【中华财税网北京05/26/2003信息】　第五节 其他税种税收筹划 　　一、土地增值税节税筹划 　　1．利用土地增值税的起征点实施税收筹划。 　　根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。可见，纳税人建造住宅出售的，应考虑增 值额增加带来的效益与放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，避免增值额 稍高于起征点而导致得不偿失。 　　(1)如果纳税人欲享受起征点照顾，此时假定某房地产开发企业建成一批商品房 待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房 的价格为x时，相应的销售税金及附加为： 　　5％×(1＋7％＋3％)x＝5．5％x 式中：5％为营业税率；7％为城市维护建设税率；3％为教育费附加率。 　　这时，其全部允许扣除项目金额为100＋5．5％x。 　　根据有关起征点的规定，该企业享受起征点的最高售价为： 　　x＝1．2×(100＋5．5％x) 　　解以上方程可知，此时的最高售价为128．48，允许扣除金额为100＋5．5％× 128．48＝107．07。 　　(2)如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于20％时，即 应适用“增值率”在50％以下，税率为30％的规定。假设此时的售价为128．48＋y。 　　由于售价提高y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5．5％y。 这时： 　　允许扣除项目的金额＝107．07＋5．5％y 　　增值额＝128．48＋y－(107．07＋5．5％y) 　　＝94．5％y＋21．41 　　所以，应纳土地增值税＝30％×(94．5％y＋21．41) 　　如果企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使： 　　y＞30％×(94．5％y＋21．41) 即 y＞8．96 　　这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于128．48＋ 8．96＝137．44。 　　通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，当其销售项目除销售税金及附 加的全部允许扣除项目金额为100时，将售价定为128．48，是该纳税人可以享受到起 征点照顾的最高价位。 　　在这一价格水平下，即可享受起征点照顾又可获得较大的收益。如果售价低于此 数，虽能享受起征点的照顾，却只能获取较低的收益；如欲提高售价达到增加效益的 目的，则必须使价格高于137．44，否则，价格提高的收益，将不足以弥补价格提高 所带来的税收负担。 　　2．充分利用加计允许扣除项目实施税收筹划。 　　(1)充分利用计列利息费用及其他费用支出。《土地增值税暂行条娜对房地产开 发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是凡能按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明的，则可在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对 其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和(以下简 称“合计数”)的5％计算和扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或 不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10％计算扣除包括利息在内的全部 费用支出。 　　在实际操作中，上述两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第 一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的10％(即因包括利 息费用而增加的部分)不一定相等。如果纳税人要实施税收筹划，则需比较这两者的 高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为纳税人的最后选择。如果允许“据 实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后 一种方法，按“合计数”的10％扣除全部费用。 　　(2)充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施税收筹划。《土地增值税实施细 则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其 他企业从事房地产开发的，不能享受这项费用扣除。因此，当非房地产开发企业想进 入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一个独立核算的、专门从 事房地产开发和交易的关联企业。只有这样，才能在房地产开发业务中享受前述附加 扣除，实现土地增值税的税收筹划，并在以后的各纳税年度中利用关联关系实现其他 税收的税收筹划。例如，通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除业务招待费或 交际应酬费时适用较高的扣除率，进而实现企业所得税或外商投资企业和外国企业所 得税的税收筹划。 　　3．对个人转让房地产所实施的税收筹划。 　　《土地增值税实施细则》规定，个人因工作调动或改善居住条件原因而转让自用 住房的，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免于缴纳土地增值税； 居住满3年而未满5年的，减半缴纳土地增值税。因此，当个人转让其自用住房时，应 考虑以上因素实施个人的税收筹划。 　　在实际操作中，土地增值税以有关转让房地产合同的签订日期为其纳税义务发生 时间。当个人纳税想通过居住的时间期限实施土地增值税的税收筹划时，也应以签订 有关转让合同的签订日期作为其居住的截止日期。 (4)