【中华财税网北京12/14/2001信息】 ［案例二百四十一］ 日本木野株式会社计划在中国九江市投资办厂，并于１９９６年１月与九江市的 茂发房地产开发公司签订了购买厂房的合同。合同规定，厂房的转让价为１０００万 美元，购买方于合同签订日先交价款的２０％，到厂房竣工转让日再交齐其余的价款。 该厂于１９９７年３月如期竣工转让，外商投资者也按合同规定交齐了价款。该房地 产开发公司向当地的税务机关申报纳税时，厂房转让收入如实申报为１０００万美元， 并按转让当天国家公布的市场汇价１：８．３兑换为８３００万人民币申报纳税。 ［案例解析］ 《土地增值税暂行条例》第二十条规定，土地增值税以人民币为计算单位。转让 房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月１日国家公布的市场汇价 折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。 上述案例中，厂房转让价款不是以人民币计价，而是以美元计价，应该引起税务 机关对其申报的应税收入的注意，当地的税务机关通过稽查该房地产开发企业的“经 营收入”的明细账以及“预收账款”、“分期收款开发产品”等科目，并与有关的会 计凭证以及转让房地产的转让合同相核对，发现该企业是以分期收款形式转让房地产。 企业于１９９６年１月合同签订日收取首期房款２００万美元，当时国家公布的美元 对人民币的市场汇价为１：８．４。企业于１９９７年３月厂房正式转让时收取剩余 的８００万美元的房款，当天国家公布的外汇牌价为１：８．４。按照《实施细则》 的规定，该房地产开发公司的应税收入应按以下方式计算： 应税收入＝２００×８．４＋８００×８．３ ＝８３２０（万元） 所以该房地产开发公司申报的应税收入应该是８３２０万元，而不是８３００万 元，税务机关应予以纠正。 ［案例二百四十二］ 九江蓝德房地产开发公司于１９９６年１０月向九江可立克商厦出售一幢办公楼， 售价为３００万元。同年１２月，九江蓝德房地产开发公司向九江电气集团总公司出 售另一幢办公楼，售价为６００万元。九江蓝德房地产开发公司分别就以上两项房地 产转让收入向当地税务机关申报纳税。 ［案例解析］ 《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评 估价格计算征收：（１）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（２）提供扣除项目金额不 实的；（３）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。《实施 细则》第十四条规定，条例第九条（３）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产 评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地 产评估机构评定的交易价格，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。转让房地 产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价 格确定转让房地产的收入。 上述案例中，九江蓝德房地产开发公司转让两幢办公楼，售价相差３００万元， 引起了当地税务机关的注意。经过税务人员的实地观察，并且审查了该房地产开发公 司的“开发产品”明细账以及“开发成本”、“开发间接费用”等科目，证实了以上 两幢办公楼属于同一时期的开发产品，其开发成本基本相同。房地产评估机构经评估 后认为，这两幢办公楼的评估价格均为６００万元。经税务机关初步审查，该房地产 开发公司与该商业企业属于关联企业，共同受某企业集团的控制，由于该房地产开发 公司向该商业企业转让房地产的价格明显偏低，又无正当理由，属于税法中规定的 “转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由”的情况，所以应由当 地税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入，并据以征收土地增值税。 ［案例二百四十三］ 九江佳和房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼，收入４６００万元。九江 佳和房地产开发公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用８００万元，该写 字楼开发成本为２０００万元，九江佳和房地产开发项目的利息支出为２００万元， 其中包括延期还款的利息及罚息１０万元，该房地产开发公司提供了金融机构的证明。 按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为１９５万元。 ［案例解析］ 《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值税额的扣除项目：（１）取得土 地使用权所支付的金额；（２）开发土地的成本、费用；（３）新建房及配套设施的 成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（４）与转让房地产有关的税金；（５） 财政部规定的其他扣除项目。在上述案例中，计算增值额的扣除项目可按以下步骤进 行。 （１）计算取得土地使用权所支付的金额。