【中华财税网北京02/22/2001信息】　1993年下半年，我国实行了新的会计核算 制度，国家根据房地产行业的特点，专门制定了房地产企业财务制度和会计制度，对 规范房地产企业的会计核算起到了非常重要的作用。随着房地产行业的迅猛发展，房 地产开发企业财务核算和管理也出现很多新的问题，国家又先后制定了一些补充规定 加以规范，但由于房地产开发企业的产品——商品房是一种比较特殊的商品，因此， 在核算中难免出现一些实际问题，在此仅举几例说明。 一、关于发票开具时间的选择问题 实际工作中出现以下三种情况： (一)预售阶段款项交齐后开具发票。有一部分客户由于种种原因，在款项交齐而 商品房尚未竣工时要求开具发票，开发企业为满足客户的要求，迫不得已开具发票。 (二)客户在交齐款项办理入住手续时开具发票。 (三)在商品房成本核算出来后开具发票。 下面我们来分析以上三种情况。 首先来看前两种情况出现的问题，发票开具后，根据会计核算的配比原别，需要 计算和结转成本。我们知道，商品房成本是由以下各项构成的：①土地征用及拆迁补 偿费。②前期工程费。③土建工程支出。④配套工程支出。⑤基础设施费。以上各项 缺一不可。其中土地征用及拆迁补偿，包括向国家缴纳的土地出让金，补偿给原土地 使用权所有人的各项费用，其中包括建造写字楼等项费用。由于开发企业的大部分资 金靠预售商品房来取得，一旦售房情况不好，开发商就会集中资金先建造商品房，届 时就会出现商品房竣工而补偿建造的房屋尚未建成的问题。而补偿建造的房屋也是由 以上5项成本构成的。商品房成本也就无法准确计算出来，因此，商品房成本只能估计， 这样就会造成成本严重失真的问题。另外成本中的第5项基础设施费，它包括电力、 自来水、排污、煤气、供暖、通讯、道路、路灯、绿化等9项配套设施。由于受土建工 程的影响，配套工程一般安排在土建工程后期穿插进行。受开发商资金和办理有关配 套手续的影响，客户入住时，各项配套一般无法全部到位，一般保证水、电、暖气、 煤气到位，而水、电有时又是临时的，因此这时如果计算成本是很不真实的。其次我 们来看第三种情况，由于受资金和办理配套手续的影响，商品房各项配套设施全部到 位，有时是在房屋竣工客户入住后一、二年后才完成的，这种状况在实际开发中比 较普遍，此时计算出来的成本是真实的，但由于时间较长，推迟开具发票会遭到客 户的强烈反对。一是会影响客户办理产权手续，二是会影响客户结转固定资产。 以上三种情况，由于没有一个统一的标准，因此有必要做出相关规定。 二、关于贷款利息的列支问题 1999年财政部在财基字(1999)74专文件关天于印发《房地产开发企业财务管理若 干问题的补充规定的通知》中明确规定：房地产开发企业为开发房地产而借入资金所 发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本，开发产品完工之后而 发生利息等借款费用，计入财务费用。但是在实际核算中，由于对完工这个概念的理 解不同，因此，在核算上出现了很大差异。有的理解为土建验收合格，有的理解为客 户入住，还有的理解为整个配套设拖到位所需资金全部支付，由于这三个时间相距很 长，有时多达数年，造成成本差弄较大，因此必须做出统一规定。笔者认为应根据整 个预算成本对其核定一个比例，在客户入住时预先从成本中预提出来。 三、关于业务招待费的列支问题 由于房地产企业具有建设周期长、资金占用量大等特点，因此房地产企业合作开 发某一项目成为比较普遍的现象。一般做法为：双方对等或不对等投资，在某一方开 立账户进行核算，税后进行分配。1993年下半年实行新的会计制度后，对企业发生的 业务招待费的处理方法为：国家允许企业根据经营收入的一定比例在成本中据实列支。 因此就产生了在核算的一方有时业务招待费列支不足，而投资的另一方发生的业务 招待费却只能税后列支的不合理现象。笔者认为遇到此种情况，应由合作双方在每 年年末根据经营收入签定一个协议，具体规定每一方应分担的业务招待费的列支基数， 双方据此进行所得税税前的列支和扣除，税务机关据此进行该项支出的核定。 （ay20010101514）(3)