【中华财税网北京01/30/2002信息】 本章重点内容提示：农业企业在什么情况 下需要缴纳土地增值税?如何计算确定所转让房地产(包括旧房)的扣除项目金额、增值 额和应纳税额?如何缴纳土地增值税? 第一节 土地增值税的纳税人、 征税对象和征税范围 一、纳税人 按照税法规定，土地增值税的纳税人为以出售或者其他方式有偿转让国有土地使 用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。农业 企业发生转让房地产业务并取得收入的，就成为土地增值税的纳税人。 二、征税对象和征税范围 按照税法规定，土地增值税的征税对象是有偿转让房地产所取得的收入，包括其 有偿转让房地产所取得的全部价款和有关经济收益，从形式上讲包括货币收入、实物 收入和其他收入。 土地增值税的征税范围是有偿转让的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。 这里所说的地上建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物、地上地下的 各种附属设施，以及附着于该土地上的不能移动、移动后会遭到损坏的各种植物、养 殖物及其他物品。 这里，需强调： (一)需要缴纳土地增值税是国有土地使用权的转让。我国土地分为国有土地和集 体土地。只有国有土地的使用权才能有偿转让，集体所有的土地不能直接转让，只有 先由国家征用后才能转让。土地使用权出让(即国家以土地所有者的身份将土地使用权 在一定年限内让与土地使用者并向土地使用者收取土地出让金的行为)不征收土地增值 税。 (二)无论是单独转让国有土地使用权还是将土地使用权、土地上的建筑物及其附 着物一并转让，均应按规定缴纳土地增值税。 (三)需要缴纳土地增值税的是有偿转让的房地产，以继承、赠与等方式无偿转让 的房地产无须缴纳土地增值税。 第二节 应纳税额的计算 一、计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。 增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 (一)收入的确定 按照税法规定，纳税人转让房地产取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和 其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。 按照规定，对于纳税人取得的实物收入要接收入的市场价格折算成货币收入；对 于取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。 对于取得的货币收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市 场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入， 也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。 (二)扣除项目及其金额 按照税法规定，在确定转让房地产的增值额时，允许扣除项目包括： 1．为取得土地使用权所支付的金额 为取得土地使用权所支付的金额具体是指企业为取得土地使用权而支付的地价款 和按照国家统一规定交纳的有关费用。其中，“为取得土地使用权而支付的地价款” 因土地使用权取得方式不同而有三种情况：以出让方式取得国有土地使用权的，为企 业向国家支付的土地出让金；以无偿划拨方式取得国有土地使用权的，为转让土地使 用权时按规定向国家补缴的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地 价款。 对于为取得土地使用权所支付的金额，在计算增值额时准予按实际支出金额扣除。 2．开发土地和新建房及配套设施的成本(即房地产开发成本) 房地产开发成本是指包括企业开发房地产开发项目实际发生的成本支出，具体包 括土地征用及拆迁补偿费(包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等)、前期工程费(包括规划、设计、 项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出)、建筑安装工程费 (指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费)、 基础设施费(包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通风、照明、环 卫、绿化等工程发生的支出)、公共配套设施费(包括不能有偿转让的开发小区内公开 配套设施发生的支出)和开发问接费用(指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房推销等)。 按照规定，对于房地产开发成本，在计算增值额时准予按实际发生数扣除。 3．开发土地和新建房及配套设施的费用(即房地产开发费用) 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 按照规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金 融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的 金额。其他房地产开发费用，按前两条规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产 开发费用按前两项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。其具体扣除比例由各省、 自治区、直辖市人民政府规定。 4．旧房及建筑物评估价格 旧房和建筑物的评估价格是指企业在转让已使用过的房屋和建筑物时，由政府批 准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率后的价格。旧房及建筑 物评估价格须经当地主管税务机关确认。按照规定，企业转让旧房及建筑物，应按评 估价格计算扣除项目的金额。对于取得土地使用权时未支付地价款或者不能提供已支 付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。按照规定，企业转让 旧房及建筑物时因计算纳税需要对房地产进行评估而支付的评估费用允许在计算增值 额时予以扣除。但是，对于纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评 估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用则不允许在计算土地增值税时予以扣 除。 5．与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金包括企业在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建 设税和印花税。对于与转让房地产有关的税金，在计算增值额时准予按实际缴纳金额 扣除。企业转让房地产时交纳的教育费附加可以视同税金扣除。 6．财政部确定的其他扣除项目 按照规定，从事房地产开发的企业，可以按照上述第一、二项金额之和加计20％ 的扣除额。但是对取得土地使用权后未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时， 只允许扣除取得土地使用权时所支付的地价款、缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳 的税金。 土地增值税以房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位计算。纳 税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额可以按照 转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或者按照建筑面积计算分摊，或者 按照主管税务机关确认的其他方式计算分摊。 如果企业转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，并且没有正当的理由，或 者隐瞒、虚报房地产成交价格，或者提供的扣除项目金额不真实，主管税务机关将按 照房地产评估价格(指经过当地主管税务机关确认的、由政府批准设立的房地产评估机 构根据相同地段、同类房地产综合评定的价格)计算征税。 二、税率 土地增值税实行四级超率累进税率： (1)增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 (2)增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分，税率为40％。 (3)增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，税率为50％。 (4)增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 三、应纳税额计算方法 在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有 关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再以增值额与扣除项目金额相比，计算出土 地增值率，然后根据土地增值率的高低确定适用税率，分别计算各部分增值额的应纳 土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土 地增值税税额。 应纳税额计算公式： 应纳税额＝∑(增值额×适用税率) 为计算方便，通常利用速算扣除系数或速算扣除数简化应纳税额的计算方法。 应纳税额＝增值额×适用税率-速算扣除数(或扣除项目金额×速算扣除系数) 具体计算公式为： 增值额未超过扣除项目金额50％的： 应纳税额＝增值额×30％ 增值额超过扣除项目金额50％而未超过100％的： 应纳税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ 增值额超过扣除项目金额100％而未超过200％的： 应纳税额＝增值额×50％-扣除项目金额×15％ 增值额超过扣除项目金额200％的： 应纳税额＝增值额×60％-扣除项目金额 × 35％ 上述公式中的5％、15％和35％即为速算扣除系数，扣除项目金额乘以速算扣除系 数即为速算扣除数。 四、会计核算方法 农业企业发生应纳土地增值税业务的，应当在“应交税金”科目下设“应交土地 增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计 算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企 业应交而未交的土地增值税。 农业企业兼营房地产开发业务的，其应当缴纳的土地增值税，应作为营业税金处 理，在计算出应当缴纳的土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交 税金——应交土地增值税”科目。 农业企业转让其已经作为无形资产入账的土地使用权，其应当缴纳的土地增值税 应当计入“其他业务支出”账户。 农业企业转让其已经作为固定资产入账的房屋及建筑物，其应当缴纳的土地增值 税应当计入“固定资产清理”等账户。 (3)