【中华财税网北京06/14/2001信息】 政 策 为了配合国家住房制度改革，有效地启动房地产市场，积极培育新的经济增长点， 1999年7月29日，财政部、国家税务总局财税字[1999]2l0号文件《关于调整房地产市 场若干税收政策的通知》第一条规定：为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担， 积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。 该规定从1999年8月1日起执行。 释 义 根据国家政策的规定，对个人购买并且居住一年以上的普通住宅，销售时可享受 免征营业税优惠。但是对于个人购买的营业用房、车库、附属用房以及购买的高级公 寓、别墅，超过当地一般民用住宅标准的生活用房等都不能享受此项优惠政策。 为了准确地把握政策，必须掌握以下几点： 一、个人购买并居住是指个人出资购买并居住。不包括以单位(企业)团体名义购 买而指派个人居住的普通住宅。 二、普通住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的个人生活居住用房，不包括 营业房、车库、附属房等。按有关规定高级公寓、别墅、度假材不属于普通住宅。 三、个人购买并且居住普通住宅的时间认定。 (一)购买并居住普通住宅的时间与产权证取得时间一致或虽然不一致，但个人销 售普通住宅时产权证取得时间已满一年的，则以产权证所列的发证日期为个人购买并 居住的日期。 (二)购买并居住的时间与产权证取得的时间不一致。个人销售普通住宅时，产权 证取得时间不足一年而实际购买并居住时间超过一年的，该个人应同时提供工程验收 合格证(原件或复印件)、购买合同和购房发票。根据上述资料对购买并居住的时间进 行界定。 (三)个人销售普通住宅的时间，以在房屋产权管理部门进行交易的公告日为准。 管 理 按照现行税收管理体制的要求，个人在销售购买并居住超过一年的普通住宅时， 必须向当地主管税务机关提供房屋产权证(复印件)、房屋买卖合同或协议(复印件)以 及主管税务机关要求提供的其他资料。若购买并居住时间与房屋产权证取得的时间不 一致，而购买并居住时间超过一年的，还应当同时提供购房发票及工程验收合格证 (原件或复印件)。经税务机关审核确认，符合免税条件的予以优惠照顾。 举 例 例：某城市王某1998年5月购买商品住宅一套(经主管税务机关审核，商品住宅为 普通住宅)，购入价为10万元、同时购买营业铺面一间，购入价15万元。2000年2月经 与李某协商，并签订房屋买卖合同，将住宅以12万元、营业铺面23万元一并转让给李 某。请计算王某应缴纳多少营业税? 分析：一、王某销售购买并居住一年以上的自有普通住宅，其取得的销售收入属 于免税收入，不征收营业税。 二、销售营业铺面所取得的收入不属于免税范围，应当按现行规定缴纳营业税。 应纳营业税＝230000元×5％＝11500元 应纳城市维护建设税＝11500元× 7％＝805元 应纳教育费附加＝11500元×3％＝345元 三、假如王某拥有的商品住宅购买并且居住时间不足一年，那么，按现行税收政 策规定，在住宅销售时应按销售价减去购入原价后的差额计征营业税。 应税营业额＝150000元-100000元＝50000元 应纳营业税＝50000元×5％＝2500元 应纳城市维护建设税＝2500元×7％＝175元 应纳教育费附加＝2500元×3％＝75元 （4）