一、新准则的主要内容
　　（一）制定背景
　　随着经济的发展和投资观念的改变，对有关房地产或物业项目进行投资，逐渐成为一种时尚。但是由于投资性房地产在经过数年之后，其市场价值往往超过其账面价值，同时对于房地产的投资一般金额大、周期长、流动性和变现能力较差，通常具有高风险高收益并存的特点。所以，对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产看待并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。同样的，将它们按照流动资产以成本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。
　　在这样的情况下，为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月根据《企业会计准则--基本准则》，发布了《企业会计准则第3号--投资性房地产》（下称新准则）。
　　（二）主要内容
　　新准则由总则、确认和初始计量、后续计量、转换、处置、披露等内容组成。
　　1．“总则”部分指出：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：
　　（1）已出租的土地使用权；
　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；
　　（3）已出租的建筑物。
　　而企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产或作为存货的房地产不属于投资性房地产。企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号--建造合同》；投资性房地产的租金收入和售后租回的处理，适用《企业会计准则第21号--租赁》。
　　2．在“确认和初始计量”部分，明确规定只有同时满足下列两项条件的，才能予以确认为投资性房地产：
　　（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
　　（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
　　3．在“后续计量”部分，新准则允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，但对采用公允价值模式的条件进行了限制，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能采用公允价值模式。应当同时满足下列条件：
　　（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
　　（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
　　4．在“转换”部分，强调指出当企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。并规定在采用公允价值模式计量时，投资性房地产应按照转换当日的公允价值计价：
　　（1）其他资产转换为投资性房地产的，公允价值与账面价值差额部分计入当期损益；
　　（2）投资性房地产转换为其他资产的，公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
　　5．在“处置”部分，说明当企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，不进行追溯调整。
　　6．新准则同时规定在附注中应当披露如下内容：
　　（1）投资性房地产的种类、金额和计量模式；
　　（2）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；
　　（3）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；
　　（4）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；
　　（5）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
　　二、新准则与原会计制度差异比较
　　（一）会计科目的差异
　　在我国发布新准则前，业务处理上并不划分投资性房地产，有关业务通过《企业会计制度》和有关规定进行处理。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，设置“存货--出租开发产品”科目核算；固定资产中的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算；土地使用权在“无形资产”科目核算。
　　在新准则发布后，投资性房地产确认条件为：①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。只要符合确认条件的，都应转入“投资性房地产”科目核算。
　　（二）初始计量的差异
　　在对投资性房地产进行初始计量时，新准则与原制度都是按照取得时的实际成本计算投资性房地产的成本，差别就在于计入不同的会计科目下。
　　（三）后续计量的差异
　　1．原制度规定，房地产开发企业自行开发的房地产或企业固定资产中的房地产用于对外出租的，在存货或固定资产科目中核算（土地使用权在“无形资产”科目核算）。实际上就是按照成本模式进行计量。在业务处理时，“出租开发产品”按期摊销出租产品的成本；“固定资产”计提折旧；“无形资产”进行摊销。
　　如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，计入固定资产账面价值，增计后金额不应超过该固定资产的可收回金额，除此以外的后续支出计入当期费用。
　　减值准备会计期末按可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。
　　2．新准则规定投资性房地产的后续计量可以有以下两种办法：
　　（1）成本模式：
　　运用成本模式计量时比照《企业会计准则第4号--固定资产》准则的有关规定处理；
　　（2）公允价值模式：
　　公允价值模式计量的条件为：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
　　公允价值模式下，成本计量时不计提折旧或摊销，以会计期末的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
　　后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为改良，计入投资性房地产账面价值；反之计入当期费用。
