【中华财税网北京02/11/2004信息】　5．3　建筑业营业税的税收筹划 　　随着我国房地产业的发展，建筑业也日趋繁荣。根据税法规定，建筑业是指建筑 安装工程作业，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业5项内容，其适用税率 为3％。由于目前建筑业中分包与转包现象非常多，形式也不尽相同，而采取不同的 合同形式也会对税收产生很大影响。因此，对建筑业营业税进行税收筹划显得尤为重 要。 　　建筑业应纳营业税的计算公式为： 　　应纳税额＝营业额×税率 　　其中，营业额是指纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。 　　建筑业中营业税的税收筹划，主要有以下几种形式。 　　5．3．1　合作建房的税收筹划 　　合作建房，就是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。 根据《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156号)的规定，合作建房有 两种方式，第一种方式为“以物易物”方式，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋 所有权相互交换(如图表5-2所示)。第二种方式是一方以土地使用权，另一方以货币 资金合股，成立合营企业，合作建房(如图表5-3所示)。房屋建成后如果双方采取风 险共担、利润共享的分配方式，按照营业税的规定，“以无形资产投资”入股，参与 接受投资方的利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。这样，提供土地使用权 的一方视为投资入股，不征营业税；而只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动 产征税，对双方分得的利润不征税。这就为税收筹划提供了空间，只要纳税人认真筹 划，就会取得很好的效果。 　　图表5-2“以物易物”方式合作建房 　　　　　　　　甲：提供土地使用权(以下简称使用权) 　　合作建房：　　 　　　　　　　　乙：提供房屋所有权(以下简称所有权) 　　　　行　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以出租土地使用权换取 房屋所有　　 　　　　　　为　　　　 土地使用权与房屋所有权相交换，权，甲方将土地出租给 乙方建房并 　　　　　　　　甲方获一部分所有权，乙方获一部　　 使用，若干年后，甲方收 回使用权 适用营业　　　 分使用权　　　　　　　　　　　　　　 与所有权 税税目　　　　　　　　 甲　　　　 乙　　　　　　　　　　　　甲　　　　 乙 转让无形资产-　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 转让土地使用权　　　　 √　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 销售不动产　　　　　　　　　　　　√　　　　　　　　　　　　　　　　 √　　 服务业-租赁业　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　√ 图表5-3　　建立合营企业合作建房 　　甲：以土地使用权入股 　　乙：以货币资金入股 　　丙：是甲、乙入股成立的合营企业 　　行　　　　房屋建成后属甲以无　　 　　　　　　　形资产投资入股　　　　房屋建成后，不属于甲以无形资产投资入股 　　　为　　双方共担风险、利润共　　甲按销售收入的一定 　　　　　　　享　　　　　　　　　　比例提成或获得固定　　 甲、乙双方按一 定比例 适用营业　　　　　　　　　　　　　　利润　　　　　　　　　　 分　　 　　税税目　　　　甲　　乙　　 丙　　　　　　甲　　乙　　丙　　　　甲　　 　　　　乙　　丙 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 √ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (以固定利　　　　　　　　 √　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 润或一定　　　　　　 (甲向丙转 转让无形资产　　　　　　　　　　　　 比例提成　　　　　　 让土地营　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 的销售收　　　　　　 业额依税　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 入为营业　　　　　　 法核定)　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 额)　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　√　　　　　　　　 √ 　　　　　　　　　　　　√　　　　　　　　　　　　 (丙销售　　 √　　(销售分　　 销售不动产　　　　　　(丙销售房屋取　　　　　　　　时以全　　(销售分配　　 配房屋 　　　　　　　　　　得收入时)　　　　　　　　　　部销售　　房屋获得　　获 得的 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 收入为　　的收入为　　收 入为 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 营业额)　　 营业额)　　营 业额) 　　案例5-3 　　甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建 房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1 000万 元，于是，甲、乙各分得500万元的房屋。 　　分析 　　甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使 用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生 了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。 　　对于甲方应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”子目征税； 　　对于乙方应按“销售不动产”税目征税； 　　由于甲、乙所属税目的税率相同，因此，甲、乙各方应多纳营业税： 　　500×5％＝25(万元) 　　双方合计缴纳50万元的营业税。 　　如果进行税收筹划，双方可以减轻税负。 　　例如，若甲、乙两方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使用权、乙企业以货 币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分 配方式。按税法规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征 收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税。在建房环节双方企 业免缴了50万元的税款。可见，税收筹划效果相当明显。 (4)