１９９７年１０月１５日　沪财基（１９９７）１８号 　　为进一步做好本市地方国有房地产开发企业的财务、税收管理工作，按照《 企业财务通则》、《施工、房地产开发企业财务制度》，结合本市房地产开发企 业的具体情况，现就有关财务问题的处理明确规定如下，请遵照执行。 　　一、关于房地产开发企业开发项目前期所发生的短期借款利息的处理。 　　房地产开发企业开发项目所发生的借款利息支出，应计入企业“财务费用”， 并计入当期损益。由于房地产开发项目，前期所发生的借款较多，其发生的利息 一次计入"财务费用"，会造成企业利润上下波动。为均衡企业利润，经研究，对 本市地方房地产开发企业，在开发项目前期发生的一次性数额较大的短期借款利 息，报经同级财税部门批准后，可采用待摊的办法，自该开发产品对外销售开出 第一张发票起三年内，分期均衡摊入企业的“财务费用”。 　　二、关于房产销售若干财务问题的处理。 　　1、房地产开发企业对外销售房产，根据《企业财务通则》、《施工、房地 产开发企业财务制度》规定应于“商品房办妥移交手续，将结算帐单提交买方并 得到认可时确认为营业收入的实现”。但鉴于目前在实际工作中房屋移交购房人 到办出产权证间隔时间较长，为使企业正确计算当年损益，规范企业的财务核算， 企业应于房屋移交购房人，开出发票并得到认可时即作为营业收入实现。 　　2、对房产开发企业在销售房产时收取的贷款利息补贴、咨询介绍、装修改 造等价外费用，应全部计人营业收入。 　　3、关于房产开发企业出售使用权的商品房的处理。 　　房产开发企业出售使用权的商品房与出售产权的商品房在财务处理上是一致 的，商品房使用权的出售收入作为企业经营收入，并相应结转商品房的成本；至 于企业所保留的那部分商品房产权，为了便于管理，可在房产备查簿上记录反映。 　　4、关于销售期房取得的房产预售收入的处理。 　　房产企业对外销售期房取得的房产预售收入，暂列预收帐款，待期房完工后， 企业应于房屋移交购房人，开出发票并得到认可时即作为营业收入实现，应收的 售房款列应收帐款，同时将预收的购房定金从预收帐款转到应收帐款；按房产的 实际开发成本结转经营成本。 　　5、关于房产开发项目以“楼板价”转让所取得的收入的处理。 　　房产企业的房产开发项目列项后，由于资金不足等原因，将开发项目的土地 经初步整理后，按建筑面积折算成一定价格，以“楼板价”转让给其他单位，所 取得的收入，作为企业经营收入。企业开发项目发生的土地征用、动拆迁补偿、 地坪整理等前期费用，按照收支配比原则，从开发成本转入经营成本。 　　6、关于房产企业一次购进房产、分批销售的处理。 　　房产企业一次购进房产，按购买房产实际支付的价款及费用，列入企业开发 产品，作为存货管理；在分批销售时，按每批实际销售房产所取得的收入，作为 企业经营收入，并相应结转经营成本，购销差价列入当期损益。 　　7、关于联建、参建、搭建房产的财务处理。 　　（1）开发商共同列项投资开发，并且以非闭口价形式共同签订开发合同， 开发后各方按投资额按比例分得房产的，其主办单位收到联建单位房产开发资金， 可暂作负债管理，待建成后，主办单位按合同规定分给联建单位的房产，应按实 际成本冲减“开发产品”及相应的负债； 　　（2）开发商共同列项投资开发，但一方采取闭口价形式让另一方或几方参 与开发的，其主办单位在建房产期间收到参建单位按合同约定的房产开发资金， 可暂列预收帐款，待建成后对外转让时，再转入经营收入，并相应结转经营成 本。 　　（3）开发商列项后，再让其他方参与联建、参建、搭建的，开发商不论其 以何种形式，何种价格转让，均应按现行财务会计制度规定执行，正确核算开发 房产成本，取得的房产转让收入计人企业经营收入。 　　8、关于以房产抵债的财务处理。 　　房地产开发企业因经营等原因，需用建成或在建的房产抵债的，一律按正常 的房产销售进行财务核算。债务双方经协商或按市场价确定抵债的房产价格，分 别计入“经营收入”和“应收帐款”，再将“应收帐款”冲抵有关负债；用已建 成的房产抵债时，应同时将“开发产品”实际成本结转经营成本；如用在建的房 产抵债时，应按抵债房产占全部开发产品的建筑面积计算（如单体核算成本的按 单体计算），将帐面的“开发成本”结转经营成本。 　　9、关于以房产投资入股的财务处理。 　　房地产开发企业因经营等原因，需用建成或在建的房产投资入股的，应按资 产评估价或投资双方协议价计入“长期投资”，投资价与“开发产品”或“开发 成本”帐面价值的差额，计入企业的资本公积。 　　10、关于以房产换取土地使用权的财务处理。 　　房产开发商以出资造房形式，与土地方联合开发或独立开发房产项目，房产 建成后，开发商按一定比例与土地方共同分配房产。由于在这一过程中，开发商 与土地方之间没有发生货币结算，只是以部分房产所有权转让给土地方，换取了 土地方的部分土地使用权，因而开发商可不作帐务处理，但在房产备查簿上要登 记反映。开发商发生上述转让房产所有权行为，仍按税法规定的计税办法交纳营 业税。对土地方以部分土地使用权所换取的部分房产应按市财政局沪财会（1995） 134号文《关于企业置换土地使用权的有关会计处理》（见《企业财税法规选编 》第13册第563页）办法进行处理。