【中华财税网北京12/04/2000信息】　案例： 广东省广州市的A、B两家制鞋厂家，分别用各自的空闲厂房，以不动产投资的形 式，投资到新成立的C公司中。其中A公司的厂房估价80万元，A公司通过人股获得C公 司20％的股份，作为股东参与C公司的利润分配，并承担投资风险。而B公司的厂房估 价100万元，B公司与C公司签定了协议，每年获得15万元的固定收入，不再参与C公司 的利润分配，也不承担投资风险。 一年后，广州市地税局在对A、B两家公司进行税务检查时发现，A、B两公司都没 有缴纳营业税。经过查实，地税局令B公司补缴营业税0．75万元。B公司不服，认为A 公司既然不需要缴纳营业税，那么同样作为C公司的投资方，B公司也不应缴纳营业税。 税务机关针对B公司的这种认识，有理有据地指出税法中关于销售不动产的规定， 使B公司心服口服地迅速补缴了税款。 分析： 根据税法规定，只有不动产所有者有偿转让不动产所有权行为和单位将不动产无 偿赠与他人行为发生时，才征收销售不动产税目的营业税，否则不征收营业税。 对以不动产投资和人股行为是否征收营业税，应当根据不同情况作出不同的处理 方法。第一种情况是不动产所有者以不动产投资、入股，参加投资方利润分配，共担 投资风险。第二种情况是不动产所有者以不动产投资入股，收取固定收入，不承担投 资风险。这种固定收入既有以投资方利润形式出现，也有以租金形式出现，名目多种 多样。对于这两种情况，在营业税上采取不同的税收政策。 对于第一种情况，《中华人民共和国营业税暂行条例》中规定，凡以不动产投资 入股、参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。这是因为， 首先以原材料、资金、机器设备投资入股时，这些物品的使用权发生了转移，但在 税收上对于用这些物品进行投资的投资者是不征收流转税的。而以不动产投资入股， 不动产使用权也发生了转移，其性质与用上述物品投资入股是一样的，因此不应征收 营业税。其次，不动产所有者既可将其所有的不动产通过买断方式转让出去，也可以 通过租赁形式在一定时间内把不动产转让出去。总之，不动产的转让是同失去不动产 使用权相联系的。而以不动产投资入股则不同，投资者并未失去其不动产的使用权。 对于第二种情况，以不动产投资入股、收得固定收入、不承担风险的行为，实质 是一定时期转让不动产使用权行为。尽管投资者取得的固定收入往往以"利润"名目出 现，但投资者的收入没有随着所投资项目利润的增减而自动增减，因而实际上都是租 金收入，都应按服务业税目中租赁项目征收营业税，不按销售不动产征收营业税。 点评： 通过以上分析，我们知道，A公司的行为属于第一种情况，因此不需缴纳营业税， 而B公司的行为属于第二种情况，因此需要缴纳服务业税目的营业税。仅仅明白对 这两种情况在缴纳营业税方面需要进行分别处理是不够的，随着以不动产投资入股的 行为越来越普遍，更重要的是明确这种行为是否符合营业税关于投资人股的条件。其 条件主要就是看投资者是否参与资方利润分配，共同承担风险。如果符合这个条件， 则视为投资入股，不征收营业税，如果符合这个条件，不论接受投资方利润如何变化， 均取得固定收入，对于这种投资入股行为，应按照服务业租赁项目计征营业税。