【中华财税网北京01/30/2002信息】 本章重点内容提示：农业企业在什么情况 下应当缴纳房产税?如何计算房产税应纳税额?如何缴纳房产税? 第一节 房产税概述 一、房产税的征税对象、征税范围 房产税的征税对象是房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物， 如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。 房产税规定的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区的房产。 这里所说的城市，是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，不包括农村；县 城是指县人民政府所在地的城镇；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设 立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇 标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。城市、县城、建制镇、工矿区的 具体征税范围由省、自治区、直辖市人民政府划定。 二、房产税的纳税人 按照规定，房产税的纳税人是产权所有人。产权属于全民所有的，由经营管理的 单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地或者产 权未确定以及租典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。 以上产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人，均为房产税的 纳税人。 农业企业若在城市、县城、建制镇和工矿区范围内拥有房产(即为房产的所有权人) 的，自然是房产税的纳税人。农业企业使用的房产(指在城市、县城、建制镇和工矿区 范围内的房产)为国有(即全民所有)，也应当缴纳房产税，是房产税的纳税人。 三、房产税的减税、免税 依照(86)财税地字第008号文件规定，农业企业可以享受的房产税减免税待遇主要 包括： 1．企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，也可比照由国家财政 部门拨付事业经费的单位自用的房产，免缴房产税。 2．经过有关部门鉴定停止使用的毁损房屋和危险房屋，在停止使用后免征房产税。 3．为了鼓励利用地下人防工程，对于作营业用的地下人防设施，暂免征收房产税。 4．为了照顾微利企业和亏损企业，对微利企业和亏损企业的房产，可以由地方根 据实际情况在一定时期内免征房产税。 5．企业停产、关闭后，原有房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市地方税务局 批准，可暂不征收房产税。但如果这些房产转给其他纳税单位使用或者企业恢复经营， 应当依照规定缴纳房产税。 6．房屋大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修理期间可免 征房产税。 另外，按照规定，企业缴纳房产税确实有困难的，可由省、自治区、直辖市人民 政府确定，定期减征或者免征房产税。 四、房产税特殊情况处理 1．新建房屋的纳税时间 按照规定，企业新建的房屋，凡是企业自建的，自建成之日的次月起征收房产税； 委托施工企业建设的，从办理验收手续之日的次月起征收房产税。企业在办理验收手 续前已经使用或者出租的、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。 2．投资联营房产的计税方法 按照规定，对于企业投资联营的房产，应当根据投资联营的具体情况确定房产税 的计税方法。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，以房产 余值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担风险，实际 上是以联营名义收取租金的，应按规定由出租方按租金收入计征房产税。 3．融资租赁房屋的计税方法 按照规定，对于融资租赁房屋，由于租赁费中包含了房屋的价款、手续费和融资 利息等，与一般房屋租赁的租金的内涵不同，且租赁期满后，当承租方支付最后一笔 租赁费后，房屋的产权要转移到承租方，实际上这是一种变相的分期付款购买固定资 产的形式，所以在对融资租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。 4．无租使用房产的纳税人问题 按照规定，企业无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用 人代为缴纳房产税。 5．国有农业企业清产核资房产税征收问题 按照财政部、国家税务总局的有关规定，对于国有农业企业进行清产核资过程中 房屋价值重估后的新增价值，应按照有关规定征收房产税。比如，某国有农业企业进 行股份制改造，对固定资产进行价值重估，某一房产原值1000万元，经重估后价值为 2000万元，企业已经对固定资产账户资料按规定进行调整，则在计征房产税时应按 2000万元计征房产税。 第二节 房产税应纳税额计算方法 一、房产税的税率 按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。依照房产余值计算缴纳的，年税率 为1．2％；依照房产租金收入计算缴纳的，年税率为12％。 二、房产税的计税依据 房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。 (一)房产的计税余值 按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。 所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10％至30％的自然损耗等因素后的 余额。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地具体情况确定。 这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记 载的房屋的原价。因此，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房 屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。若“固定资产”账簿中没有记载房屋原 价的，由房产所在地税务机关参考同类房产，确定房屋原值。在具体确定房产原值时， 房产原值应当包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施， 包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线如蒸汽、压缩空气、石油、 给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等。按照规定， 属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管算 起，电灯网、照明线应从进线盒联结管算起。