【中华财税网北京01/21/2002信息】 一、企业所得税的税率 按照税法规定，纳税人应纳税额，接应纳税所得额计算，税率为33％。 按照规定，纳税人年应纳税所得额在3万元以下（含3万元）的，暂减按18％税率 征税；年应纳税所得额在3万元至10万元（含10万元）之间的，可减按27％税率征税； 年应纳税所得额超过10万元的一律按33％税率征税。 二、企业所得税的计税依据 按照规定，企业所得税的计税依据是企业的应纳税所得额。 企业的应纳税所得额为企业每一纳税年度的总收入减准予扣除项目金额后的余额。 其中所称的“纳税年度”为自公历1月1日起至12月31日止。 企业在一个纳税年度的中间开业，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的 实际经营期不足12个月，应当以其实际经营期为一个纳税年度。 企业清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度。 纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为： 应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额 纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。 纳税人不得漏计或重复计算任何影响应纳税所得额的项目。 三、收入总额的确定 按照税法规定，企业的收入总额包括： 1．生产、经营收入。纳税人从事主营业务活动而取得的收入，包括商品（产品） 销售收入、劳务服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入以及其他 业务收入。房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入， 出租房地产取得的收入以及代建房屋和工程取得的结算收入等。 2．财产转让收入。是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定 资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。 3．利息收入。是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的 利息以及其他利息收入。 4．租赁收入。是指纳税人出租固定资产、包装物以及其他财产而取得的租金收入。 5．特许权使用费收入。是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、 著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。 6．股息收入。“是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。 7．其他收入。是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入，罚 款收入，因债权人缘故确实无法支付的应付款项，物资及现金的溢余收入，教育附加 费返还款，包装物押金收入，接受的捐赠收入等。 在具体的会计核算中，房地产开发企业的收入通过各种有关的账户，如“经营收 入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“财务费用”、“营业外收入”、 “投资收益”、“补贴收入”等，进行具体的反映。 在具体进行企业所得税应纳税所得额计算时，应根据有关账户分析确定其收入总 额。 按照规定，企业下列经营业务的收入可以分期确定，并据以计算应纳税所得额： （一）以分期收款方式销售产品、商品的，可以按合同约定的购买人应付价款的 日期确定销售收入的实现； （二）建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过一年的，可以按完工进 度或完成的工作量确定收入的实现； 纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的产品、商品的，均 应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归 企业所有的，也应作为收入处理。 按照规定，纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时 的市场价格计算或估定。 按照《所得税暂行条例实施细则》的规定，纳税人购买国债（指财政部发行的国 库券、公债，不包括国家计委发行的国家重点建设债券和中国人民银行批准发行的金 融债券）的利息收入（仅限于企业从一级市场购入并一直持有到期兑付的国债利息收 入），不计入应纳税所得额。 按照国税发[1994]132号文件规定，企业接受的捐赠收入可以转入企业的资本公积 金，不计征所得税。 按照财税字[1997]077号文件规定，纳税人按照国务院的统一规定进行清产核资时 发生的固定资产评估增值，纳税人以非现金的实物资产和无形资产进行对外投资而发 生的资产评估增值，纳税人进行国有资产产权转让所得净收益按国家有关规定全额上 交财政的，不计入应纳税所得额。 此外，按照规定，根据《国家赔偿法》的规定，因国家机关及其工作人员违法行 使职权，侵犯企业合法权益，造成损害的，对受害人依法取得的赔偿金不征收所得税。 四、扣除项目的确定 （一）税前扣除的基本原则 按照条例、细则和《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号，以下简称 《扣除办法》）的规定，企业在计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指企业每一 纳税年度发生的与取得收入有关的所有必要的和正常的成本、费用、税金和损失。 企业在计算准予扣除项目金额时，应当遵循以下基本原则： 1．真实、合法 企业申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生 的适当凭据；合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的， 以税收法规规定为准。真实、合法是企业的有关费用支出可以在税前扣除的主要条件， 也是企业计算企业所得税税前扣除项目应遵循的基本原则。