【中华财税网北京12/12/2001信息】 财产交易损益的节税设计，重点在于如何 使课税所得降低及安排损益实现年度，以达到节税效果。 所谓财产交易损益，是指企业非为经营买进，卖出的营利活动（即非营业行为）， 所持有的各种财产，因买卖或交换而发生的增益或损失者而言。范围包括流动资产中 的有价证券，及固定资产中的土地、房屋、机器设备、生财器具、交通运输设备及各 种无形资产等，如果企业为经常买进卖出的营利活动（即属营业行为）而持有的各种 财产，例如土地、房屋，则属存货性质，其因买卖该项土地房屋或购入土地建屋出售 所发生的损益，应属营业收入或营业损失的范围内。本文拟以出售房屋、土地及折旧 性固定资产损益力讨论范围 一、交易损益的计算 （一）土地买卖损益 土地出售的价额减除原始取得成本后的余额，为土地买卖损益，如果售价大于成 本时，列为出售土地所得，售价小于成本时则列为出售土地损失。在台湾出售土地之 损失亦不能扣抵课税所得额。 （二）折旧性资产买卖损益 出售资产的售价，大于资产的未折减余额者，其差额应列为出售资产收益；售价 小于资产的未折减余额，则列为出售资产损失。 （三）资产交换损益 企业的固定资产与他人交换固定资产者，属不同类固定资产的交换，应按时价入 帐，如有交换利益应列为收益，如有交换损失，得列为资产损失。属同类固定资产的 交换，如有交换损失得列为资产损失。如无另收现金者应按换出资产的帐面价值或时 价较低者作为换入资产的成本入帐，如有另收现金部分应视为出售，按比例承认利益， 换入固定资产部分如有交换利益应列为收益。 （四）资产重估后出售损益 １．营利事业经依规定办理资产重估的资产，包括固定资产、递耗资产、无形资 产，于出售时，应以重估后经稽征机关核定的资产帐面未折减余额为基准计算损益。 ２．土地依公告现值调整帐面价值者，出售时，仍以原取得成本计算损益，不以 调整后帐面价值为成本计算损益。 二、出售房地收入费用的划分 出售房地，究竟房屋占多少，土地占多少，应予明确划分，否则损益就很难计算， 分收入与费用说明如下： （一）收入之划分 房屋款及土地款划分清楚，自不成问题，如果房屋款及土地款未予划分或房屋款 显较市价为低者，其房屋价格应依房屋评定标准价格，占土地公告现值及房屋评定标 准价格总额的比例计算： 销售总收入×［房屋评定标准价格÷（房屋评定标准价格＋土地公告现值）］＝ 房屋价款销售总收入－房屋价款＝土地价款 （二）费用的划分 （１）可直接归属的费用 销售房地所产生的直接费用，例如土地的土地增值税、地价税、房屋的营业税、 房屋税以及房地的印花税、过户登记费等，可单独计算者，应分别归属土地或房屋负 担。 （２）无法归属的费用分摊 销售房地所发生的营业费用减除上述直接费用后，难以明显划分者，按税捐稽征 机关核定房地售价比例分摊。 （３）利息支出的归属 营业外损失中，属于利息支出部分，除属专案贷款个别认定外，其余一般性贷款 应按核定房地价比例，计算土地应分摊的利息，自利息支出项目下减除。 （三）出售土地拆除地上物的损费 买卖双方签订不动产买卖契约，明订地上建筑物干交地日腾空，此项因出售土地 而拆除地上改良物所产生的损费，应视为土地出售实际成本的一部分，基于收入与成 本费用配合原则，应自该项出售土地增益下减除，合并计算损益。 三、课税原则 （一）公司出售土地的所得 免列入当年度损益课税，应以全数列入资本公积。 （二）公司处分土地外资产的溢价收入 应列入当年度损益课征营利专业所得税，以其税后余额列入资本公积。亦即应视 处分资产发生的增益（溢价收入）与其他收益的比例，推算应分担的营利事业所得税 金额，以其处分资产的增益减除应分摊的营利事业所得税的剩余部分，提充资本公积。 四、节税设计 综合以上的说明与分析，财产交易损益的节税设计，有以下几种途径： （一）房地售价应分别订明 房屋及土地合并出售时，如果房屋及土地的售价未予划分，依规定其房屋价格应 按房屋评定标准价格占土地公告现值及房屋评定标准价格总额之比例计算，土地价格 则依土地公告现值占前项总额的比例计算。