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建 的，要相应增加房产的原值。 (二)租金收入 按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产 租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或 其他形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标 准租金，按规定计征房产税。 三、房产税的计算方法 根据税法，房产税的计算方法有以下两种： (一)按房产原值一次减除10％-30％后的余值计算。其计算公式为： 年应纳税额＝房产账面原值× (1-10％至30％)×1．2％ (二)按租金收入计算，其计算公式为： 年应纳税额＝年租金收入×适用税率(12％) 以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2； 按季缴纳，则以年应纳税额除以4；按月缴纳，则以年应纳税额除以12。 三、房产税的会计处理方法 农业企业房产税应纳税款，通过“应交税金——应交房产税”科目进行核算。该 科目贷方反映企业应缴纳的房产税，借方反映企业实际已经缴纳的房产税，余额在贷 方反映企业应缴而未缴的房产税。 月份终了，企业计算出按规定应缴纳的房产税税额，作如下会计分录： 借：管理费用 贷：应交税金一一应交房产税 企业按照规定的纳税期限缴纳房产税时，应作如下会计分录： 借：应交税金一一应交房产税 贷：银行存款 第三节 房产税应纳税额计算举例 [例]东方农场地处某城市郊区，“固定资产一一房屋”账面原值为8000000元。 2001年6月1日，企业将一座原值为1400000元的库房租给其他单位使用，每年收取租金 收入120 000元。当地政府规定，按房产原值扣除30％后作为房产的计税余值。 按规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据，适用税率1．2％ 计算纳税。则按房产余值计算的应纳税额为： 年应纳税额＝8000000 ×(1-30％)×1．2％ ＝67200元 月应纳税额＝年应纳税额/12＝67200/12＝5600元 在具体进行会计核算时，从1月末到5月末，每月末企业应作如下会计分录： 借：管理费用 5600 贷：应交税金一一应交房产税 5600 按照规定，对于出租房屋取得租金的房产，应按其租金收入适用12％的年税率纳 税。则从7月末开始，对于出租的厂房应按租金收入计算纳税，而对其他房产继续按计 税余值计算纳税。 按房产余值计算的应纳税额： 年应纳税额＝(8000 000-l 400 000) × (1-30％) ×1．2％ ＝55440元 月应纳税额＝55440/12＝462076 按租金收入计算的应纳税额为： 年应纳税额＝120000×12％＝14400元 月应纳税额＝14400/12＝1200元 每月合计应纳税额＝4620＋1200＝5820元 在具体进行会计核算时，从6月末开始，每月末企业应作如下会计分录： 借：管理费用 5820 贷：应交税金一一应交房产税 5820 [例2]某农场地处城市郊区，1月1日拥有房产原值为15000000元，其中有一部分房 产为企业所办幼儿园使用，原值为4000000元。8月16日企业新建办公楼竣工验收后投 入使用，原值为9700000元。当地政府规定，按原值一次减除20％后的余值计算应纳税 额。 按规定，企业办的幼儿园自用的房产，免征房产税。则从1月末开始到8月末，企 业应纳房产税税额为： 年应纳税额＝(15000000-4000000)×(1-20％)×1．2％＝11000000×0．8×1．2％ ＝105600元 月应纳税额＝105600/12＝8800元 在具体进行会计核算时，从1月末开始到8月末，每月末企业应作如下会计分录： 借：管理费用 8800 贷：应交税金一一应交房产税 8800 按照规定，对于新投入使用的房产，应从投入使用的次月起征收房产税。则对于 企业新投入使用的办公楼，应从9月份开始计算房产税。其应纳税额为： 年应纳税额＝9700 000×(1-20％)×1．2％＝93120元 月应纳税额＝93120/12＝7760元 则从9月份开始，每月应纳税额为： 月合计应纳税额＝8800＋7760＝16560元 在具体进行会计核算时，从9月末开始，每月应作如下会计分录： 借：管理费用 16560 贷：应交税金一一应交房产税 16560 第四节 房产税的征收 一、房产税的纳税地点和纳税期限 按照规定。房产税由纳税人向房产所在地税务机关缴纳，按年征收、分期缴纳。 具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般规定按季或按半年征收 一次，在季度或半年内规定某一个月征收。 房产不在一地的纳税入，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关缴 纳房产税。 二、房产税的申报 企业应当在规定的月份，填制《房产税纳税申报表》、将现有房屋的坐落地点、 结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向房屋所在地税务机关办理纳税申报。如 果纳税人住址变更、产权转移。以及因出现新建、改建、扩建、拆除房屋等情况，而 引起房产原值发生变化或者租金收入变化，都要按规定及时向主管税务机关办理变更 登记。《房产税纳税申报表》的具体格式见表12-1所示： [承例1]当地政府规定房产税每半年征收一次，于每年3月和9月申报纳税。3月16 日，企业按规定向主管税务机关进行房产税纳税申报，其纳税申报表如表12-1所示： 表12-1 房产税、城镇土地使用税纳税申报表（略） 三、房产税的缴纳 企业应当按纳税申报表确定的本期应纳税额缴纳税款。 [承例1]3月16日，企业开出支票，实际缴纳上半年税款33600元(5600×6)。 在具体进行会计核算时，企业应当根据实际缴纳的税款作如下会计分录： 借：应交税金一一应交房产税 33600 贷：银行存款 33600 9月15日，企业按规定开出支票，缴纳下半年应纳税额和6月份增加租金收入增加 的税金，共计35140元(5820×6＋5820－5600)。 在具体进行会计核算时，企业应当根据实际缴纳的税款作如下会计分录： 借：应交税金一一应交房产税 35140 贷：银行存款 35140 [承例2]当地政府规定房产税每季度征收一次，每季度终了后10日内申报纳税。 4月2日和7月5日，企业分别开出支票，实际缴纳一季度和二季度应纳房产税税款 各26400元(8800×3)。 在具体进行会计核算时，企业应当根据实际缴纳的税款分别作如下会计分录： 借：应交税金——应交房产税 26400 贷：银行存款 26400 10月3日，企业开出支票，实际缴纳三季度税款34160元(8800×2＋16560)。 在具体进行会计核算时，企业应当根据实际缴纳的税款作如下会计分录： 借：应交税金一一应交房产税 33600 贷：银行存款 33600 第二年1月6日，企业开出支票，实际缴纳上年四季度税款49680元(16560 × 3)。 在具体进行会计核算时，企业应当根据实际缴纳的税款作如下会计分录： 借：应交税金一一应交房产税 49680 贷：银行存款 49680 (3)