算 依照《中华人民共和国契税暂行条例》和财税字[1999]210号文件规定，其应纳契 税为：120000×4％×50％＝2400(元) 5．应纳个人所得税的计算 依照《中华人民共和国个人所得税法》及实施条例和财税字[1999]278号文件规定， 售房所得应按“财产转让所得”项目的计税规定计算缴纳个人所得税。即以转让财 产收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，依20％的税率计算缴纳个 人所得税。 应纳个人所得税(纳税保证金)为：(65000－60000－250－17．50－7．50－32． 50)×20％＝938．50(元) 在此方式下纳税人缴纳的纳税保证金不退还给纳税人，纳税人实际缴纳税、费合 计为：250＋17．50＋7．50＋73．50＋2400＋938．50＝3687(元) 第二种方式下应纳税、费的计算 1．应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税的金额均与第一种 方式下应纳上述税、费的金额相同。 2．应纳个人所得税(纳税保证金)与第一种方式下应纳个人所得税(纳税保证金) 的金额相同，但纳税人可向税务机关申请全额退还纳税保证金。纳税人实际缴纳税、 费合计为：3687－938．50＝2748．50(元) 第三种方式下应纳税、费的计算 1．纳税人可依法免缴营业税、城市维护建设税、教育费附加。 2．应纳印花税、契税税额均与第一种方式下应纳该税的金额相同。 3．应纳个人所得税的计算 应纳个人所得税(纳税保证金)为：(65000－60000－32．50)×20％＝993．50 (元) 税务机关依法不退还纳税保证金，纳税人实际缴纳的税、费合计为：73．50＋ 2400＋993．50＝3467(元) 第四种方式下应纳税、费的计算 1．纳税人可依法免缴营业税、城市维护建设税、教育费附加。 2．缴纳的印花税、契税与第一种方式下缴纳该税的金额相同。 3．缴纳的个人所得税(纳税保证金)与第三种方式下的金额相同，所不同的是，纳 税人可向税务机关申请全额退还所缴纳的纳税保证金。 纳税人实际缴纳税、费合计为： 73．50＋2400＝2473．50(元) 从以上计算及分析可以看出，个人在售、购住宅价格确定了的情况下，选择售、 购住宅时间的不同，所缴纳的税、费也不相同(按照纳税多少的顺序依次排列为：第一 种方式、第三种方式、第二种方式、第四种方式)。显而易见，张某选择第四种方式出 售老住宅、购买新住宅所缴纳的税、费最少。 （k20010205314）(3)