　　（四）新准则有关投资性房地产转换的规定
　　1．在成本模式计量的情况下，房地产转换后的入账价值以其转换前的账面价值确定。
　　2．公允价值模式。
　　（1）投资性房地产转换为自用房地产或存货，以转换日公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换日公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。
　　（2）自用房地产或存货转换为投资性房地产，转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损益；转换日公允价值大于原账面价值，将其差额在已计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。原制度没有这方面的规定。
　　（五）处置
　　新准则规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。这就表示新准则处置投资性房地产时不涉及追溯调整。
　　【例】某工业企业1994年12月31日在自有土地上建成一座厂房，此在建工程账面成本为360万元（摊销期限20年，按平均年限法摊销，预计无残值），建成初衷是作为自用的车间。但由于产品销路不畅于1996年1月1日将此厂房出租，出租时公允价值为400万元，租期10年。1999年按国家规定安装相关消防设备花费15万元。2006年1月1日到期后将此厂房改建为第五车问，此时公允价值为270万元。请进行相关账务处理（单位：万元）。
　　旧制度处理办法：
　　（1）1994年12月31日建成时：
　　借：固定资产　　360
　　　　贷：在建工程　　360
　　（2）1995-2014年每年摊销折旧：
　　借：管理费用　　18
　　　　贷：累计折旧　　18
　　（3）1999年安装消防设备直接计入当期费用：
　　借：管理费用　　15
　　　　贷：银行存款　　15
　　（4）2006年收回此厂房：
　　此时固定资产账面价值＝360－18×11＝162万元，不做账务处理。
　　新准则处理办法：
　　1．成本模式：
　　（1）1994年12月31日建成时：
　　借：固定资产　　360
　　　　贷：在建工程　　360
　　（2）1995年摊销折旧：
　　借：管理费用　　18
　　　　贷：累计折旧　　18
　　（3）1996年出租时：
　　借：投资性房地产　　342
　　　　累计折旧　　18
　　　　贷：固定资产　　360
　　（4）1996-2005年每年摊销折旧：
　　借：管理费用　　18
　　　　贷：累计折旧　　18
　　（5）1999年安装消防设备直接计入当期费用（此后续支出并不能使流入企业的未来经济利益超过原先的估计）：
　　借：管理费用　　15
　　　　贷：银行存款　　15
　　（6）2006年收回厂房：
　　此时投资性房地产账面价值＝342－18×10＝162万元。
　　借：固定资产　　162
　　　　累计折旧　　180
　　　　贷：投资性房地产　　342
　　（7）2006-2014年每年摊销折旧（162÷9＝18万元）：
　　借：管理费用　　18
　　　　贷：累计折旧　　18
　　2．公允价值模式：
　　（1）1994年12月31日建成时：
　　借：固定资产　　360
　　　　贷：在建工程　　360
　　（2）1995年摊销折旧：
　　借：管理费用　　18
　　　　贷：累计折旧　　18
　　（3）1996年出租时：
　　借：投资性房地产　　400
　　　　累计折旧　　18
　　　　贷：固定资产　　360
　　　　　　资本公积　　58
　　（4）1996-2005年不计提折旧。
　　（5）1999年安装消防设备直接计入当期费用：
　　借：管理费用　　15
　　　　贷：银行存款　　15
　　（6）2006年收回厂房：
　　此时投资性房地产账面价值400万元。
　　借：固定资产　　270
　　　　处置投资性房地产损失　　130
　　　　贷：投资性房地产　　400
　　（7）假设新车间仍按平均年限法摊销，摊销期限9年，预计无残值。
　　每年摊销折旧分录为：
　　借：管理费用　　30
　　　　贷：累计折旧（270÷9＝30万元）　　30
　　三、新准则与国际会计准则差异比较
　　与新准则对应的国际会计准则是《国际会计准则第40号--投资性房地产》（IAS40），通过比较，我们可以发现新准则与IAS40在定义、初始计量、处置、披露等几个方面基本相同，但也存在一些差异：
　　新准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；同时又说明在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
　　由此可见，我国更倾向于采用成本法，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下可采用公允价值模式进行后续计量。而IAS40并未对公允价值和成本两种模式规定优先顺序，IASB（国际会计准则理事会）认为从公允价值模式变更为成本模式通常不大可能导致更恰当的财务报表，可以看出IASB更偏向于采用公允价值模式。
　　但是随着我国房地产市场的持续发展，为了更进一步与国际接轨，采用公允价值模式计量也将被更广泛的运用。
　　此外，IAS40鼓励但不要求企业根据独立评估师的评估结果确定投资性房地产的公允价值，我国没有类似规定。
　　四、执行新会计准则对企业财务状况影响分析
　　在新准则发布实施后，对于投资性房地产不同的会计处理方法对企业的财务报表将会有不同的影响：
　　1．准则第九条规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量（采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号--固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号--无形资产》）。此时业务的处理并不影响企业财务报表上的数据，只是应在资产负债表上将投资性房地产作为一项资产单独列示，对资产负债表的结构有一定影响。
　　2．准则第十条规定：在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。由此可见，在原制度下，房地产应计入固定资产或无形资产，并计提折旧或摊销；执行新准则后，满足一定条件按公允价值计价时，不计提折旧或进行摊销，将使费用减少，利润增加；此外，将资产负债表日投资性房地产的公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，在房地产升值的情况下，也将使利润增加。