【中华财税网北京12/14/2001信息】 财政部、国家税务总局特别规定，对于县 级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各种费用，如果代收费用 是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收 的费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许 作为加收２０％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算 增值额时不允许扣除代收费用。具体来说，反避税工作可以从以下几个方面着手（仍 以房地产开发公司企业为例）： （１）审查取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用是否真实、 正确。要重点审查“开发成本”账户，将其与有关的交易证明文件及会计凭证核对， 看企业的成本核算是否真实、准确，是否将不属于开发房地产产品的成本也记入“开 发成本”账户。例如，纳税人同时进行自建房屋和开发房地产准备出售，这时就很有 可能出现房地产开发成本和费用分摊不合理的情况。纳税人可以通过多记待售房地产 的开发成本，少记自建房屋成本的方法减轻土地增值税的税收负担。 （２）审查“开发间接费”明细账，并与有关会计凭证核对，看有没有将不属于 开发产品的费用记入开发费用之中；已发生的开发费用的分配与结转是否正确、合理。 （３）审查“开发产品”、“分期收款开发产品”、“经营成本”明细账，并与 有关房产转让合同、会计凭证相核对，确定企业对房地产开发投入资金的真实性，确 定基础设施费、前期工程费、公共配套设施费等的确用于被开发项目，企业没有虚列 成本的情况，并且各项费用的分摊十分合理。这项稽查工作较为琐碎，工作量较大， 因此，可以首先将正在稽查的房地产的成本费用情况以及应缴纳土地增值税的数量与 其他同类房地产作一下比较，初步判定是否存在异常情况。 （４）审查“财务费用”、“管理费用”明细账，并与企业的有关会计凭证及其 他相关明细账核对，确定企业的有关费用支出确实发生了，而且分摊合理，没有将属 于其他项目或其他建设期间的费用计入本期的财务费用或管理费用。同时，应当注意 税法中关于房地产开发费用扣除项目的规定，例如对于不能按转让房地产项目计算分 摊利息支出，或不能提供金融机构证明的房地产开发费用，只能按取得土地使用权所 支付的金额及房地产开发成本金额之和的１０％以内计算扣除，并不能按实际发生数 扣除。 （５）核查“营业税金及附加”、“应交税金”明细账，并与有关的会计凭证相 核对，看纳税人的税金是否属于转让房地产所应负担的营业税金（只包括营业税、城 市维护建设税和教育费附加，房地产开发企业交纳的印花税不在此处扣除），有无将 不属于营业税金的项目（如所得税等）也计入了扣除项目，有无重新扣税等现象。 （６）检查“旧房及建筑物的评估价格”是否合理。其重点在于检查重置成本价 的评估是否合理，成新度折旧率的确定是否合适。 （７）审查财政部规定的其他扣除项目（即加计２０％扣除）的计算是否正确。 这里，首先应当注意财政部规定的这一扣除项目只对从事房地产开发的纳税人有效， 对其他土地增值税的纳税人无效，其次要注意计算扣除的基数是否正确，企业是否多 计了取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本。 ［案例二百二十九］ 深圳市爱赛特实业公司１９９８年２月在向当地的主管税务机关申报纳税时，其 据以计算应交房地产税的应税房产的原值比上一征收期突然减少８００万元，其应缴 纳的营业税额比上期增加了４５万元（上期只缴纳了１３万元的营业税）。这些异常 引起了当地税务机关的注意。经过税务机关审查后发现，深圳爱赛特公司由于厂房陈 旧，设备老化，经济效益不佳，于１９９８年２月初将两间闲置的厂房及一部分老化 的设备出让，其取得８００万元的货币收入作为流动资金。其中，厂房原值８００万 元，转让收入６００万元，固定资产原值５００万元，转让收入２００万元，按照５ ％的营业税率共应缴纳４０万元的营业税。按税法规定，该国有工业企业还应当就６ ００万元的厂房转让收入缴纳土地增值税。 ［案例解析］ 《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称房地产），并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人 （以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例》第 十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务 机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 深圳爱赛特实业公司将两间闲置的厂房以及相连的国有土地使用权转让给他人， 并取得了６００万元的转让收入，这一行为属于税法规定的有偿转让房地产的行为， 应交纳土地增值税。当地的税务机关结合对深圳爱赛特实业公司缴纳的房地税、营业 税等税种的征收情况的审查，发现了异常情况，进而发现该企业应该属于土地增值税 纳税人，从而完成了对纳税义务人的稽查。 ［案例二百三十］ 万联通电讯是美国KTC通讯集团在华的分公司，其于１９９８年３月转移办公地址， 将原用于其办公的一座房产转让给他人，取得货币收入１００万元，未交纳土地增值 税。经当地税务机关检查发现后，认定该分公司属于土地增值税的纳税义务人，向其 追征了税款。 ［案例解析］ 《实施细则》第六条规定，条例（《土地增值税暂行条例》，下同）第二条所称 的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体以及其他单位组织；条 例第二条所称的个人，包括个体经营者。归纳起来，《土地增值税暂行条例》与《实 施细则》对土地增值税的纳税人的规定有四个特点。 ①不论法人与自然人。即不论是企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组 织，还是个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。 ②不论经济性质。即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者， 还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，都是 土地增值税的纳税人。 ③不论内资与外资企业，中国公司与外籍个人。根据１９９３年１２月２９日八 届人大第五次常务委员会通过的《全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用 增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定》和《国务院关于外商投资企业和外 国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》，以及国税 发［１９９４］１２３号《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业及外籍个人适 用税种问题的通知》等的规定，土地增值税适用于涉外企业和个人。因此，不论是内 资企业，还是外商投资企业、外国驻华机构，也不论是中国公民、港澳台同胞、海外 华侨，还是外国公民，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。 ④不论部门。即不论是工业、农业、商业，还是学校、医院、机关等，只要有偿 转让房地产，都是土地增值税的纳税人。 美国KTC通讯集团公司的深圳万联通电讯公司属于外国企业的分公司，既不是中国 企业，又不具备法人资格，但只要进行了有偿转让房地产的行为，就是土地增值税的 纳税人，应依法缴纳土地增值税。 ［案例二百三十一］ 深圳上沙村将一块集体所有的占地８０亩的果园，以２０００万元的价格转让给 深圳越华房地产开发公司，用于建造度假村。当地的税务机关经过调查后，认定这一 行为不属于土地增值税的征税范围，决定不对其征收土地增值税。 ［案例解析］ 《实施细则》第三条规定，条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属 于国家所有的土地。根据《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的 土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于 集体所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地， 其土地使用权地转让时，按照 《土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税的征税范围。而农村集体所有的土地， 根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及国家其他有关规定，是不得自行转让 的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。故集 体土地的自行转让是一种违法行为，应由有关部门来处理。对于目前违法将集体土地 转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续使土地 变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。 深圳上沙村擅自将集体所有的果园的土地使用权转让给房地产开发公司，违反了 《土地管理法》、《城市房地产管理法》及国家其他有关规定，是违法行为，不属于 土地增值税的征税范围。当地的税务机关应该在深圳上沙村经过有关部门处理，并且 补办了土地征用或出让手续，使得所转让的土地变为国家所有之后，再将其纳入土地 增值税的征税范围。 (3)