【中华财税网北京01/30/2002信息】 第三节 农业企业土地增值税应纳税额计 算举例 [例1]东方农场2001年经批准在其拥有的一块土地上进行商品房开发，共取得房地 产销售收入7000万元，企业按规定补缴土地使用权出让金600万元，房地产开发成本 2400万元，企业为进行该项目向银行贷款2000万元而按规定支付利息375．5万元(已经 计入财务费用中，并提供金融机构证明)，转让环节应缴纳营业税、城建税等税金385 万元。在这项业务中，企业转让房地产所取得的收入为7000万元。 企业转让房地产按规定准予扣除项目金额为： (1)支付土地价款600万元； (2)房地产开发成本2400万元； (3)房地产开发费用＝375．5(利息费用)＋(600＋2400) (前两项费用之和)×5％＝525．5万元 (4)允许扣除的税金385万元； (5)按规定从事房地产开发的纳税人可以加计扣除20％，则： 加计扣除额＝(2400＋600) ×20％＝600万元 扣除项目金额＝600＋2400＋525．5＋385＋600＝4510．5万元 增值额＝7000-4510．5＝2489．5万元 增值额占扣除项目金额的比率＝2489．5/4510．5＝55．19％ 按照规定，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；超过50％未超 过100％的部分，税率为40％。则应纳税额为： 未超过50％部分增值额的应纳税额＝4510．5×50％×30％＝676．575万元 超过50％未超过100％部分增值额的应纳税额 ＝(2489．5-4510．5×50％)×40％＝93．7万元 应纳税额＝676．575＋93．7＝770．275万元按照速算扣除办法计算应纳税额为： 应纳税额＝2489．5×40％-4510．5×5％ ＝995．80-225．525＝770．275万元 在具体进行会计核算时，企业可根据计算出的应纳税额作如下会计分录： 借：营业税金及附加 7702750 贷：应交税金——应交土地增值税 7702750 [例2]丰收农场将其拥有的二座仓库出售给某公司，取得转让收入1300万元。该仓 库固定资产账面原值为500万元，已提折旧200万元。税务机关确认仓库的评估价格为 496．3万元，转让过程中支付有关税费72．15万元。 在这项业务中，按照规定，企业出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项 目金额。则： 出售旧房及建筑物的收入为1300万元。 评估价格为496．3万元。 允许扣除的税金为72．15万元。 扣除项目金额＝496．3＋72．15＝568．45万元 增值额＝1300-568．45 ＝731．55万元 增值率＝731．55/568．45＝128．69％ 应纳税额＝731．55×50％-568．45×15％＝365．775-85．2675 ＝280．5075万元 在具体进行会计核算时，企业在计算出应缴纳的土地增值税时作如下会计分录： 借：固定资产清理 2805075 贷：应交税金——应交土地增值税 2805075 第四节 农业企业能享受的土地增值税免税、减税优惠政策 按照税法规定，下列两种项目经过企业申请，当地主管税务机关审批，可以免征 土地增值税： (一)建造普通标准住宅出售，增值额未超过上节所述各项规定扣除项目金额20％ 的。按照规定，增值额超过规定扣除项目金额20％的，不享受此项免税优惠，应就其 全部增值额按规定计税。 这里所说的“普通标准住宅”是指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅， 高级公寓、别墅、小洋楼、度假村以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普 通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体界限由省级人民政府规定。 企业既建普通标准住宅，又从事其他房地产开发项目的，应分别核算增值额；不 能分别核算增值额的，或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受 该免税优惠。 (二)由于城市实施规划、国家建设需要，依法征用、收回的房地产，或者由纳税 人自行转让的房地产。 企业的房地产因城市市政规划、国家建设需要而拆迁，被政府依法征用、收回的， 或者由企业自行转让的房地产，经批准后可享受此免税优惠。对于这种情况，企业应 当在签订房地产转让合同之日起7日内到房地产所在地主管税务机关备案，并提供政府 要求其搬迁的批文等资料。 另外，按照税法规定，下列项目暂免征收土地增值税： (一)企业以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条 件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。 (二)合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按照比例分房自用的。 (三)企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。 (3)