一般说来，由于土地公告现值均较市价偏 低甚多，因此，依规定公式计算的土地价格，会产生偏低现象，从而使土地出售利益 偏低，相对的房屋出售利益则偏高，由于土地出售利益可以免税，土地出售利益偏低 自然较为不利。因此，房地合并出售时，最好于合约中将房屋及土地的售价，分别予 以订明（一般土地约占总额的６０％～７０％）只是不可为提高土地出售利益，而故 意压低房屋价格，如果有故意压低房屋价格的事情，虽买卖合约中已将房地售价分别 订明，稽征机关仍得以依规定公式，重新计算房屋及土地的价款及其出售利益，致造 成偷鸡不成蚀把米，反而不利。 （二）投资房地产主体的决定 家族企业在考虑投资地产时，究以个人名义或公司投资，何者较为有利？分按土 地及房屋投资分析如下： １．土地投资：投资土地应考虑的税负有营业税、营利事业所得税、综合所得税 及土地增值税。无论以个人或公司投资土地、买进土地时，均无营业负担（免税）。 出售土地时，以公司名义投资的土地，其出售利益免征营利事业所得税，只是该项利 益应并入公司盈余，于公司以股利方式发给股东时，应列为股东的股利所得，并入股 东的综合所得课税；以个人名义投资时，土地出售利益免税；该项利益免入个人综合 所得课税。土地增值税部分，无论以个人或公司名义投资，出售时均应缴纳土地增值 税，只有以个人名义投资土地，如果符合自由住宅用地的条件，出售时的土地增值税 可申请适用优惠税率１０％（所有权人一生以一次为限），如果于出售后二年内重购 自用住宅用地，尚可申请退回已缴纳的土地增值税。 ２．房屋投资：投资房屋应考虑的税负有营业税、营利事业所得税、综合所得税 及契税。以公司名义投资房屋，购置时，如果出售者为营业人，应支付５％的营业税， 只有该项营业税可申请留抵或退还，故实质上无营业税负担；出售房屋时，除缴纳契 税外，出售房屋利益应缴纳营利事业所得税，税后盈余分配给股东时，尚应由股东缴 纳综合所得税，不过，此项股东股利所得税，可借延后发放方式以延缓股东缴纳所得 税时间。如果以个人名义投资，购买房屋时，出售者为营业人，应支付５％营业税， 由于个人非属营业人，故该项营业税成为个人购屋成本之一。出售房屋时，除缴纳契 税外，出售房屋利益应列入个人所得缴纳综合所得税。至于个人出售房屋利益的计算， 如果可以提出买进及卖出交易的证明文件，原则上按实际交易损益计算，如果无法提 示交易的证明文件者，则依财政部核定的计算标准计算，即按售价乘以规定的百分比 计算出房屋出售利益，因此，个人出售房屋时，宜比较两种方法，选择有利方法报税， 也即能提示交易的证明文件，且实际出售利益较低公式计算而得之出售利益为低时， 则以实际出售利益报税，如果实际出售利益较高时，则不提示交易的证明文件，而改 按公式计算而得出的出售利益申报课税，则可达到节税效果。 综合以上分析，投资房地产以个人名义投资较为有利，并非绝对有利，仍视个案 情况，参考上述说明加以分析，再做最佳决策。例如出售房地发生亏损时，以公司名 义投资时，该项损失将减少公司分配盈余额，股东的股利所得因而减少并降低其综合 所得税负，如果以个人名义投资时，该项损失只能于三年内扣抵财产交易所得，三年 内无财产交易所得可供扣抵时，股东的综合所得税负将较高，故于决定投资主体时， 此项因素也应考虑在内。 （三）办理资产重估 折旧性资产办理重估后，其出售损益是按重估后的未折减余额计算，因此办理资 产重估可降低其出售利益或提高其出售损失，进而减少这时候税所得减轻税负。当企 业的折旧性资产符合办理重估的条件时，应立即申请，则可达到节税目的。 （四）设计出售损益的年度认列 出售资产如果产生利益，应尽可能使其利益的实现年度延后，以达到延缓缴税的 节税效果，如果产生亏损，则尽可能使其损失的实现年度提前，以达到降低课税所得 的节税效果。例如出售房屋的损益实现年度为“交屋”，企业可利用交屋日期的设计， 使出售损益提前或延后实现。 (3)