【中华财税网北京10/09/2000信息】 在税收工作中，发现许多房地产公司，由 于受地价高、开发成本大等因素的影响，纷纷将自己的办公楼或办公地点进行改扩建， 扩建的部分上市销售。因改扩建工程大部分是一体的，即使是分体的，其总造价往往 也是一块，如不正确掌握税收政策，所发生的造价、销售收入等项目则难以划清，造 成营业税的计算错误。下面就工作中常遇到的改扩建工程举例如下： 东方房地产开发公司1999年将自己的办公楼进行了改扩建，整个工程由自己施工， 工程造价1200万元，建筑面积8000平方米，其中2000平方米属于自己办公用房，其余 6000平方米全是商品房，并于当年全部销售结束，取得销售收入1500万元。该公司 1999年的营业税应如何计算? 1、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第四 条规定：单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。 因此可以确定，东方房地产开发公司自建销售部分，应按“建筑业”税目缴纳营 业税。其自建销售部分每平方米造价为： 1200(万元)÷8000＝0．15(万元) 2、《实施细则》第十五条第三款规定：按下列公式核定计税价格： 营业成本或工程成本×(14＋成本利润率)／(1－营业税税率) 因此组成计税价格为(该地区规定成本利润率为5％)： (8000－2000)×0．15(万元)×(1＋5％)÷(1－3％)＝974．22万元 应纳“建筑业”营业税：974．22万元×3％＝29．22万元 3、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内提 供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当 依照本条例缴纳营业税。因此该公司1999年商品房的销售收入，应缴纳销售不动产营 业税：1500万元×5％＝75万元 4、该公司1999年改扩建工程共计应缴纳营业税：29．22万元＋75万元＝104．22 万元（c2000092700214）