《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［２００６］３１号）文省局已直接转发给你们，为认真贯彻文件精神，做好我市房地产企业所得税的征收管理工作，现结合我市实际，就有关问题补充通知如下，请一并贯彻执行。
　　一、关于未完工开发产品预售收入预计计税毛利率确定问题
　　（一）经济适用房开发项目预售收入的预计计税毛利率不得低于９％。
　　（二）非经济适用房开发项目预售收入的预计计税毛利率按以下规定确定：
　　１．开发项目位于福州市区（包括鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾经济技术开发、琅歧区）的，不得低于２０％。
　　２．开发项目位于福州八县地区的，不得低于１５％。但开发销售单栋、联排或叠拼别墅的，不得低于２０％。
　　二、关于拆迁安置房销售（预售）收入确认问题
　　房地产开发企业应正确核算拆迁安置房销售（预售）收入，应全额确认拆迁户的售房收入，拆迁补偿支出应作为开发成本，不得按冲减拆迁补偿支出后的净额确认销售（预售）收入。
　　三、关于开发产品成本利润率问题
　　开发产品视同销售确认收入时的成本利润率按国税发［２００６］３１号第六条第（三）项规定确定为１５％。
　　四、关于预售收入预计利润弥补亏损问题
　　预售收入按规定计算的预计利润是企业纳税调整后所得的组成部分，企业可以按税法规定先弥补以前年度亏损后缴纳企业所得税。
　　五、关于预、销售票据使用问题
　　对房地产开发企业的商品房预售收入必须严格按规定开具《商品房销售（预收款）统一票据》；开发产品完工后，应按照实际取得收入开具《不动产转让（销售）专用发票》。主管税务机关必须加强税源监控，按月对发票进行验旧和票表比对工作。
　　六、关于纳税申报问题
　　（一）月（季）预缴纳税申报。房地产企业月（季）度纳税申报时，应将本期预售收入按规定的利润率计算出的预计利润，作为纳税调整增加项目计入新的《企业所得税预缴纳税申报表》第２行“纳税调整增加额”中（国税管征企业所得税纳税人同时要计入旧的企业所得税月（季）度纳税申报表的“纳税调整增加额”中）；同时，将本期已转销售收入计算的预计利润，作为纳税调整减少项目计入该纳税申报表第３行“纳税调整减少额”中（国税管征企业所得税纳税人同时要计入旧表的“纳税调整减少额”中）。
　　（二）年度纳税申报。房地产企业年度申报时应将全年实现的预售收入（包括已结转销售收入的部分）按规定的预计毛利率计算的预计利润，作为纳税调整增加项目计入新的《企业所得税年度纳税申报表》第１４行“纳税调整增加额”中（国税管征企业所得税纳税人同时要计入旧的《企业所得税年度纳税申报表》　“纳税调整增加额”中）；同时，将本期已转销售收入的预售收入计算的预计利润，作为纳税调整减少项目计入该纳税申报表第１５行“纳税调整减少额”中（国税管征企业所得税纳税人同时要计入旧的《企业所得税年度纳税申报表》　“纳税调整减少额”中）。
　　（三）房地产企业预售收入按规定计算的预计利润是企业当期应纳税所得额的组成部分，据此计算的应纳所得税额就是房地产企业当期实际应缴纳的企业所得税，房地产企业要严格按规定确定预售收入的预计利润计算缴纳企业所得税，不得滞后申报缴纳。
　　七、关于资料报备问题
　　房地产企业进行年度纳税申报时应报备以下资料，并填报房地产企业报备资料清单（见附件１）：
　　（一）当年新取得的或新修改的以下资料：１、《可行性报告》；２、《用地合同协议》；３、《银行开户许可证》；４、《规划许可证》；５、《用地许可证》；６、《建筑许可证》；７、《设计总平面图》；８、《竣工验收报告》；９、《竣工图》；１０、《施工合同》（包括主体建筑合同、配套设施施工合同、铝合金门窗及屏幕玻璃等各种施工合同）；１１、《建筑预算书》；１２、《建筑决算书》；１３、《预售许可证》；１４、《售楼合同协议》样本并随附一份签定的合同协议；１５、《银行按揭协议》；１６、《拆迁补偿协议》样本并随附一份签定的协议；１７、《回迁安置协议》样本并随附一份签定的协议。
　　（二）具有税务鉴征资质的中介机构按国税发［２００６］３１号第二点第四款规定出具的税务鉴定报告和“开发企业开发项目情况报告表”（见附件２）。
　　（三）“新办开发企业取得第一笔开发产品实际销售收入前发生的广告费、业务宣传费、业务招待费结转扣除情况表”（见附件３）。
　　八、关于法律责任问题
　　（一）纳税人未按通知规定报送各项表报、资料的，按《征管法》第六十二条规定由税务机关责令限期改正，可处二千元以下罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下罚款。
　　（二）企业未按规定计算申报缴纳税款的，税务机关除限期缴纳，从滞纳税款之日起按日加收万分之五的滞纳金外，按《征管法》第六十三条、六十四条规定进行处罚。
　　（三）纳税人未按规定开具《商品房销售（预收款）统一票据》、《不动产转让（销售）专用发票》的，税务机关依照《发票管理办法》第三十六条的有关规定进行处罚。
　　九、关于纳税情况的审核、评估和检查问题
　　各主管税务机关应结合本单位实际切实加强对房地产企业纳税情况的审核、评估和检查工作。
　　（一）征收人员要对纳税申报资料的完整性和基本逻辑进行审核，对报送资料明显不完整的要退回补齐后重新报送。要及时将需传递的资料传递给管理部门，管理部门要及时传递给管理人员。
　　（二）管理人员在每一申报期均要对房地产企业申报情况、报送资料进行审核评估，发现企业不按规定报备资料的应责令限期提供并按规定处理；发现申报收入、纳税调增、纳税调减等存在异常情况的，要及时进行约谈，约谈时要做好约谈记录。
　　（三）房地产企业存在下列情况之一的，主管税务机关要列为重点检查对象，开展重点检查：
　　１．审核评估中疑点问题不能排除的；
　　２．实际销售毛利率低于规定的预计毛利率的；
　　３．开发成本明显超过同期同类项目正常水平；
　　４．上年未检查过的企业。
　　５．各主管税务机关结合管征实际确定的重点检查对象。
　　十、各主管税务机关在认真贯彻上级文件规定的同时，应根据管征实际，积极探索建立一套有效的管理制度，对企业报送的资料、报表应充分利用信息手段，实现信息共享，切实加强对所辖房地产企业所得税的征管。
　　十一、本通知从２００６年１月１日起执行。以前规定与国税发［２００６］３１号文规定以及本通知规定不一致的，从２００６年１月１日起停止执行。
　　十二、从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，从２００６年１月１日起比照国税发［２００６］３１号文件和本通知的相关精神预征企业所得税，待该项房地产销售收入实现后，再依照《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发［２００１］１４２号）的规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。《福州市国家税务局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（榕国税发［２００２］１２８号）、《福州市国家税务局关于加强外商投资房地产开发经营企业所得税征收管理的补充通知》（榕国税函［２００３］４１１号）文停止执行。

附件略。