【中华财税网北京07/09/2003信息】　2003年2月某税务师事务所黄科长一行3人 来到某通用机械制造厂了解税务代理情况，该厂分管财务的副厂长林爱华在介绍工厂 2002年生产、经营和财务收支状况时说道：“从2001年起，全国的载重汽车销量呈上 升趋势，这主要受西部大开发宏观政策的拉动。从销售数量上看，大吨位的销量好于 小吨位的销量。我厂生产的产品虽然与生产载重汽车的厂家配套，但主要是生产与小 吨位汽车厂家配套的产品，虽然我厂在2002年采取了积极的促销方式，但因受产品因 素的限制，各类经济指标都没达到年初的计划水平，全年只实现利润160万元。为了 生产适销对路的产品，2003年我厂计划将原购置准备用于扩建厂房的15亩土地对外转 让，将其资金用于改造或购置必要的生产设备，以确保生产的产品在市场上的占有率。” 　　某税务师事务所黄科长说：“如果工厂改造或购置必要的生产设备资金不足，要 将闲置的土地转让给他人，那可要算好土地收入的纳税账呀。” 　　林副厂长问：“工厂制造产品先要算好收入、成本、费用账，转让土地只要找准 对象，有个好价钱就行，难道事先也要算好纳税账?” 　　黄科长说：“光找准对象有个好价钱只是一方面，而在纳税问题上也是有讲究的。” 　　林副厂长问：“黄科长，你能不能对我厂转让这闲置的15亩土地，帮我厂算算这 笔纳税账如何?” 　　黄科长说：“税务师事务所有责任为企业出谋划策，现在请你先告诉我工厂当时 购置这15亩土地的价格是多少?” 　　林副厂长说：“当时每亩土地不包括过户费等费用在内为15万元。” 　　黄科长说：“根据你厂15亩土地的地理位置，按照现在的市场价格，每亩土地的 转让价格可达到20万元，可实现销售无形资产收入300万元(15亩×20万元=300万元)。 根据《营业税暂行条例》规定，转让无形资产要缴纳5％的营业税。我现就你厂转 让土地使用权所取得的收入，按照有关税收政策法规计算缴纳营业税、城建税和教育 费附加所得出的3种不同结果供你厂参考和选择。” 　　第一种计算办法是：根据《营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境 内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的 纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。营业税税目税率表规定，转让无形资产( 转让土地使用权)的税率为百分之五。你厂15亩土地以每亩20万元的价格转让，计算 应纳营业税、城建税和教育费附加为16．5万元。其计算如下： 　　应纳营业税=(15亩×20万元)× 5％＝15万元 　　应纳城建税=15万元×7％＝1．05万死 　　应纳教育费附加＝15万元×3％＝0．45万元 　　应纳税费合计=15＋1．05＋0．45＝16．5万元 　　第二种计算办法是：根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》(国税发 [1993]149号)规定，“转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土 地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征 收营业税。”按照这个规定，你厂将闲置的15亩土地的使用权以市场价格或低于市场 价格归还给土地管理部门可不缴纳营业税。所以，只要你厂将土地使用权归还给土地 所有者，所取得的无形资产收入应纳的营业税、城建税和教育费附加合计为零。 　　第三种计算办法是：根据财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 (财税[2003]16号)第三条第20项的规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或 受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额 为营业额。”你厂购置15亩土地原支付价款为225万元，计算应纳营业税、城建税和 教育费附加为4．12万元。其计算如下： 　　应纳营业税=(15亩×20万元-15亩×15万元)×5％＝3．75万元 　　应纳城建税=3．75万元×7％=0．26万元 　　应纳教育费附加=3．75万元×3％=0．11万元 　　应纳税费合计=3．75＋0．26＋0．11＝4．12万元 　　林副厂长说：“黄科长，我了解纳税人转让无形资产要依法缴纳5％的营业税， 但不了解土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不缴营业税的规定和从 2003年1月1日起，转让土地使用权，以全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后 的余额为计算营业税的营业额。按照你介绍的税收政策，我厂将闲置的15亩土地按照 低于市场价0．2万元(每亩19．8万元)的价格归还给土地所有者，比第一种办法多实 现纯利13．5万元，比第二种办法多实现纯利1．12万元。即： 　　归还土地所有者收入(不纳税收入)＝15亩×19．8万元＝297万元 　　比第一种办法企业多实现纯利＝297万元－(300万元－税费合计金额16．5万元) ＝13．5万元 　　比第二种办法企业多实现纯利＝297万元－(300万元－税费合计金额4．12万元) ＝1．12万元 　　黄科长继续说道：“国家之所以出台单位和个人销售或转让其购置的不动产或受 让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为 营业额，主要是为了鼓励和引导居民扩大住房消费，搞活房地产市场，以改善居民居 住条件，来带动相关产业发展，拉动经济快速增长。这是继我国出台一系列鼓励住房 消费优惠政策之后的又一重大举措。” 　　最后，林副厂长向黄科长一再表示谢意，感谢税务师事务所对企业的帮助与筹划。 （h 2003 06 030 13）(4)