【中华财税网北京12/14/2001信息】 销售不动产的征税范围包括：销售建筑物 或构筑物、销售其他土地附着物。其应税营业额是购买者支付给销售者的全部价款和 价外费用（含货币、实物或其他经济利益）。由于销售不动产的方式较多，除了一般 的直接从对方取得货币等形式外，还有其他特殊形式：如采取预收货款方式和以不动 产作为抵顶贷款等情况，这就决定了销售不动产营业额的确定及其税款的计算也有多 种情况，为了正确计算特殊情况下销售不动产的营业税，下面。分别不同情况加以说 明。 一、采取预收款方式销售不动产应纳营业税的计算 营业税法规明确规定，凡销售不动产采取预收款方式的，其纳税义务发生的时间 为收到预收款的当天。因此，对纳税人采取预收款方式销售不动产的，应按照预收款 收到的情况分期计算缴纳营业税。 例：甲单位采取预收款方式销售不动产给已单位，销售收入１００万元。１９９ ９年６月收到乙单位预收款４０万元；９月又收到乙单位预收款２０万元，１０月初 甲单位与乙单位结算，开具销售发票共计价款１００万元，１０月底乙单位又支付２ ０万元，尚欠２０万元。则甲单位各期应纳营业税额是：６月份应纳营业税为４０× ５％＝２（万元），９月份应纳营业税为２０× ５％＝１（万元），１０月份应纳 营业税为（１００－４０－２０）×５％＝２（万元） 二、以房换地应纳营业税的计算 例：甲企业与乙、企业合作建房，甲企义提供土地，乙企业投资１０００万元建 造房屋。协议规定，建成后的房屋双方按５：５的比例分配。表面上看，没有取得收 入或增加财产价值。但双方变换后，双方所拥有的１０００万元财产是由５００万元 的房屋和５００万元的土地使用权组成，与各自原拥有的财产比较，内含发生了变化。 其实质是投资方用５００万元的房屋交换了５００万元的土地使用权。因此，发生了 有偿转让不动产所有权行为，其营业额为５００万元。 应纳营业税＝５００×５％＝２５（万元） 同时，对甲企业提供的土地，应按转让土地使用权的行为，依法按营业额５００ 万元计征营业税。应纳营业税＝５００×５％＝２５（万元）。 如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋进行再销售，则又发生销售不 动产的行为，应对其销售收入，再按“销售不动产”税目征收营业税。 三、销售不动产代收代付费用应纳营业税的计算 房地产开发公司销售商品房时，要为当地政府及其职能部门代收取一些规费，如 市政费、邮政通信配套费、城市基础设施配套费等。对这些代收的规费，房地产好发 公司只作为代收费用处理。按照营业税条例规定，纳税人从对方所取得的全部价款和 价外费用，不论企业财务如何核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。 例：某房地产公司１９９６年１０月销售商品房一栋。取得价款５００万元５０ 万元，并分别开具商品房发票和收款收据。企业将代收费用记入“应付账款”账户， 月末将代收的气源费付给煤气公司后，冲减“应付贴款”账户。则：应税营业额为５ ００＋５０＝５５０（万元），应纳营业税为５５０×５％＝２７．５（万元） 四、以不动产抵项贷款应纳营业税的计算 不动产所有人（简称借款人）以不动产抵顶银行贷款，其营业额的确定，应根据 不同情况分别核定。一是在贷款期满之前，不动产仍归借款人使用，这时借款人的营 业额为尚未归还银行的本息合计；二是如果在贷款期间就已将不动产交与银行使用， 以不动产租金抵充贷款利息，则借款人销售不动产的营业额为其所欠银行的贷款本金； 三是如果不动产通过公开拍卖，则应按实际拍卖价格作为借款人销售不动产的营业额， 不能扣除拍卖费用；四是如果由银行和借款人双方估价，由银行将不动产实际价值大 于所借款项的部分补给借款人，则借款人销售不动产的营业额为估定价格，即贷款本 息金额加上银行支付的不动产价值余额。 例：某化工厂于１９９６年６月以本厂的一栋原值１２０万元的房屋作为抵押向 某商业银行贷款８０万元。贷款期限为３年，贷款年利率为８％。３年后银行应收本 息合计９９．２万元，由于借款人经营不善不能及时归还贷款，银行将所抵押的房屋 收归己有，经双方协商，该房屋作价１２８万元，银行向借款人支付余额２８．８万 元。则：应税营业额为９９．２＋２８．８＝１２８（万元），应纳营业税为 １２ ８×５％＝６．４（万元） 五、以还本方式销售不动产应纳营业税的计算 以“还本”方式销售建筑物，是商品房经营者承诺销售建筑物若干年后，可将房 屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还 本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税， 不得减除所谓“还本”支出。 例：某企业本月采取还本销售方式销售商品房３６套，每套售价 １０万元，该 企业与购房者签订协议规定，按２０年还本。同时企业当月还支付去年还本支出６０ 万元。则：本月应税营业额为３６×１０＝３６０（万元），应纳营业税为：３６０ ×５％＝１８（万元） 六、单位将不动产无偿赠送他人以及销售不动产价格明显偏低而无正当理由应纳 营业税的计算 营业税法规规定，单位将不动产无偿赠送他人以及销售不动产价格明显偏低而无 正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：１、按纳税人当月销售的 同类不动产的平均价格核定；２、按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核 定；３按下列公式核定计税价格：计税价格＝工程成本×（１＋成本利润率）／（１ －营业税税率），公式中的成本利润率，由各省级地方税务局核定。 例：某房地产开发公司１９９８年６月将新建的一栋房屋无偿捐赠给某敬老院， 该房屋由其他单住施工，账面成本为 ７５万元，湖北省税务局暂规定的成本利润率 为１０％。则：应税营业额为７５×（１＋１０％）／（１一５％）＝８６．８４ （万元） 应纳营业额为８６．８４×５％＝４．３４２（万元） 七、转让不动产股权行为应纳营业税的计算 根据《营业税税目注释》（国税发［１９９３］１４８号）的规定，以不动产投 资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；但转让 该项股权，应按销售不动产税目征税。其应税营业额为转让不动产股权所取得全部的 收入额，不得扣除原投资支出和其他任何费用。 例：某企业以本单位的一栋房屋对外投资，参与投资方的利润分配，共同承担投 资风险，该房屋的原值为２００万元，一年后，该企业转让该项股权，取得转让收入 ２６０万元，则：应税营业额为２６０万元，应纳营业税为 ２６０×５％＝１３ （万元） (3)