【中华财税网北京10/27/2003信息】　实例：个体户王某在市区拥有商品房两套， 一套自用；另一套于2001年1月1日出租给李某夫妇居住。协议规定，租期2年，每月 租金1000元，于每月初支付。3月份新购置门面房一套，并于2001年4月1日租赁给某服 装店作经营使用。协议规定，租期1年，从2001年4月1日至2002年3月31日，月租金 4000元，于每月初支付。请根据上述资料，分别计算王某2001年应缴纳的营业税、城 市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、个人所得税各是多少(城市维护建设税 税率为7％，教育费附加征收率为3％)? 　　答案：财税字[2000]125号《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》规定，从 2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的 税率征收，房产税暂减按4％的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税 率征收个人所得税。 　　对照上述规定，王某2001年应纳的各项税额计算如下： 　　(1)出租住房应纳营业税＝1000×12×3％＝360(元)； 　　出租门面房应纳营业税＝4000×9×5％＝1800(元)； 　　应纳营业税合计＝360＋1800＝2160(元)。 　　(2)应纳城市维护建设税＝2160×7％＝151．20(元)； 　　应纳教育费附加＝2160×3％＝64．80(元)。 　　(3)出租住房应纳房产税＝1000×12×4％＝480(元)； 　　出租门面房应纳房产税＝4000×9×12％＝4320(元)； 　　应纳房产税合计＝480＋4320＝4800(元)。 　　(4)2001年1月1日应纳印花税＝1000×12×1‰ 　　＝12(元)； 　　2001年4月1日应纳印花税＝4000×12×1‰＝48(元)； 　　应纳印花税合计＝12＋48＝60(元)。 　　(5)个人所得税计算过程如下： 　　1月份应扣除税额 　　＝1000×3％×(1＋7％＋3％)＋1000×4％＋12＝85(元)； 　　2001年1月份应纳个人所得税 　　＝(1000－85－800)×10％＝11．50(元)； 　　2001年2、3月份各月应扣除税额 　　＝1000×3％×(1＋7％＋3％)＋1000×4％＝73(元)； 　　2001年2、3月份应纳个人所得税 　　＝(1000－73－800)×10％×2＝25．40(元)； 　　2001年4月至2001年12月王某取得的财产租赁所得由住房租赁所得和门面房租赁所 得组成。按照个人所得税法规定，财产租赁所得以1个月取得的租赁所得为一次。因此， 应将上述两项租赁收入额合并计算，但由于两类不同的租赁收入分别适用不同的税 率，故不能把租赁所得直接按10％的税率计算，也不能直接按20％的税率计算。如果 两类租赁的月收入均超过4000元，则可分别计算。 　　如果两类租赁的月收入有一项不超过4000元，或两项均不超过4000元，则分别计 算就有可能出现扣除不准确的问题。财税字[2000]125号文件对同一纳税人同一月份取 得的“两类”租赁收入如何计算个人所得税没有作出明确规定。对此，我们认为首先 应对“两类”租赁收入合并计算确定应纳税所得，然后按照“两类”租赁收入各自占 总收入的比例对当月应纳税所得进行合理划分，再按各自所得对照适用税率分别计算 应纳税额，最后计算“两类”租赁收入应纳税额之和，即为实际应纳个人所得税额。 上述方法可称之为“先合、后分、再税”。 　　计算过程如下： 　　2001年4月份应扣除税额 　　＝1000×3％×(1＋7％＋3％)＋4000×5％×(1＋7％＋3％)＋1000×4％＋4000× 12％＋48 　　＝821(元)； 　　2001年4月份应纳税所得额 　　＝(1000＋4000－821)×(1－20％)＝3343．20(元)； 　　住房租赁所得＝1000÷(1000＋4000)×3343．20 　　＝668．64(元)； 　　住房租赁所得应纳税额＝668．64×10％＝66．86(元)； 　　门面房租赁所得＝4000÷(1000＋4000)×3343．20 　　＝2674．56(元)； 　　门面房租赁所得应纳税额＝2674．56×20％＝534．91(元)； 　　2001年4月份应纳税额合计＝66．86＋534．91 　　＝601．77(元)； 　　2001年5月至2001年12月各月应扣除税额 　　＝1000×3％×(1＋7％＋3％)＋4000×5％×(1＋7％＋3％)＋1000×4％＋4000× 12％ 　　＝773(元)； 　　各月应纳税所得额＝(1000＋4000－773)×(1－20％) 　　＝3381．60(元)； 　　住房租赁所得＝1000÷(1000＋4000)×3381．60 　　＝676．32(元)； 　　住房租赁所得应纳税额＝676．32×10％＝67．63(元)； 　　门面房租赁所得＝4000÷(1000＋4000)×3381．60 　　＝2705．28(元)； 　　门面房租赁所得应纳税额＝2705．28×20％＝541．06(元)； 　　2001年5月至2001年12月应纳税额合计 　　＝(67．63＋541．06)×8＝4869．52(元)； 　　应纳个人所得税合计 　　＝11．50＋25．40＋601．77＋4869．52 　　＝5508．19(元)。 　　提示：对于个人租赁房屋一般以房屋的用途来判别是否享受税收优惠。如果个人 将原有住房用于对外出租作营业使用，则不得享受税收优惠。对于“两类”租赁的月 收入均超过4000元的情形，采用上述方法计算的结果与分别计算的结果相同。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(4)