【中华财税网北京01/30/2004信息】　11.3.25 合作建房行为如何征收营业税问 题 　　这里所说的合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方 （以下简称乙方）提供资金或资产，合作建房屋。这种建房方式一般有两种： 　　1.甲乙双方以物易物，甲方以拥有的土地使用权和乙方以相当价值的房屋所有权 相交换，甲方得到房屋所有权，乙方得到土地使用权，双方发生等价交换行为。具体 的交换方式有以下两种： 　　（1）甲方转让部分土地使用权，换取部分房屋所有权，乙方转让部分房屋所有权， 取得部分土地使用权。在这一过程之中，对于甲方来说，发生了转让土地使用权的 行为，按税法规定应征收营业税，具体来说就是按“转让无形资产”税目中的“转让 土地使用权”税目征税；对于乙方来说，发生了转让不动产的行为，应按“转让不动 产”税目征税。有的纳税人认为，由于双方发生的是等价交换，交换的结果，双方只 是得到了相应的使用权，而价值并没有变化，因而认为不需要纳税，这种想法是不符 合税法规定的。如果任何一方将分得的房屋又销售出去，则发生了销售不动产的行为， 应按“销售不动产”税目征税。 　　（2）甲方出租土地使用权获取房屋所有权。这种方式一般是甲方将土地使用权租 给乙方，乙方在获得土地使用权后建筑房屋，房屋建好以后，乙方居住或从事经营活 动。若干年后，乙方将土地使用权连同地上的建筑物一并还给甲方。在这个过程之中， 不难看出，甲方出租土地使用权换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，应按 税法规定征收“租赁业”营业税；乙方出售建筑物获得了土地使用权，应按“销售不 动产”税目征税。其应纳税营业额根据双方签订的合同规定的价格或交换时双方确认 的价格确定，难以确定的，应按照营业税法规定，分别核算各自的应纳税营业额。 　　2.甲乙双方合营，甲方以土地使用权、乙方以货币资金投资，合作建筑房屋，对 于这种方式如何征税，要视具体情况而定。 　　（1）双方成立合营企业，自负盈亏，利润共享，风险共担。甲方给合营企业提供 的土地使用权，应作为投资入股看待，形成合营企业的实收资本。按照营业税政策规 定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担风险的行为，不征 收营业税。因此，对甲方来说，不征收土地投资入股方面的营业税。如果合营企业在 房屋建好后销售，则应征收“销售不动产”税目营业税。 　　（2）如果甲方是在房屋建好以后销售，按销售收入的比例提成的话，则不同于前 一种行为，它实质上将土地使用权转让给合营单位，而从合营单位取得从销售房屋收 入比例提成的收入，发生了一手交钱，一手交货的转让行为，应该按“转让无形资产” 税目征收甲方营业税。同理，如果合营单位出售房屋，要按“销售不动产”税目征 收营业税。 　　（3）甲乙双方协议，房屋建好以后，按一定的比例分配，甲方凭土地使用权分得 若干数量的房屋，乙方按投资货币量分得相应数量的房子。这种相当于前述的“以物 易物”行为，应按“转让无形资产”税目征收甲方营业税。如果甲乙双方都将分得的 房子转让出售，很明显，都要按“销售不动产”税目征收营业税。 (4)