【中华财税网北京04/05/2002信息】 [例1]东城邮局2001年经批准在其拥有的一 块土地上进行商品房开发，共取得房地产销售收入7000万元，企业按规定补缴土地使 用权出让金600万元，房地产开发成本2400万元，企业为进行该项目向银行贷款2000万 元而按规定支付利息375．5万元(已经计入财务费用中，并提供金融机构证明)，转让 环节应缴纳营业税、城建税等税金385万元。 在这项业务中，企业转让房地产所取得的收入为7000万元。 企业转让房地产按规定准予扣除项目金额为： (1)支付土地价款600万元； (2)房地产开发成本2400万元； (3)房地产开发费用＝375．5(利息费用)＋(600＋2400)(前两项费用之和)×5％ ＝525．5万元 (4)允许扣除的税金385万元； (5)按规定从事房地产开发的纳税人可以加计扣除20％，则： 加计扣除额＝(2400＋600)×20％ ＝600万元 扣除项目金额＝600＋2400＋525．5＋385＋600 ＝4510．5万元 增值额＝7000－4510．5 ＝2489．5万元 增值额占扣除项目金额的比率＝2489．5÷4510．5 ＝55．19％ 按照规定，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；超过50％未超 过100％的部分，税率为40％。则应纳税额为： 未超过50％部分增值额的应纳税额＝4510．5×50％×30％ ＝676．575万元 超过50％未超过100％的部分增值额的应纳税额＝(2489．5－4510．5×50％) ×40％ ＝93．7万元 应纳税额＝676．575＋93．7 ＝770．275万元 按照速算扣除办法计算应纳税额为： 应纳税额＝2489．5×40％－4510．5×5％ ＝995．80－225．525 ＝770．275万元 在具体进行会计核算时，企业可根据计算出的应纳税额作如下会计分录： 借：营业税金及附加 7702750 贷：应交税金--应交土地增值税 7702750 [例2]西城电信局将其拥有的二座仓库出售给某公司，取得转让收入1300万元。 该仓库固定资产账面原值为500万元，已提折旧200万元。税务机关确认仓库的评估价 格为496．3万元，转让过程中支付有关税费72．15万元。 在这项业务中，按照规定，企业出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项 目金额。则： 出售旧房及建筑物的收入为1300万元。 评估价格为496．3万元。 允许扣除的税金为72．15万元。 扣除项目金额＝496．3＋72．15 ＝568．45万元 增值额＝1300－568．45 ＝731．55万元 增值率＝731．55÷568．45 ＝128．69％ 应纳税额＝731．55×50％－568．45×15％ ＝365．775－85．2675 ＝280．5075万元 在具体进行会计核算时，企业在计算出应缴纳的土地增值税时作如下会计分录： 借：固定资产清理 2805075 贷：应交税金--应交土地增值税 2805075 (2)