【中华财税网北京02/12/2004信息】　精选案例 　　房地产出租与联营的税负比较 　　企业利用闲置的房地产进行投资，现在已经成为一种普遍的投资形式。房地产投 资，采取不同的投资方式，所涉及的税种不同，所承担的税负也必然不同。企业以房 地产投资最常见的方式有两种：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这 两种方式所涉税种及税负各不相同。现举例分析如下： 　　假设位于市区的A企业有一处空置房产，其原值为K，如果出租则每年可取得租金 收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中A企业所占份额为X2，出租和联营 的税负分别为Y1、Y2。 　　1．采取出租方式应承担的税负 　　(1)营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5％征税，则为5％X1； 　　(2)房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％，则房产税税负为 12％X1； 　　(3)城建税：A企业处于市区，城建税税率为7％，以其缴纳的营业税税额为计税 依据，则城建税税负为7％×5％Xl＝0．35X1； 　　(4)教育费附加：3％×5％X1＝0．15％X1； 　　(5)印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定： “按租赁金额1‰贴花”，因此印花税税负为0．1％X1； 　　(6)所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税， 因此，所得税税负为： 　　33％×(X1－5％X1－0．5％X1)＝31％X1 　　总体税负Y1＝营业税税负＋房产税税负＋城建税税负＋印花税税负＋所得税税负 ＋教育费附加 　　　　　　　　＝5％X1＋12％X1＋0．5％X1＋0．1％X1＋31％X1 　　　　　　　　＝48．6％X1。 　　2．采取联营方式应承担的税负 　　(1)房产税：房产税依照房产原值一次减除10％～30％的余值计税，税率为1．2％。 以江苏省为例，减除30％，则房产税税负＝1．2％×(1－30％)K； 　　(2)土地使用税(此税种从量定额计征，各地标准不一，以南京为例，假定地区单 位税额为0．7元／平方米)，假设该房产使用面积为L平方米，土地使用税税负＝0．7 ×L＝0．7L； 　　(3)所得税，联营利润所得应缴所得税 　　所得税税负＝X2×33％＝33％X2。 　　总体税负Y2＝房产税税负＋土地使用税税负＋所得税税负 　　　　　　　　＝1．2％×(1－30％)K＋0．7L＋33％X2 　　　　　　　　＝0．0084K＋0．7L＋33％X2 　　3．假设企业以房地产出租和联营所承担的税负相等，那么Y1＝Y2； 　　则　　48．6％X1＝0．0084K＋0．7L＋33％X2。 　　由于房产原值K和使用面积L均可测出即属于常量，则可以以房地产投资取得收入 为横坐标，相应税负为纵坐标，见下图： 　　　　　　　　 税负　　　　　　　　 Y1＝48．6X1 　　　　　　　　　　　　　　　　　　Y2＝33％X2＋0．0084K＋0．7L 　　　　　　0．7L 　　 　　　　 0．0084K　　　　　　Z　　　　 房地产投资取得的收入 　　　　　　　　　　　　 图表5-4 　　由下图可知：当预期的投资收入等于Z时租赁和联营的税负相等，当预期收入大 于Z时联营的税负较轻。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前往往可以商议确 定，而联营的收入则因影响因素多，不可确定性要更大，所以可以用租金来预测联营 收入。当二者税负相等时，有： 　　48．6％X1＝0．0084X＋0．7L＋33％X2 　　33％X2＝－0．0084K＋0．7L＋48．6％X1 　　Xz＝48．6÷33X1－0．84÷33K－70÷33L 　　在利用房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，如果预期联营的收 入X2＞48．6÷33×租金收入－(0．84÷33)×房产原值＋70÷33×实际使用面积时， 该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式， 反之，则应采取租赁方式。 　　当然，企业利用房地产进行投资还涉及其他众多方面，因此必须考虑实际投资前 景、投资环境、客户信用以及风险等，不可能仅从税收方面着眼，当然，如果在其他 因素均可以确定的情况下，本文可以作为涉税筹划的一种思路。 (4)