【中华财税网北京04/13/2000信息】 问：我一直租住一处私房，长达5年之
久。在这5年之中，房屋多次发生裂缝、漏水等情况，我找房主要求修缮，他却说
是我的责任。因此，这几年中房屋修缮一直是我的事，现在我想将此房转租，因
为我认为这几年我为该房投入很多，我有权将该房出租。
请问，如果房屋出现质量问题，是我还是房主负责修缮？如果我想把该房转
租出去，需要什么条件？
答：租赁期间内，居住用房自然损坏的修缮责任由出租人承担，租赁双方当
事人在合同中约定由出租人修缮的，由出租人负责修复，不及时修复致使房屋发
生破坏性事故，造成承租人财产损失或人身伤害的。出租人应当承担赔偿责任。
当修缮责任本应由出租人承担，而出租人不及时修复，此时承租人可自行修复，
并可就该项修复行为所发生的费用向出租人追索或从租金中予以折抵。但承租人
在租赁期间欲对房屋进行装修或者改造，必须征得出租人的同意，否则出租人可
要求恢复原装；对出租人造成损失的，承租人应予以赔偿。
出租人在租赁期间仍可转让租赁房屋，但必须提前三个月通知承租人，承租
人在同等条件下享有优先购买权。出租人未通知承租人而转让房屋的，承租人可
请求人民法院宣告该项转让行为无效。根据我国民法中的“买卖不破租赁”的理
论，出租人在转让租赁房屋后，租赁合同在租赁期限内继续有效，新的房屋所有
权人替代原所有权人继续履行房屋租赁合同，享有出租人的权利，承担出租人的
义务。
承租人在租赁期限内，征得出租人同意可以将承租房屋的部分或全部转租给
他人。房屋转租应订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并且到房
地产管理部门办理登记备案手续。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，
转租合同也随之相应地变更、解除或终止。
租赁期间，经租赁当事人协商可终止租赁合同。在租赁期间，如出租人确需
提前收回房屋时，应事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
承租人在承租期间有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋；（一）
将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换
使用的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计
六个月以上的；（五）租用承租房屋进行违法活动的；（六）故意损坏承租房屋
的。
总之，居住用房租赁当事人应当严格遵守国家有关法律法规的规定，本着自
愿、平等、互利的原则，协商解决租赁居住用房所发生的一切问题。
