【中华财税网北京11/28/2001信息】 １．隐性赠与纳税筹划 赠与行为在现实经济活动中比较常见，如某人向他人赠送纪念物、货币等，这是 当事人自主决策的行为。在契税中，我国税法规定，当事人赠与土地使用权、房屋， 属于应税行为，应该依照规定缴纳契税。本来赠与的目的就是要使他人（受赠人）获 益，但由于税收的原因，受赠人却要因此支付一笔税款，无论这笔税款最终实际由谁 支付，当事人双方都会觉得这笔税款是额外负担。 如果甲向乙赠送（免费）一套住房，该套住房市面价值５０万元，再假定适用税 率为５％，则乙要支付５０万元×５％＝２．５万元的税款。 这时，比较好的办法就是不办理产权转移手续。因为甲既然愿向乙赠送该套住房， 其原意应该是不再索回该住房的所有权，其实让受赠人实际占有该套住房也能达到这 种效果。这里所要做的只是赠与人搬出（让出）该套住房，受赠人以实际居住的形式 占有，只要赠与人不再索回该房的所有权就可以解决了。这种筹划可以完全免去应缴 税款，效果很好，但这要建立在赠与人信誉较好的前提下。如果赠与人信誉不好，赠 送出去的东西在某一日忽然想索回，则受赠人反倒不如多缴点税款去办理产权转移手 续。而且这种筹划还有一个弱点，这便是出现经济纠纷时，产权归属的界定可能会带 来一定的麻烦。当事人在利用该法进行筹划时，一定要权衡利弊，以作出最优的选择。 ２．购买住房的纳税筹划 为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点， 国家对个人买卖住房进行了一系列税收政策的调整。个人在购买私用住房时，应认真 学习研究这些政策，以便灵活运用，使自己的购买住房行为既符合国家政策，又可以 节省部分税款。 根据财政部、国家税务总局财税字（１９９９）２１０号文件《关于调整房地产 市场若干税收政策的通知》，有关文件规定的普通住宅标准，暂按每套住房建筑面积 不超过１２０m２掌握。即如果个人购买住房建筑面积不超过１２０m２，在符合一定 条件的情况下，可以享受税收减免优惠。 自从国家调整房地产市场若干政策于１９９９年８月１日执行后，涉及到个人购 买住房应缴纳的契税也做了相应的调整，具体而言可以分为以下几种情况： （１）个人购买自用的普通住宅（根据财税字［１９９９］２１０号文件，是指 建筑面积在１２０m２以下的住宅）暂减半征收契税。契税实行的幅度税率为３％一５ ％，各省、自治区、直辖市人民政府可以在３％～５％的幅度税率规定范围内，按照 本地区的实际情况决定。北京市确定的契税税率为４％，因而此类住房的契税税率为 房屋全款的２％。 （２）个人购买１９９８年６月３０日以后建成的非普通住宅，也就是建筑面积 在１２０m２以上的住宅，或者是在１９９９年８月１日之前税收优惠政策尚未执行时 购买的商品住宅，个人要缴纳契税的适用税率为房屋全部售价的４％，不能享受减半 或是免税照顾。 个人在购买自用住宅时，应注意运用这些政策，尽量减少自己的应缴税款。当然 购买住房应以实用为主要标准，不能一味地追求节税。虽然购买某些住房可以享受税 收优惠，但房屋的设计不尽如人意，面积太小或太大，或者是远离工作地点，也不是 很好的选择。 在住房的各方面条件均符合自己要求的情况下，比较各套房屋的应纳税款，从而 选择最合适的住房。 比如，两套规模结构相当的住房，均是１５０m２，全部价款为１００万元，一套 是于１９９８年６月３０日前竣工验收的，另一套是在１９９８年６月３０日后竣工 验收的，则前者不用缴纳契税，而后者应适用４％的税率，其应纳税额计算如下： 应纳契税＝１００万元×４％＝４万元 显然购买前者合算，因为这将会节省４万元的税款。 除了利用上述政策进行契税的纳税筹划外，纳税人在日常生活中还可以利用下列 政策帮助自己少缴税款： （１）城镇职工按规定第一次购买住房，免征契税。此项规定只限于第一次购买， 并且在国家规定的标准面积之内购买的公有住房。根据北京市的住房政策，在市规定 面积以内的部分免征契税，超过的部分，还要按照４％的税率缴纳契税。另外，如果 住房面积没有达到市规定面积标准的，重新购置公有住房的，视为第一次购房。 （２）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减征或者免征。 （３）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属 的，由省级人民政府确定是否减免。 ３．等价交换纳税筹划 根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）第４条， 土地使用权交换、房屋交换，以所交换土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。这 就是说，当双方当事人进行交换的价格相等时，任何一方都不用缴纳契税，因为差价 为零。根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第１０条，土地使用权交换、 房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的 一方缴纳税款。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照上述规则缴纳契税。 