【中华财税网北京12/14/2001信息】 ［案例二百三十二］ 深圳市国土局将一块国有土地出让给深圳威房地产公司进行开发，获得土地使用 权出让金１５００万元。当地的税务机关没有对这项收入征收土地增值税。 ［案例解析］ 《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称转让房地产），并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义 务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。应当注意国有土地使用 权的“转让”与“出让”不同。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形 式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。这种行 为属于土地的二级市场。国有土地使用权的出让是特指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让 金的行为。这种行为属于由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这种行 为属于由政府垄断的土地一级市场。按照《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值 税的征税范围包括土地使用权的转让行为，不包括土地使用权的出让行为。 深圳市的国土局将国有土地使用权出让给房地产开发商的行为属于国有土地使用 权的出让行为，所以不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。 ［案例二百三十三］ 九江恒信实业公司将其所有的一座写字楼出租，每年收取租金１０万元，没有缴 纳土地增值税。 ［案例解析］ 按照《土地增值税暂行条例》第二条的规定，土地增值税的征税范围不包括未转 让土地使用权、房产产权的行为。在上述案例中，某企业虽然每年都可取得一定的租 金收入，但仍然拥有该写字楼的产权及其所属的土地使用权，房地产的权属没有转移， 因而不属土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。 ［案例二百三十四］ 南昌华海企业公司属私营工业企业，于１９９５年１月向该市的工商银行申请贷 款５００万元，用于引起先进的机械设备，银行要求企业以其新建的一座厂房作为抵 押。经企业同意后，双方于１９９５年２月１５日签订借款合同，在合同中约定，企 业以其新建的厂房作为抵押，向该市的工商银行贷款５００万元，贷款期限为两年， 贷款利率１０％。到１９９７年２月１５日，该企业由于经营不善，无力偿还贷款本 息及相关费用后，于是，银行将抵押的厂房拍卖，在清偿了银行贷款的本金后，将余 款交还给该企业。当地的税务机关经调查后认为，该企业应于１９９７年２月就其厂 房拍卖所得缴纳土地增值税。 ［案例解析］ 在上述案例中，南昌华海企业公司虽然以其新建的厂房作为抵押品取得了５００ 万元的银行贷款，但其厂房的所有权并没有改变，５００万元的银行贷款也并不是该 企业取得的收入，而是必须在两年后还本付息的借款，因而其抵押行为并不属于土地 增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。１９９７年２月，银行代该企业拍卖其 新建厂房，使得厂房所有权发生了转移，该企业也间接获得了拍卖厂房所取得的收入， 并以其偿还了银行的贷款。按照《土地增值税暂行条例》第二条的规定，上述拍卖行 为应属于土地增值税的征税范围，应依法缴土地增值税。 ［案例二百三十五］ 上饶市的一家外资企业奥托玛实业与上饶市的文化馆于１９９６年合作兴建一座 海华大厦，由奥托玛实业提供建房所需的一切资金，上饶文化馆提供其院内的一块土 地，海华大厦建成后双方各自拥有一半的产权，用于办公需要。双方共同委托上饶建 安房地产开发公司进行房地产的开发，其报酬为５０万元。当地的税务机关没有对这 一行为征收土地增值税。 ［案例解析］ 财政部、国家税务总局１９９５年公布的第４８号《财政部、国家税务总局关于 土地增值税的一些具体问题的规定通知》中规定，对于一方出地，一方出资金，双方 合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收 土地增值税。在上述案例中，该外资企业出资金，事业单位出地皮，合作兴建写字楼， 并且在建成后按比例分房自用，所以，按规定不属于土地增值税的征税范围，不用缴 纳土地增值税。 上饶建安房地产开发公司接受了奥托玛实业公司和上饶文化馆的委托，代其进行 房地产开发，并且收取了５０万元的报酬。由于该房地产开发公司原先就没有拥有兴 建写字楼所需的土地使用权，也没有投入资金进行开发，只是提供了进行房地产开发 的劳务，并且取得了５０万元作为劳务的报酬，因而对该房地开发公司来说，并不存 在有偿转让房地产的行为，其取得的收入也不是转让收入，而是具有劳务报酬的性质， 按规定不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。 ［案例二百三十六］ 江西东方石油公司在进行清产核资时对其一幢办公楼进行了重新评估，评估价格 为２００万元，而该办公楼的账面价值只有８０万元。江西东方石油公司没有就此申 请缴纳土地增值税。 ［案例解析］ 在上述案例中，江西东方石油公司既没有转让该办公楼的产权，又没有取得实际 收入，因而按照《土地增值税暂行条例》第二条的规定，不属于土地增值税的征税范 围，不需要缴纳土地增值税。 ［案例二百三十七］ 南昌市民王建鹏，为了支持教育事业的发展，于１９９７年５月将自己所有的一 幢价值５０万元的住宅楼无偿赠予希望工程基金会。当地税务机关没有向其征收土地 增值税。 ［案例解析］ 《实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑 物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括 以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。应注意的是，这里的“赠予”仅指两种情 况，一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承 担直接赡养义务的人；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社 会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事 业的。 在上述案例中，王建鹏将住宅楼无偿赠予希望工程基金会，用于发展教育事业。 按照有关规定，这一行为不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。 ［案例二百三十八］ 九江市民张清运与赵宇康于１９９８年３月相互交换了住所，并于当月办理了有 关手续，将其各自所拥有的住所的产权也进行了交换。当地的税务机关在进行审查核 实之后，没有对其征收土地增值税。 ［案例解析］ 财政部、国家税务总局１９９５年公布的第４８号《财政部、国家税务总局关于 土地增值税的一些具体问题的规定通知》中规定，对个体之间互换自有居住用房地产 的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 在上述案例中，张清运和赵宇康互换其自有居住房地产，发生了房地产权属的转 移，也各自取得了对方的房地产作为实物收入，按照《土地增值税暂行条例》的有关 规定应该属于土地增值税的征税范围。但是，财政部、国家税务总局对个人之间互换 自有居住用房地产作出了优惠规定，使其可以免征土地增值税。需要注意的是，对于 其他主体之间以及其他主体与个人之间互换房地产的，仍属于土地增值税的征税范围， 不享受税收优惠。 ［案例二百三十九］ 日本山雄株式会社为了扩大生产规模，与黄石美迪电子公司于１９９６年１０月 共同投资兴办木野兰德电子集团，专门生产影碟机。山雄株式会社共投入资金１００ ０万元，其中５００万元以该企业所拥有的厂房作价投入，另外５００万元用货币资 金投入。日本山雄株式会社没有主动申报土地增值税。 ［案例解析］ 财政部、国家税务总局１９９５年公布的第４８号《财政部、国家税务总局关于 土地增值税的一些具体规定的通知》中规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、 联营的一方以土地（房地产）作价人股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所 投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转 让的，应征收土地增值税。 在上述案例中，日本山雄株式会社以其所拥有的厂房作价进行投资，将厂房的所 有权转让给了新建企业。这一行为虽然导致了房地产权属的转移，但按上述规定可以 暂免征收土地增值税。但是，当该新建企业将上述新建厂房再转让时，就应属于土地 增值税的纳税范围，要依法缴纳土地增值税。 ［案例二百四十］ 九江赛康电子公司由于经营不善，长年亏损，于１９９８年１１月被江西康嘉集 团兼并，九江赛康电子公司所拥有的价值１０００万元的房地产也随之转让给了该大 型国有企业。当地的税务机关没有对这项房地产的转让行为征收土地增值税。 ［案例解析］ 财政部、国家税务总局１９９５年公布的第４８号《财政部、国家税务总局关于 土地增值税的一些具体问题的规定通知》中规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房 地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 在上述案例中，九江赛康公司被兼并，将其所拥有的房地产转让到了兼并企业 （即该大型国有企业）中。按照上述规定，这一转让行为可以暂免缴纳土地增值税。 (3)