【中华财税网北京04/17/2003信息】　二、房地产的种类 　　从物质形态角度来划分，房地产主要可分为土地、建成后的物业和在建工程三种 类型。 　　(一)土地 　　土地是房地产的一种原始形态，但由于土地具有潜在的开发利用价值，通过在土 地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。故土地属于房地产的范 畴并是其中最重要的组成部分。土地又分为未开发的土地和已开发的土地两种类型， 前者基本属于乡村集体土地，而后者通常属于城市国有土地。在一定条件下前者可以 向后者转化。从投资的角度来说，城市国有土地或规划中可以转化为城市国有土地的 乡村集体土地，是投资者关注的重点。 　　依土地所处的状态不同，城市土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建 设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格 差异并不仅仅是土地再开发的费用。对于房地产投资者来说，购买熟地进行建设时， 虽然土地费用会比购买生地自行完成土地开发(拆迁、安置、补偿)后再建设的方式要 高，但由于缩短了开发投资的周期，减少了投资风险，因此是许多投资者愿意选择的 方式。一般来说，购买毛地的投资者其投机色彩更浓一些。 　　土地一级开发和有计划出让，随着我国土地管理制度的健全，逐渐成为政府管理 土地资源的重要手段。 　　1．土地一级开发 　　是指由政府或政府授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或 乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设 施建设，使该区域范围内的土地达到三通一平(水、电、道路通，场地平整)、五通一 平(上水、下水、供电、通讯、道路通，场地平整)或七通一平(上水、下水、供电、 通讯、煤气、热力、道路通，场地平整)的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让 或转让的过程。 　　2．土地出让计划 　　是指在社会主义市场经济体制下，为满足一定时期内社会经济发展目标和合理利 用土地的要求，对一定时期、一定区域范围内政府出让土地的规模、用途等的总量安 排和空间位置的安排，以及对具体地块出让方式、次序、价位和开发强度、用地条件 等的确定。 　　(二)建成后的物业 　　所谓建成后的物业，即我们通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑 物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住(允许有部分空置)两种情 况。按照建筑物的用途不同，这类房地产可分为下述几种形式： 　　1．居住物业 　　居住物业是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业 的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。由于人人 都希望有自己的住房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增 强不断向更高的层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。此 外，居住物业的交易以居民个人的购买行为为主，交易规模虽然较小，但由于有太多 的原因促使很多人要更换自己的住宅，所以该类物业的交易量十分巨大。 　　2．商业物业 　　商业物业有时也称经营性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商 住楼等。这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资 并赚取投资收益，也有一部分是为了自用的目的。商业物业市场的繁荣除与当地的整 体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密 切相关。这类物业由于涉及的资金数量巨大，所以常以机构(单位)投资为主，物业的 使用者多用其提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业的租金。由于入 住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以位置对 于这类物业有着特殊的重要性。 　　3．工业物业 　　工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房 和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究和发展用房等。工业物业既有出售 的市场，也有出租的市场。一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定 的工艺流程要求和设备安装的需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交 易。高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造业等)用房则有较强的适应性。轻 工业厂房介于上述两者之间。目前，在我国各工业开发区流行的标准厂房，多为轻工 业用户，有出售和出租两种经营形式。 　　4．特殊物业 　　对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、 隧道等物业，我们常称之为特殊物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊 许可。特殊物业的市场交易很少，因此，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠 日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。 　　(三)在建工程 　　在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建 设过程中的一种中间形态。受原有投资融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境 因素变化的影响，房地产市场上总存在一些在建工程交易行为，如将在建工程转让、 抵押等。因此，针对在建工程进行投资分析，也是房地产投资分析的重要内容。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (4)