因而，当纳税人交换土地使用权或房屋所有权的时候，如果能想办法保持双方的 价格差额较小甚至没有，这时以价格为计税依据计算出来的应纳契税就会较少甚至没 有。故而这种筹划的核心便是尽量地缩小两者的价差。 假定甲、乙两位当事人交换各自房屋所有权，甲的房屋市场价格大约为１００万 元，乙的房屋市场价格大约是５０万元，如果不进行筹划，乙应该缴纳一定数额的契 税，其计算如下： 应纳税额＝（１００－５０）万元×４％＝２万元 由于甲、乙两位当事人进行房屋所有权交换总是会用于某一特定目的，双方当事 人交换房屋所有权之后再进行改造以用于该目的与双方当事人在交换之前便进行改造， 其实际效果是一样的，都可以将房屋改造得适合于该项用途。这就给纳税人进行筹划 创造了一定条件。 对于上一案例，具体的筹划可以如下： 由纳税人乙将自己的房屋按照甲的要求进行改造，以满足甲的特定目的，该项改 造应控制在一定的限度里，即不要使乙拥有的该房屋价格高于甲的房屋价格。假定通 过这次改造，乙拥有的房屋市场价格可以升为９０万或更高一点（当然能控制在１０ ０万元是最理想的，也最省事）这时可以采用乙装修、装磺其房屋或是将甲的房屋可 以单独出售的部分从整体中分开，只将主要部分交换的方法进行筹划。 需要注意的是，双方在交换土地使用权或房屋所有权时，也可采用自由定价，任 意抬高或压低价格的方法进行筹划，使两者价格差额较小甚至没有，但这种筹划应控 制在一定的限度里，因为税务机关具有一定的调整权。根据《契税暂行条例》第４条， 成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格 差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 可见，单纯地从价格上进行调节，很容易导致税务机关的纳税调整，反而得不偿 失，如果加之以适当的改造，这种筹划便完美多了。 这种筹划方法的另一种引申便是，将本来不属于交换的行为，通过合法的途径改 变为交换行为，以减少税款。 例如有甲、乙、丙三位经济当事人，甲和丙均拥有一套价值５００万的房屋，乙 想购买甲的房屋，甲也想购买丙的房屋后出售其房屋。如果不进行筹划，甲购买丙的 住房，应缴纳契税，其计算如下（假定税率为５％）： 应纳税额＝５００万元×５％＝２５万元 同样，甲向乙出售其住所，乙也应缴纳契税，税款为２５万元。 如果三方进行一下调整，先由甲和丙交换房屋，再由丙将房屋出售给乙，这同样 可以达到上述买卖的结果，但应纳税款却是天壤之别了。因为甲和丙交换房屋所有权 为等价交换，没有价格差额，不用缴纳契税，整个经济交易活动，只是在丙将房屋出 售于乙时，应由乙缴纳契税，其计算如下： 应纳税额＝５００万元×５％＝２５万元 较上一种交易可以节省税款２５万元。 ４．创造条件纳税筹划 国家往往会制定一些纳税优惠政策，但在很多时候，纳税人并非具备享受优惠政 策的条件，因而经常无法享受这些优惠政策。其实这时纳税人完全可以不采取消极等 待战术，而采用积极进攻战术，为自己享受优惠待遇创造条件，来达到节省税款的目 的，这种方式也就是通常所说的挂靠筹划法。 比如有两块地，一块是贫地，另一块是荒滩土地，荒滩土地经改造，生产能力比 贫地还稍好，某农夫欲承包该两块地中之一块用于农业生产。如果不从税收方面进行 筹划，农夫出于种种考虑，可能会选择可以直接用于农业生产的贫地，但这块地土地 使用权的获得是要缴纳契税的。因而选择荒滩，以使自己符合免税条件，纳税人便可 以节省税款。 再比如，根据《契税暂行条例》第６条，国家机关、事业单位、社会团体、军事 单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。如果纳 税人符合这些条件当然更好，如果不符合，则可以创造条件，使其用途符合该项规定， 也就可以享受优惠待遇了，这种情况在现实生活中是很常见的。应该注意的是，这里 所称用于办公的，是指办公楼以及其他直接用于办公的土地、房屋；这里所称的用于 教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋；这里所称用于医 疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋；这里所称用于科研的，是指 科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋；这里所称用于军事设施的，是 指：①地上和地下的军事指挥作战工程。②军用的机场、港口、码头。③军用的库房、 营区、训练场、试验场。④军用的通信、导航、观测台站。⑤其他直接用于军事设施 的土地、房屋。 本筹划方法还包括外交税收豁免的使用。按照税法规定，对于依照我国有关法律 规定以及我国缔结或参加的双边或多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使 馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受的土地、 房屋权属，经外交部确认，可以免征契税。如果能通过创造条件，使自己属于这一类 人员，不仅土地、房屋买卖的契税可以省去，很多个人方面的税收也可免掉。 (3)