【中华财税信息网2006/6/27信息】　随着房地产市场的日益升温，房地产市场的需求的扩大和城市土地使用量有限的矛盾凸显，由于自身经营的需要，企业、单位以土地使用权投资房地产开发项目以赚取利益回报的情况增多，在国家税务总局下发的国税发[2006]31号文中对企业、单位以土地使用权投资开发房地产项目的税务处理做出了明确的规定。
　　在新的文件中规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：?
　　1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。?
　　2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。?
　　企业以换取开发产品为目将土地使用权投资房地产项目的，在第一次取得开发产品时，无论合同规定的开发项目是否完工，都应该按照合同中规定的应该取得的开发产品（包括首次和以后应该取得）的市场公允价值计算土地转让收入，同时对分得的开发产品做购入处理。对于接受土地使用权的企业在首次分出开发产品的时，也应该按同等的价值确认销售开发产品，并确认够入土地使用权计入开发成本。这里需要注意的是，如果首次没有完全分配应分配的开发产品的，应该按照本文件规定的预售房屋的相关规定，计算毛利率并预缴所得税。
　　同时文件中还规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：?
　　1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。?
　　2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
　　这里规定了当企业以股权的形式将土地使用权投资房地产开发项目，应该做为非货币性资产和投资做所得税处理，也就是说在交易发生时就确认转让所得或损失，当从被投资企业分回利润后再确认投资收益，这里我们应该注意的是：与换取开发产品为目的的投资不同，在以股份形式投资时应该在投资交易发生的当时，接受土地使用权的一方就应该确认土地使用权的成本，并计算入开发产品的成本。
　　同时我们应该注意的是，新法规中还规定：上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。?