【中华财税网北京04/08/2004信息】 拆迁款、单位房款、年终奖金，不少人手 里有了大额现金。年利率5%的房贷利率虽然不高，但20年下来利息也要占到房款的一 大半。这样，很多人选择提前还贷。而什么情况适合提前还贷，提前还贷如何操作， 为此记者走访银行人士、专业经纪人寻求答案。 　 提前还贷别忘从保险公司退保 　 银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通 常提前10个工作日到1个月)；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项， 支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并 到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有 的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。 　 提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。 　 在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。 按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提 前交的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投 保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次 性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费 =已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。 　 提前还贷别忘到税务部门办理退税手续 　 另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成 员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房 者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部 贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门 办理退税手续。 　 借款最初一年内不要提前还款 　 要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部 分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点 是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还 完欠款再申请提前还贷。 　 提醒一：提前还贷选择等额本金还款法 　 中国工商银行有关专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金 运作和后续资金来源，举例来说，许先生贷款时选择了最高年限30年，总额68万元的 贷款。其开始一年每月等额还款金额为3906.62元，其中，3160.99元为利息，745.63 元为本金，一年来这位客户共还本金为745.63×12月＝8947.56元，偿还利息为 3160.99×12＝37931.88元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本 金仅占19.1％。此时若选择提前还贷，会有大量利息损失。 　 如果您有提前还贷的预期，最好选择等额本金还款法，贷款期限也不宜过长。 　 提醒二：违约金阴影下可选转按揭 　 按中国百姓的消费观念，有能力尽早还贷的是个人良好信誉的表现，但银行并不 情愿。个人住房贷款风险相对较小，收益相对安全，这样的“黄金业务”对银行来说 是难得的，但是客户提前还贷打乱了银行资金的使用计划，也损失了贷款所带来的稳 定的利息收入。实际上有方法能避开交违约金。各银行都提供转按、换按等办法，往 往在看中新房子或换大的房子时，会采取提前还贷方式来减轻负债压力。实际上，个 人住房转按贷款完全可以帮助市民避开提前还贷违约金的紧箍咒。 (4)