【中华财税网北京04/17/2003信息】　三、房地产开发的主要程序 　　房地产开发商从有投资意向开始至项目建设完毕，出售或出租并实施全寿命周期 的物业管理，大都遵循二个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括八 个步骤，即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署 有关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理。这八个步骤又可以划分 为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然， 房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，在某些情况下各阶段的工作可能会交替进 行。 　　如果开发工作是遵循一个理论的程序，即项目建设完毕后才去找买家或租客时， 开发程序才按上述的顺序进行。如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业 投资者或使用者的话，第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。但无论顺序怎样变 化，这些阶段基本上概括了大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实 施步骤。 　　(一)投资机会选择与决策分析 　　投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们 通常所说的项目可行性研究。 　　投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开 发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们 通常所说的“看地”。此时，开发商也许面对几十种投资可能性，对每一种可能性都 要根据自己的经验和投资能力，在头脑中快速初步判断其可行性。在机会筛选过程中 ，开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备， 通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人 士接触，提出一个初步的方案，如认为可行、就可以草签购买土地使用权或有关合作 的意向书。 　　投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场 的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则是根据市场分析的 结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前 进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企 业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对 至关重要的市场研究却很少予以充分的重视。应当注意到，市场研究对于选择投资方 向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用，它往往关系 到一个项目的成败。 　　(二)前期工作 　　通过投资决策确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目 建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条 件的谈判与签约。通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须事先估计的因素， 在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。这 样，可能会使初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平不能接受时被迫 放弃这个开发投资计划。 　　在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的 实施步骤，比如购买土地使用权等。当然，在所有影响因素彻底弄清楚以后再购买土 地是最理想不过了，如果在激烈的市场竞争条件下，为抓住有利时机很难做到这一点 时，开发商也应对其可能承担的风险进行分析与评估。 　　1．前期工作 　　主要包括以下内容。 　　(1)分析拟开发项目用地的范围、周边环境与特性，规划允许用途及获益能力的 大小。 　　(2)获取土地的使用权。 　　(3)征地、拆迁、安置、补偿。 　　(4)规划设计及建设方案的制定。 　　(5)与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可。 　　(6)施工现场的水、电、路通和场地平整。 　　(7)市政设施建设衔接工作的谈判与协议。 　　(8)安排短期和长期信贷。 　　(9)对拟建中的项目寻找预租(售)的客户。 　　(10)对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平。 　　(11)对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。 　　(12)对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商。 　　(13)开发项目的保险事宜洽谈。 　　上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定时 间，而这段时间内决定开发项目成败的经济特性有可能已经发生了变化。所以，明智 的开发商一般在其初始投资分析没有得到验证，或修订后的投资分析报告还没有形成 一个可行的开发方案之前，通常不会轻举妄动。 　　当然，通过市场机制以招标、拍卖或协议方式获取土地使用权时，土地的规划使 用条件已在有关“公告”、“文件”中列明(如容积率、覆盖率、用途、限高等)，但 有关的具体设计方案，仍有待规划部门审批。另外，项目开始建设前一般要具备“三 通一平”、“五通一平”或“七通一平”的条件，这在有些城市实现起来并不容易， 有关主管部门的审批时间也比较长，这一点要引起开发商的足够注意。 　　作为一条行业准则，开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种“ 健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见，使自己既不期望过高的租金、售 价水平，也不期望过低的开发成本；同时，开发商还必须考虑到某些意外事件可能导 致的损失。如果开发商这样做了，即使可能会失去一些投资机会，但也会避免由于盲 目决策带来的投资失误。 　　获取土地使用权后的最后准备工作就是进行详细设计、编制工作量清单，与承包 商谈判并签订建设工程施工承包合同。进行这些工作往往要花费很多时间，在准备项 目可行性研究(财务评估)报告时必须考虑这个时间因素。 　　2．开发方案实施前的工作 　　在开发方案具体实施以前，必须制定项目开发过程的监控策略，以确保开发项目 工期、成本、质量和利润目标的实现。 　　(1)安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划。 　　(2)编制项目开发进度表，预估现金流。 　　(3)对所有工程图纸是否准备就绪进行检查，如不完备，需要在议定的时间内完 成。 　　以上各项工作内容落实之后，就可以开始进入建设阶段。 　　(三)建设阶段 　　建设阶段是开发项目建筑工程的施工过程，即把开发过程中所涉及的所有原材料 聚集在一个空间和时间点上的过程。项目建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地 点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋或一组特定的建筑物。此时 ，尤其对许多小项目而言，一旦签署了承包合同，就几乎不再有变动的机会了。 　　开发商在此阶段的主要任务转为如何使建筑工程成本支出不突破预算；同时，开 发商还要出面处理工程变更问题；解决施工中出现的争议，支付工程进度款；确保工 程按预先进度计划实施。 　　由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，故开发商必须密切注意项 目建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的监理工程师会晤，以了解整个 建设过程的全貌。 　　(四)租售阶段 　　项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要 看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为 关注的是，在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用 者。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建 设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者；但在有些情况下，开发商也 有可能在项目完工或接近完工时才开始进行市场营销工作。 　　对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫 切程度和开发项目的类型来选择。对于居住物业，通常以出售为主，而且多为按套出 售；对写字楼、酒店、商业用房和工业厂房，常是出租、出售并举，以出租为主。 　　虽然租售常常处于开发过程的最后阶段，但租售战略是可行性研究的一个重要组 成部分。而市场营销人员从一开始就作为开发队伍当中的一员来进行工作，不管营销 人员是开发商自己的职员，还是在社会上聘请的物业代理。 　　如果建成的物业用于出租，开发商还必须决定是永久的出租还是出租一段时间后 将其卖掉。因为这将涉及财务安排上的问题，开发商必须按有关贷款合约在租售阶段 全部还清项目贷款。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其就成为物业所有者 或投资者，在此情况下，开发商要进行有效的物业管理，才能保持物业对租客的吸引 力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。出租物 业作为开发商的固定资产，往往还要与其另外的投资或资产相联系，以使其价值或效 用得到更充分的发挥。 　　上述开发过程主要程序中的每一阶段都对其后续阶段产生重要的影响。例如，准 备工作中的方案设计与建筑设计，既是投资机会选择与决策分析阶段工作的结果，又 对建设过程中的施工难易、成本高低有影响，更对租售阶段使用者对建筑物功能的满 足程度、物业日常维修管理费用的高低、物业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。 故开发商在整个开发过程中每一阶段的决策或工作，都要“瞻前”，更要“顾后”， 这是开发商成功与否的关键所在。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (4)