１９９７年３月２８日　沪地税地（１９９７）２５号 　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、财政部、 国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》、《关于对1994年1 月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》等规定，结合本 市实际，现对本市范围内转让房地产有关土地增值税若干具体征收问题规定如下： 　　一、关于土地增值税计税依据问题 　　土地增值税的计税单位，是以纳税人房地产开发的成本核算中最基本的核算 项目或核算对象为单位计算，也就是计税单位要与成本核算的最基本的核算项目 相一致。具体可解释为房地产开发纳税人在某一项目核算上的单位与计税时的单 位基本一致。 　　所谓基本一致是指在成本费用核算中，按房地产开发企业财务会计制度规定 的方法核算，作为土地增值税主要扣除项目金额的依据，但对其中三项费用的扣 除（销售费用、管理费用、财务费用）是按沪地税地（1995）36号文（见《企 业财税法规选编》第13册第1059页）第一款的规定核算的。需要明确，开发企 业的管理费用中支付的非销售税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花 税）已包括在整个三项费用核算中，故不能重复列进扣项目金额。 　　土地增值税计税依据的确定，是以纳税人转让房地产的每一计税项目所取得 的转让收入减去规定的扣除项目金额后的余额，再确定增值比率，依照适用税率 计算应纳税额。纳税人在工程项目竣工结算前转让房地产一次或分次取得收入， 应按土地增值税预征的规定实行预征，待项目竣工办理结算时按每一计税项目进 行清算。 　　所谓每一计税项目是指每一笔房地产转让业务或签订的每一份房地产转让合 同，即纳税人在发生部份或分次的房地产转让时的具体计算须与销售对象相一致。 无论是房地产开发企业或非房地产开发企业转让房地产应纳土地增值税的增值额 计算都是以每一计税项目为单位的。 　　二、关于企业、机关、人民团体和事业单位出售存量房产如何征税问题 　　企业、机关、人民团体和事业单位将存量房产（含厂房）出售，不属于沪 地税地（1995）52号文所称的企业置换土地使用权的范围，应按规定计征土地 增值税。出售存量房产的增值额计算是按出售房地产取得的收入减去三项内容： ①取得土地使用权时所支付的地价款（按转让存量房产的土地使用面积占总面积 的比例计算分摊，如属行政划拨的无偿用地应为零数）；②房产评估值为重置成 本价乘以成新度折扣率；③销售税金。 　　三、关于企业、机关、人民团体和事业单位用原有的土地使用权置换房产如 何征税问题 　　企业、机关、人民团体和事业单位用原有的土地使用权与其他单位或个人置 换成房产后再行转让，取得的房地产转让收入应按规定缴纳土地增值税，其增值 额的计算只允许减去第二条所述三项内容中的第一项和第三项，以及支付过的动 拆迁费用，既不能扣除开发成本和费用，也不能作加计扣除。 　　这些单位用原有的土地使用权与房地产开发企业置换房产，前者本身不具备 开发资质，而将换得房产再行转让的，尽管签订的开发合同是在1994年之前，不 能享受房地产开发企业在5年内首次转让减免的优惠。 　　房地产开发企业用房产换取土地使用权的部分，其房产的建造成本可计入扣 除项目金额。 　　四、关于购进普通标准住宅出售的征免税问题 　　房地产开发企业购进普通标准住宅用于自身动迁的，可计入开发成本作为扣 除项目金额，若用于动迁多余后出售，取得的转让收入应按规定征收土地增值税， 不能享受普通标准住宅增值比率不超过20%免征的优惠。 　　非房地产开发企业购进普通标准住宅出售，也不能享受增值比率不超过20% 免征的优惠。只有房地产开发企业建造普通标准住宅出售，按每一计税项目的增 值比率不超过20%的，才能享受免征土地增值税的优惠，如增值比率超过20%的 均按全额征税。 　　五、关于房地产买卖三项费用如何扣除的问题 　　纳税人从事房地产经营，购进房地产用于出售的，其增值额中的三项费用（ 包括利息支出）的计算，采取确定适当的扣除比例的办法，即统一按转让收入的 1.5%给予扣除。 　　计算公式：增值额＝出售商品房取得的收入－购入商品房支付的价款－三项 费用（出售商品房取得的收入×l.5%）－销售税金 　　六、关于股权转让、变更征免税问题 　　原投资于房地产开发企业的股东，由于种种原因，将所持的部份或全部股权 转让给新的股东名下，无论是在境内还是境外办理转让手续，都应按规定办理纳 税申报，缴纳土地增值税。原投资股东开发的项目是在1994年以前签订的开发合 同，而在以后发生股权5年内首次转让的，可免征土地增值税，新投资股东再发生 转让不再享受5年内首次转让免税的优惠。 　　七、关于投资联营、合作建房转让房地产征免税具体问题 　　以房地产投资联营、合作建房（或称联建、参建）等形式发生房地产转让的， 只有作为签订开发合同各方之一的投资者，在1994年以前签订开发合同的可享受 5年内首次转让的免税优惠。 　　非属签订开发合同各方之一的投资者，以房地产投资联营、合作建房等形式 转让或委托转让房地产，尽管投资开发项目的合同是在1994年之前签订，或者投 资开发项目认定属于普通标准住宅的，或者尚未办理房地产权证的，都不属于开 发、建造房地产的纳税人，不能享受5年内首次转让免征土地增值税的优惠，也 不能享受建造普通标准住宅增值比率未超过20%的免税优惠，其发生的增值收益 都应按房地产转让的纳税人计征土地增值税。 　　八、关于市政府规定对房地产开发企业收取的费用如何计税问题 　　对市政府规走向房地产开发企业收取的费用（如市解困基金等），允许在计 算扣除项目金额时予以扣除，但不能作为三项费用和加计20%扣除的基数。 　　九、关于县级及县以上人民政府要求企业代收的费用如何计税问题 　　对于县级及县以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各种费用， 如果计入房价中向买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，但不 能作为三项费用和加计20%扣除的基数。 　　十、关于房地产开发企业对外支付的各类赞助款如何计税问题 　　房地产开发企业由于各种需要对外支付的各类赞助款（如用于开发小区以外 的道路绿化等），不能作为开发成本、费用列进扣除项目金额，显然不能作为三 项费用和加计20%扣除的基数，如果确有特殊情况需要作为扣除项目金额的，应 报市局核准。