【中华财税网北京12/14/2001信息】 ［案例二百四十五］ 九江保利房地产开发公司建成一幢普通标准住宅，共有４８套相同的住房。该公 司为取得建房用土地使用权，支付金额１４８万元，房地产开发成本为５００万元。 １９９６年１１月，该公司售出了２０套住房，收４４０万元。１９９７年８月，有 关的利息支出为９８万元。以上利息支出，均不高于按商业银行同类同期贷款利率计 算的金额。转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总 面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算 分摊。 在上述案例中，由于各套住房都是按相同的标准建造的，所以，可以每批出售住 宅的套数为标准分摊。 １．计算１９９６年１１月售出住房应计的扣除项目。 （１）计算应分摊的地价款及有关费用： １４８×２０／４８＝６１．６７（万元） （２）计算应分摊的房地产开发成本： ５００×２０／４８＝２０８．３３（万元） （３）计算应分摊的房地产开发费用。 计算应分摊的利息：３３．６×２０／４８＝１４（万元） 计算其他可扣除的开发费用： （６１．６７＋２０８．３３）×５％＝１３．５（万元） 计算可扣除的房地产开发费用总额： １４＋１３．５＝２７．５（万元） （４）计算可扣除的税金。 营业税：４４０×５％＝２２（万元） 城市维护建设税及教育费附加： ２２×（７％＋３％）＝２．２（万元） 印花税已按有关规定计入管理费用，所以不在此处扣除。 可扣除税金的总额：２２＋２．２＝２４．２（万元） （５）计算财政部规定的其他扣除项目： （６１．６７＋２０８．３３）×２０％＝５４（万元） （６）计算扣除项目总金额： ６７＋２０８．３３＋２７．５＋２４．２＋５４＝３７５．７（万元） ２．计算１９９７年８月售出住房应计的扣除项目。 （１）计算应分摊的地价款及有关费用： １４８×１２／４８＝３７（万元） （２）计算应分摊的房地产开发成本： １００×１２／４８＝１２５（万元） （３）计算应分摊的房地产开发费用。 计算应分摊的利息： ①截止１９９６年１１月应分摊的利息： ３３．６×１２／４８＝８．４（万元） ②１９９６年１１月至１９９７年８月间应分摊的利息： （９８－３３．６）×１２／４８－２０＝２７．６（万元） ③总计应分摊的利息：８．４１－２７．６＝３６（万元） 计算可扣除的其他开发费用： （３７＋１２５）×５％＝８．１（万元） 计算可扣除的房地产开发费用总额： ３６＋８．１＝４４．１（万元） （４）计算可扣除的税金。 营业税：３６０×５％＝１８（万元） 城市维护建设及教育费附加： １８×（７％＋３％）＝１．８（万元） 印花税已按规定计入了管理费用，所以不在此处扣除。 可扣除的税金总计：１８１－１．８＝１９．８（万元） （５）计算财政部规定的其他扣除项目： （３７＋１２５）×２０％＝３２．４（万元） （６）计算扣除项目总金额： ３７＋１２５＋４４．１＋１９．８＋３２．４＝２５８．３（万元） ［案例二百四十六］ １９９７年１月，南京永丰电子公司转让办公楼一幢，共取得转让收入８０００ 万元，另收到彩电一台，市场含增值税价为０．５８５０万元。公司实际依照国家法 律规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税，税率分别为：营业税税率５％， 城建税税率７％，教育费附加３％，印花税税率５‰。已知该单位为取得土地使用权 而支付的地价款和有关费用为１０００万元，投入房地产开发成本为２０００万元， 房地产开发费用中的利息支出为３００万元（能够按转让房地产项目分摊且有金融机 构的证明），但其中５０万元的利息属于加罚利息。其他房地产开发费用的扣除比例 为５％。 该单位在申报缴纳土地增值税时作如下计算： （１）收入总额８０００万元。 （２）扣除项目金额为：（１０００＋２０００）×（１＋２０％）＋３００＋ （１０００＋２０００）×５％＋８０００×５％×（１＋７％＋３％）＝４４９０ （万元） （３）增值额为８０００－４４９０＝３５１０（万元） （４）增值额占扣除基础上金额的比例为： ３５１０÷４４９０＝７８．１７％ （５）应纳土地增值税额为： ３５１０×４０％－５％×４４９０＝１１７９．５（万元） ［案例解析］ 在上述案例中，首先可以确定的是，该单位转让了房地产的权属并取得了收入， 按税法规定属于土地增值税的征税范围，应缴纳土地增值税。 其次，按税法的规定，转让房地产的收入不仅包括货币收入，还包括实物收入和 其他收入。所以，该公司收到的彩电也应属于转让房地产所收取的收入，应计入收入 总额。 彩电的不含税价格＝０．５８５０÷（１＋１７％）＝０．５（万元） 收入总额＝８０００＋０．５＝８０００．５（万元） 第三，应审查该单位扣除项目的计算是否正确。 （１）该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用１０００万元以及投 入的房地产开发成本２０００万元，合计３０００万元，可依法计入扣除项目。 （２）南京永丰电子公司发生的利息支出虽然可以按转让房地产项目分摊，并且 有金融机构的证明，按规定可以据实扣除，但其中的５０万元加罚利息不应计入扣除 项目。所以可以扣除的利息支出不是３００万元，而是２５０万元（即３００－５０）。 利息支出以外的其他房地产开发费用的扣除比例为５％，所以，这一部分的开发 费用可以按（１０００＋２０００）×５％依法扣除。 （３）该单位转让房地产的收入不是８０００万元，而是８０００．５万元。相 应地，应缴纳的营业税、城建税和教育费附加也应该是８０００．５×５％×（１＋ ７％＋３％）。另外，由于该单位是非房地产开发企业，所以转让房地产所缴纳的印 花税也可以在此扣除。 印花税＝８０００．５×５‰＝４．０００２５（万元） （４）由于南京永丰电子公司是非房地产开发企业，所以不能加计扣除２０％。 正确计算的扣除项目的总金额为： １０００＋２０００＋（３００－５０）＋（１０００＋２０００）×５％＋８ ０００．５×５％×（１＋７％＋３％）＋８０００．５×５‰＝３８４４．０３ （万元） 第四，计算增值额及其与扣除项目的比例。 增值额＝８０００．５－３８８４．０３＝４１５６．４７（万元） 增值额占扣除项目金额的比例为：４１５６．４７÷３８４４．０３ ＝４１５６．４７（万元） 按照税法规定，这时适用的税率为５０％，速算扣除系数为１５％。 第五，计算土地增值税额。 应纳税额＝４１５６．４７×５０％－３８４４．０３×１５％ ＝１５０１．６３０５（万元） 总的来说，该单位申报缴纳的土地增值税是错误的，正确的应纳税额是 １５０１．６３０５万元。造成错误申报的原因主要有： （１）少记了转让收入，彩电作为实物收入应记而未记入收入总额； （２）多记了扣除项目金额，利息支出中的５０万元加罚利息按规定不得计入扣 除项目； （３）多记了其他扣除项目金额，该单位不属于房地产开发企业，按税法的规定， 不应加计扣除２０％； （４）有关税金的计算、缴纳有误，由于该单位少记了转让收入，导致对营业税、 城建税和教育费附加的计算和缴纳有误； （５）没有扣除应予扣除的印花税，按税法的有关规定，转让房地产时缴纳的印 花税允许扣除。 这些错误主要是由于纳税单位的财务人员不熟悉土地增值税税法的有关规定造成 的，应对其加强业务知识的培训。 ［案例二百四十七］ 滨海市政协将一幢办公楼同滨海新创房地产开发公司的一幢写字楼交换，合同中 约定办公楼作价３２５０万元，写字楼作价２３００万元，滨海新创公司再向滨海市 政协支付价格差额９５０万元，以上价格均经过税务机关的审定。办公楼为８０年代 所建，有八成新，重置价格为１５００万元，滨海市政协交换该办公楼时补交国有土 地出让金２５０万元，滨海新创公司为取得建写字楼的土地使用权支付３８０万元， 支付房地产开发成本８５０万元，滨海新创公司的利息支出不能提供金融机构的证明。 ［案例解析］ 在上述案例中，双方进行了房地产的交换，既有房地产产权、土地使用权的转换， 又有实物收入与货币收入，所以应属于土地增值税的征税范围，交换双方都应缴纳土 地增值税。需要注意的是，在本案例中由于双方交换的房产价值不相等，使得双方的 转让收入也不相等，在计算税款时应予以区分。 （１）滨海市政协应纳税额的计算。 滨海市政协通过交换取得一幢写字楼，作价２３００万元，还取得了９５０万元 的货币收入，所以收入总额为３２５０万元。 ①计算扣除项目金融。 a．取得土地使用权所支付的金额。在此即为滨海市政协补交的土地出让金２５０ 万元。 b．房地产的评估价格。１５００×８０％＝１２００（万元） c．可扣除的税金。 营业税：３２５０×５％＝１６２．５（万元） 城建税以及教育费附加：１６２．５×（７％＋３％）＝１６．２５（万元） 印花税：（９３２５０＋２３００）×５‰＝２．７７５（万元） 但其中可计入滨海市政协转让办公楼扣除项目金额的，只有对应于办公楼价款的 部分： ２．７７５×［３２５０／（３２５０＋２３００）］＝１．６２５（万元） 可扣除税金的总额为：１６２．５＋１６．２５＋１．６２５＝１８０．３７５ （万元） ②计算增值额及其与扣除项目的比率。 增值额＝１６３０．３７５（万元） 增值额与扣除项目的比率为：１６１９．６２５÷１６３０．３７５ ＝９９．３４％ 按税法规定，这时适用的税率为４０％，速算扣除系数为５％。 ③计算应纳土地增值税额。 应纳税额＝１６１９．６２５×４０％－１６３０．３７５×５％ ＝５６６．３３（万元） （２）公司应纳税额的计算。 滨海新创房地产公司的收人为一幢办公楼，作价３２５０万元，同时又付出９５ ０万元作为补偿，所以，滨海新创房地产公司实际的转让收入为２３００万元。 ①计算扣除项目金额。 a．取得土地使用权所支付的金额为３８０万元。 b．房地产开发成本为８５０万元。 c．可扣除的房地产开发费用。由于滨海新创房地产公司的利息支出不能出示金 融机构的证明，所以不能单独据实扣除。 可扣除的房地产开发费用＝（３８０＋８５０）×１０％＝１２３（万元） d．可扣除的税金 营业税：２３００×５％＝１１５（万元） 城建税及教育费附加：１１５×（７％＋３％）＝１１．５（万元） 由于滨海新创房地产公司是房地产开发企业，印花税已按规定计入管理费用，不 在此处扣除。 可扣除的税金总额＝１１５＋１１．５＝１２６．５（万元） e．财政部规定的其他扣除项目：（３８０＋８５０）×２０％＝２４６（万元） f．扣除项目的总金额为：３８０＋８５０＋１２３＋１２６．５＋２４６ ＝１７２５．５（万元） ②计算增值额及其与扣除项目的比率。 增值额＝２３００－１７２５．５＝５７４．５（万元） 增值额与扣除项目的比率为５７４．５＋１７２５．５＝３３．２９％ 按税法规定，这时适用的税率为３０％。 ③计算应纳土地增值税额。 应纳税额＝５７４．５×３０％＝１７２．３５（万元） (3)