【中华财税网北京04/05/2002信息】 一、纳税申报 按照税法规定，纳税人应当从房地产合同签订日起七日之内向房地产所在地的主 管税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、 房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照主管税务机关核定的税额 和规定的期限缴纳土地增值税。 这里所说的房地产所在地，是指房地产的坐落地。如果企业的机构所在地或经营 所在地与所转让的房地产的坐落地在同一地的，可在办理税务登记的原管辖税务机关 进行纳税申报。如果企业的机构所在地或经营所在地与所转让的房地产的坐落地不在 同一地的，则应在房地产坐落地的主管税务机关进行纳税申报。转让房地产坐落在两 个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 如果纳税人从事房地产开发因而经常取得房地产转让收入而难以在每次转让后申 报纳税，经过主管税务机关批准，可以定期申报纳税，具体期限由主管税务机关根据 实际情况确定。纳税人按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办 理产权变更手续。 在实际工作中，对于兼营房地产开发的邮电通信企业，应当在签订房地产转让合 同后7日内或者在税务机关核定的期限内，向房地产所在地的主管税务机关进行纳税 申报，其纳税申报表格式见表5-2。 企业在报送纳税申报表时，应同时提供下列证件和资料： (1)房屋产权证、土地使用权证书； (2)土地转让、房产买卖合同； (3)与转让房地产有关的资料，主要包括取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与转让房地产有关的税 金的完税凭证以及其他与房地产有关的资料； (4)根据税务机关的要求提供房地产评估报告，即当主管税务机关认为企业所提 供的转让房地产收入或扣除项目金额不实的，必须进行房地产评估，由政府批准设立 的评估机构按照税法规定进行房地产评估，并出具房地产评估报告。 税务机关对于企业报送的纳税申报表和有关证件和资料进行审查，对于涉及减免 税优惠的项目和需分次纳税的项目，重点对于是否符合减免税条件，如是否属于普通 标准住宅等进行审查。 对于一般邮电通信企业，其在转让房地产时，也应当在签订房地产转让合同后7 日内，向房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报，其纳税申报表格式见表5-1， 并同时提供下列证件和资料： (1)房屋及建筑物产权、土地使用权证书。 (2)土地转让、房产买卖合同。 (3)房地产评估报告。如果转让的是旧房，则按规定必须进行房地产评估，由政 府批准设立的评估机构按照税法规定进行房地产评估，并出具房地产评估报告。 (4)与转让房地产有关的税金的完税凭证。 (5)其他与转让房地产有关的资料，如该房地产的原造价或买价等。 二、税款缴纳 土地增值税的具体纳税时间，通常由主管税务机关根据房地产转让的不同情况确 定。主要有以下几种情况： (一)以一次交割、付清价款方式转让房地产的 比如某邮电通信企业将其拥有的办公楼一幢出售给某单位，合同规定由对方一次 性付清全部价款后，企业即将房屋产权过户给该单位。对于这种情况，主管税务机关 在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续 的期限等，规定其在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部土地增值税税款。 [承例2]西城电信局将其拥有的二座仓库出售给某公司，7月12日双方正式签订合 同。按照合同规定，由对方在合同签订后5日内一次性支付全部价款1300万元。7月16 日电信局收到该单位开出转账支票一张，金额为1300万元。7月17日电信局按规定进 行纳税申报，填制土地增值税纳税申报表(见表5-1)，按规定应当缴纳土地增值税 280．5075万元。主管税务机关规定公司应在4日内将全部税款一次性缴清。7月20日 电信局按规定开出转账支票，缴纳税款2805075万元。在具体进行会计核算时，电信 局应当根据实际缴纳税款的金额作如下会计分录： 借：应交税金--应交土地增值税 2805075 贷：银行存款 2805075 表5-1 土地增值税纳税申报表 (非从事房地产开发的纳税人适用) 税款所属时间：2001年7月 日 填表日期：2001年7月17日 纳税人编码： ×× 金额单位：人民币元 面积单位：平方米 纳税人名称 西城电信局 项目名称 ×× 项目地址 ×× 业别 ×× 经济性质 国有经济 纳税人地址 ×× 邮政编码 ×× 开户银行 ×× 银行账号 ×× 主管部门 ×× 电 话 ×× 项 目 行次 金 额 一、转让房地产收入总额 1＝2＋3 1 13000000 其 货币收入 2 13000000 中 实物收入及其他收入 3 二、扣除项目金额合计 4＝5＋6＋9 4 1．