随着新一轮房地产投资高潮的到来，国内的房地产开发“炙手可热”，由于国内对住房需求的急剧增加，再加上存在“炒房”、“囤房”等行为，开发商手中的现房已经远远不能满足买房着的需求，所以“花钱买图纸”成为房地产销售中很普遍的行为，由于房产价格的不断上涨，“期房”成为很多人的选择，房地产开发商的预售行为也就成为现在普遍存在的现象，在国家总局下发的国税发[2003]第83号文中，曾经对房地产开发企业预售房问题进行过规定，但是在执行过程中出现了很多问题，再加上进一段时间国家有意对房地产市场进行调控，所以国家税务总局近日又下发了国税发[2006]第31号，其中对预售房的企业所得税问题进行了具体规定，对以前的国税发[2003]第83号的规定进行了比较大的调整。
　　在原来的国税发[2003]第83号文件中规定：   房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。   预售开发产品完工后，企业应及时按规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
　　而在新的文件中则规定：    开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。?
　　（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。?
　　（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：?
　　１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。?
　　２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
　　３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
　　这里可以看出，新的文件中对“开发产品”规定更加明确，同时对经济适用房给予了特殊规定，对建设经济适用房给予了一定政策上的支持，两个文件的主要不同之处还在于对应纳税所得额的计算上，在原来的文件中计算预计营业利润额（预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率），并入当期的应纳税所得额一并计算缴纳企业所得税，并没有考虑到期间费用和营业税税金和附加，而在新的文件中则是先根据规定的毛利率来计算毛利额，然后减去期间费用和营业税税金和附加，新的文件考虑到了纳税人实际发生的期间费用、税金和附加，原来的办法在产品完工后进行纳税调整时会比较麻烦，而新的文件的规定在纳税调整时只需考虑到产品的计税成本。毛利率的办法在核算上更加科学、合理。