【中华财税信息网2006/6/27信息】　为了加强房地产税收的征收管理，国家税务总局近日下发了国税发[2006]31号文件，其中对合作建房的税务处理问题进行了明确规定，解决了以前企业在税务处理和征收机关在执法环节中一些模糊的问题，新政策主要对以下两个部分进行了相关规定：
　　新政策中规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
　　这里可以看出新的法规强调了实质重于形式的原则，也就是说，房地产开发企业无论以哪种形式和投资者合作，如果没有成立法人公司的，也就是说投资者不通过法定的形式参股，无法成为法律认可的真正股东，其投入的资金不能成为投资股本，所以纳税人应该是房地产开发企业。
　　在以分配开发产品为目的的合作建房中，由于合作各方没有成立独立法人公司，各个合作者也不是法定意义上的股东，所以当分配开发产品时税收上应该视为销售产品，对于已经完工的产品，则以已经结转的计税成本减去投资额计算销售利润，计入到当期应纳税额，对于为未完工的产品，则应该根据新文件中未完工产品的规定做预售处理。
　　同时新文件又规定：凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
　　1 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。?
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。?
　　对于以分配利润未目的的合作建房，由于投资各方没有成立法人公司，但是根据实质重于形式的原则，双方实质上是共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为，所以投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利。按照《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）规定：凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴企业所得税。
　　这里应该注意的是：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。