取得土地使用权所支付的金额 5 2．旧房及建筑物的评估价格 6＝7×8 6 4963000 其 旧房及建筑物重置成本价 7 7090000 中 成新度折扣率 8 70％ 4．与转让房地产有关的税金等 9＝10＋11＋12＋13 9 721500 营业税 10 650000 其 城市维护建设税 11 45500 中 印花税 12 6500 教育费附加 13 19500 三、增值额 14＝1－4 14 731．55 四、增值额与扣除项目金额之比(％) 15＝14÷4 15 128．69 五、适用税率(％) 16 50 六、速算扣除系数(％) 17 15 七、应缴土地增值税税额 18＝14×16－4×17 18 2805075 (如果你已委托代理申报人，请 我声明：此纳税申报表是根 填写下列资料) 据《中华人民共和国土地增 授 为代理一发税务事宜，现 声 值税暂行条例》及其《实施 权 授权_______(地址)_______为 细则》的规定填报的。我确 代 本纳税人的代理申报人，任何 明 信它是真实的、可靠的、完 理 与本报表有关的来往文件都可 整的。 人 寄与此人。 授权人签字：________ 声明人签字： ×× 纳税人 法人代表 经办人员(代理 签 章 ×× 签 章 ×× 申报人)签章 备注 (以下部分由主管税务机关负责填写) 主管税务机 接收人 审核日期 税务审核 关收到日期 人员签章 审 核 主管税务 记 机关盖章 录 (二)以分期收款方式转让房地产的 比如某邮电通信企业将其拥有的办公楼一幢出售给某单位，合同规定由对方在合 同签订时支付40％的价款，其余价款分六次支付，每半年支付一次，每次支付全部价 款的10％，付清全部价款后，企业将房屋产权过户给该单位。对于这种情况，主管税 务机关在纳税人办理纳税申报后，根据合同规定的收款日期确定具体的纳税时间等。 即根据转让房地产的收入、准予扣除项目金额等计算出应缴纳的土地增值税税款总额， 求得应纳税额占总收入的比例，在每次收款时按收到的款项乘以该比例即可计算出每 次应纳税款，并规定在每次收款后数日内缴纳土地增值税。 [承例2]假如合同规定，由对方在合同签订当日内先支付价款300万元，以后每半 年支付一次，每次支付250万元，两年后付清全部款项。7月12日双方签订合同，对方 交来转账支票一张，金额为300万元。7月17日电信局按规定进行纳税申报，按规定应 当缴纳土地增值税280．5075万元。主管税务机关先根据有关资料计算出全部税款占 总收入的比例： 土地增值税占收入的比例＝280．5075÷1300 ＝0．215775 则首付款应纳税额为： 应纳税额＝300×0．215775 ＝64．7325万元 以后每期纳税额为： 应纳税额＝250×0．215775 ＝53．94375万元 税务机关规定电信局应在每次收款后7日内缴纳土地增值税税款。 7月18日电信局按规定开出转账支票，缴纳首期付款的应纳税款64．7325万元。 在具体进行会计核算时，电信局应当根据实际缴纳税款的金额作如下会计分录： 借：应交税金--应交土地增值税 647325 贷：银行存款 647325 以后每次收款后7日内企业都应按规定缴纳税款53．94375万元。 在具体进行会计核算时，电信局应当根据实际缴纳税款的金额作如下会计分录： 借：应交税金--应交土地增值税 539437．5 贷：银行存款 539437．5 (三)项目全部竣工结算前转让房地产的 兼营房地产业务的邮电通信企业，在项目全部竣工结算之前转让房地产取得的收 入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以按照省级地方 税务局的规定实行预征，待项目全部竣工、办理结算后清算，多退少补。这主要有两 种情况： 1．企业采用预售方式转让房地产。比如采用销售期房的方式，在房屋未造成以 前即收取房屋的价款。在这种情况下，有关的成本尚未确定，因而无法据实计算土地 增值税。按照规定，对于采用预售方式转让房地产所取得的收入，税务机关可以预征 土地增值税。具体办法由省级地方税务局根据当地具体情况制定。 2．企业成片开发房地产项目，有一部分因先开发完成并已经转让出去，而其他 部分房地产项目以及配套设施尚未完成。比如，某邮电通信企业经批准将一块土地开 发为别墅区，设计建成20幢，其中有10幢已经建成并销售出去，但其他10幢并未完工， 有关的配套设施也未完成，因而成本无法确定，也无法据实计算土地增值税。在这种 情况下，税务机关也可以对先行转让的房地产项目，在取得收入时预征土地增值税。 凡是采用预征方法征收土地增值税的，在该项目全部竣工办理清算时，都需要对 土地增值税进行清算，根据实际应纳税额和已征税额进行结算，多退少补。 [承例1]东城邮局从2001年3月开始预售，3月份取得收入1800万元，4月份取得收 入3200万元，5月份预售完成，取得收入2000万元。省地方税务局规定，对于预售普 通商品房的，应当从开始预售日起，每月末先按预售收入的10％预征土地增值税，月 度终了后5日内缴纳，等房屋竣工后进行结算，多迟少补。11月房屋竣工结算。11月8 日与税务机关进行结算，报送土地增值税纳税申报表(见表5-2)，应纳税额为 770．275万元。 表5-2 土地增值税纳税申报表(一) (从事房地产开发的纳税人适用) 税款所属时间：2001年11月 日 填表日期：2001年11月8日 纳税人编码：×× 金额单位：人民币元 面积单位：平方米 纳税人名称 东城邮局 项目名称 ×× 项目地址 ×× 业别 邮电通信业 经济性质 国有 纳税人地址 ×× 邮政编码 ×× 开户银行 ×× 银行账号 ×× 主管部门 ×× 电话 ×× 项 目 行次 金 额 一、转让房地产收入总额 1＝2＋3 1 70000000 其 货币收入 2 70000000 中 实物收入及其他收入 3 -- 二、扣除项目金额合计 4＝5＋6＋13＋16＋20 4 45105000 1．取得土地使用权所支付的金额 5 60000000 2．房地产开发成本 6＝7＋8＋9＋10＋11＋12 6 24000000 土地征用及拆迁补偿费 7 3600000 前期工程费 8 1200000 其 建筑安装工程费 9 14400000 中 基础设施费 10 2400000 公共配套设施费 11 1440000 开发间接费用 12 960000 3．房地产开发费用 13＝14＋15 13 5255000 其 利息支出 14 3755000 中 其他房地产开发费用 15 1500000 4．与转让房地产有关的税金等 16＝17＋18＋19 16 3850000 营业税 17 3500000 其 城市维护建设税 18 245000 中 教育费附加 19 105000 5．财政部规定的其他扣除项目 20 6000000 三、增值额 21＝1－4 21 24895000 四、增值额与扣除项目金额之比(％) 22＝21÷4 22 55．19 五、适用税率(％) 23 40 六、速算扣除系数(％) 24 5 七、应缴土地增值税税额 25＝21×23－4×24 25 7702750 八、已缴土地增值税税额 26 7000000 九、应补(退)土地增值税税额 27＝25－26 27 702750 (如果你已委托代理申报人，请 我声明：此纳税申报表是根 填写下列资料) 据《中华人民共和国土地增 授 为代理一发税务事宜，现 声 值税暂行条例》及其《实施 权 授权______(地址)____为 细则》的规定填报的。我确 代 本纳税人的代理申报人，任何 明 信它是真实的、可靠的、完 理 与本报表有关的来往文件都可 整的。 人 寄与此人。 授权人签字： 声明人签字： ×× 纳税人 法人代表 经办人员(代理 签 章 ×× 签 章 ×× 申报人)签章 备注 (以下部分由主管税务机关负责填写) 主管税务机 接收人 审核日期 税务审核 关收到日期 人员签章 审 核 主管税务 记 机关盖章 录 在这项业务中，3月末该企业应当按当月预售收入预征土地增值税，当月应当预 征的土地增值税额为： 应预征税额＝1800×10％ ＝180万元 4月初企业开出支票，实际预缴税款180万元。 在具体进行会计核算时，应当根据预征的税额作如下会计分录： 借：应交税金--应交土地增值税 1800000 贷：银行存款 1800000 4月末、5月末分别计算出当月应当预征的土地增值税320万元和200万元。5月初、 6月初分别缴纳上月应当预征的土地增值税320万元和200万元。 在具体进行会计核算时，4月末、5月末分别应当作如下会计分录： 借：应交税金--应交土地增值税 3200000 贷：银行存款 3200000 借：应交税金--应交土地增值税 2000000 贷：银行存款 2000000 11月8日与税务机关进行结算，应纳税额为770．275万元，应补缴土地增值税 70．275万元。企业按规定开出支票，向税务机关补缴税款70．275万元。 在具体进行会计核算时，可以根据“应交税金--应交土地增值税”账户的有关资 料确定应当补缴税金的数量，即根据“应交税金--应交土地增值税”账户累计借方发 生额减去贷方发生额后的余额。该企业“应交税金--应交土地增值税”账户有关资料 如下(见表5-3)： 表5-3 应交税金--应交土地增值税 借 方 贷 方 3月 1800000 4月 3200000 5月 2000000 … … 11月 7702750 合计 7000000 7702750 实际补缴税款时作如下会计分录： 借：应交税金--应交土地增值税 702750 贷：银行存款 702750 (2)