按《实施细则》第七条（１）项的规 定，条例第六条所列的取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权 所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。在本例中，这项支出的金额为８ ００万元。 （２）计算房地产开发成本。在本例中，该写字楼的开发成本为２０００万元。 （３）计算房地产开发费用。按《实施细则》第七条（三）项的规定，房地产的 开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中 的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，据实扣除， 但最高不能超过按商业同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得 土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的百分之五以内计算扣除。财政部、 国家税务总局１９９５年第４８号《关于土地增值税的一些具体问题的规定通知》中 还规定，（１）利息的上浮幅度的部分不允许扣除；（２）对于超过贷款期限的利息 部分和加罚的利息不允许扣除。 ①计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定可据实扣除，但不能超过按 商业银行同类同期贷款利率计算的金额，所以，利息支出的扣除限额为１９５万元。 又由于利息支出中包括了延期还款的利息及罚息１０万元，按规定不允许扣除，所以 实际上可扣除的利息支出为２００－１０＝１９０（万元）（小于利息支出的扣除限 额）。 ②计算可扣除的其他房地产开发费用： （８００＋２０００）×５％＝１４０（万元） ③计算可扣除的房地产开发费用： １９０＋１４０＝３３０（万元） （４）计算与转让房地产有关的税金。《实施细则》第七条（五）项规定，与转 让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。 因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。财政部、国家税务总局１ ９９５年第４８号《关于土地增值税的一些具体问题的规定通知》中规定，细则中规 定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施 工、房地产开发企业财务制度的有关规定》，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应 予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳 的印花税。本例中的纳税义务人是房地产开发公司，按规定已将缴纳的印花税计入管 理费用中予以扣除，所以，在计算可扣除的与转让房地产有关的税金时，只需计算营 业税、城市维护建设税以及教育费附加。 ①营业税：４６００×５％＝２３０（万元） ②城市维护建设税与教育费附加： ２３０×（７％＋３％）＝２３（万元） ③可扣除的税金总额：２３０＋２３＝２５３（万元） （５）计算财政部规定的其他扣除项目。《实施细则》第七条（六）项规定，根 据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付 的金额以及房地产开发成本之和加计百分之二十的扣除。本案例中的纳税义务人为房 地产开发公司，所以可以依法进行其他项目的扣除： （８００＋２０００）＝５６０（万元） （６）计算扣除项目总金额： ８００＋２０００＋３３０＋２５３＋５６０＝３９４３（万元） ［案例二百四十四］ 海滨市财政局转让一幢旧房，转让价格为９００万元。该房建于７０年代，当时 造价为７０万元，如果按转让时的价格及人工费用计算，盖同样的房子需３８０万元。 由于旧房占地原来是行政划拨的，因此转让旧房时，该国家机关补交了国有土地出让 金１８０万元。已知该旧房有六成新。 ［案例解析］ 根据我国税法的有关规定，转让旧房时，应以房屋及建筑物的评估价格、取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金 作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构 评定的房屋重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 上述案例中，计算扣除的过程如下。 （１）计算取得土地使用权所支付的金额。按照税法的有关规定，如果是以行政 划拨方式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的地价款为按照国家有关规定补 交的土地出让金。在本例中，该国家机关补交了国有土地出让金１８０万元，即为取 得土地使用权所支付的金额。 （２）计算房屋及建筑物的评估价格： ３８０×６０％＝２２８（万元） （３）计算可扣除的税金： ①营业税：９００×５％＝４５（万元） ②城市维护建设税及教育费附加 ４５×（７％＋３％）＝４．５（万元） ③印花税：９００×５‰＝０．４５（万元） ④可扣除税金的总额：４５＋４．５＋０．４５＝４９．９５（万元） （４）计算扣除项目总金额： １８０＋２２８＋４９．９５＝４５７．９５（万元） (3)