企业在计算企业所得税税 前扣除项目时，除税法规定的加计费用扣除外，任何费用支出都必须是实际已经发生 的，能够提供证明其确属已经实际发生的适当凭据，否则就可能被认定为偷税行为。 2．权责发生制、配比、相关性和确定性原则 （1）权责发生制原则。即企业应当在费用发生时而不是实际支付时确认扣除。 （2）配比原则。即发生的费用在费用应配比或应分配的当期申报扣除。它包含两 层含义：一是因果配比，即应当将收入和相应的费用相配比；二是时间配比，将一定 时期的收入与同期的费用相配比。企业某一纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或 滞后申报扣除。 （3）相关性原则。即企业可扣除的费用从性质和根源上必须与取得应税收入相关。 （4）确定性原则。即企业可扣除的费用不论何时支付，其金额必须是确定的。如 果可扣除的费用的支出额无法确定，则不允许按估计的支出额进行扣除。 （5）合理性原则。即企业可扣除的费用的计算和分配方法应符合一般的经营常规 和会计惯例。 3．区分经营性支出和资本性支出 经营性支出是指支出的效益仅限于当期的那部分支出，而资本性支出是指支出的 效益涉及多个会计期间的支出。具体来说，凡是为取得本期收益而发生的支出为经营 性支出，凡是为取得以后若干个会计期间的收益而发生的支出则为资本性支出。按照 规定，经营性支出在当期直接扣除，而资本性支出则不得在当期直接扣除，必须按税 收法规的规定分期折旧、摊销或计入有关投资的成本。 4．历史成本原则 所谓历史成本原则是指对于财产物资按取得时实际支付（已付或应付）的货币总 额进行计价，当物价发生变动时不调整财产物资的账面价值。按照《扣除办法》的规 定，企业的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本 原则。企业发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失 在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。也就是说， 在企业发生合并、分立和资本结构调整等改组活动时，经过资产评估后，发生的资产 评估增值计入应纳税所得额后，发生的资产评估损失控照税法规定经税务机关批准在 税前列支后，可按评估后的资产价值确定资产的成本并计提折旧或进行摊销。 （二）成本和费用的内容 如上所述，企业在计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指企业每一纳税年度 发生的与取得收入有关的所有必要的和正常的成本、费用、税金和损失。其中，作为 税前扣除项目的成本、费用和一般会计意义上的成本、费用有所不同。 按照《扣除办法》的规定，成本，是指企业销售产品（商品、材料、下脚料、废 料、废旧物资等）、提供劳务、转让固定资产、无形资产（包括技术转让）等的成本。 很显然，这里的成本，既包括企业当期的主营业务成本（对于房地产开发企业来说即 为经营成本，包括企业对外转让、销售房地产、出租产品和代建工程的成本），又包 括了其他业务成本（对于房地产开发企业来说包括商品房售后服务、材料销售、转让 无形资产的成本、固定资产出租等的相关成本、费用和税金），还包括了固定资产转 让成本（如固定资产的净值、清理费用等）。在具体的会计核算中，对于房地产开发 企业而言，这些成本通过“经营成本”、“其他业务支出”、“固定资产清理”等账 户进行反映。 按照《扣除办法》的规定，企业应当将经营活动中发生的成本合理地划分为直接 成本和间接成本。直接成本是可直接计入有关对象成本或劳务的经营成本的直接材料、 直接人工等，间接成本是指多个部门为同一成本对象提供服务的共同成本，或者同一 种投入可以制造、提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本。直接成本可根据有 关的会计凭证、记录直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中。间接成本必须 根据与成本计算对象之间的因果关系、成本计算对象的产量等，以合理的方法分配计 入有关成本计算对象之中。这与现行施工企业财务会计制度的规定是一致的。按照现 行房地产开发企业财务制度规定，房地产开发企业的开发成本包括土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费以及开发间接费 用。土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施 配套费等直接计入开发项目的成本，而开发间接费用是指各企业内部独立核算单位为 开发产品而发生的各项费用支出，包括人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等等，应先进行归集，月份终了再按一定分 配标准分配计入有关开发项目的成本。企业的成本计算方法、间接成本的分配方法必 须经主管税务机关批准，一经确定，不得随意改变，如确需改变的，应在下一纳税年 度开始前报主管税务机关批准。否则，对应纳税所得额造成影响的，税务机关有权进 行调整。 按照《扣除办法》的规定，费用，是指企业每一纳税年度所发生的可扣除的销售 费用、管理费用和财务费用，已计入成本的有关费用除外。其中： 销售费用是指应由企业负担的为销售商品而发生的费用，包括广告费、运输费、 装卸费、包装费、展览费、保险费、销售佣金、代销手续费、经营性租赁费以及销售 部门发生的差旅费、工资、福利费等费用。房地产开发企业的销售费用除了上述项目 外，还包括产品在销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费等。 管理费用是指企业的行政管理部门为管理组织经营活动而发生的各项支援性服务 而发生的费用，包括应由企业统一负担的总部（公司）经费、研究开发费（技术开发 费）、社会保障性缴款、劳动保护费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、股东 大会或董事会费、开办费摊销、无形资产摊销（含土地使用费、土地损失补偿费）、 矿产资源补偿费、坏账损失、印花税等税金、消防费、排污费、绿化费、外事费和法 律、财务、资料处理及会计事务方面的成本（咨询费、诉讼费、聘请中介机构费、商 标注册费等）以及向总机构（指同一法人的总公司性质的总机构）支付的与本身营利 活动有关的合理的管理费等。除经国家税务总局或其授权的税务机关批准外，企业不 得列支向其关联企业支付的管理费。其中所说的总部经费又称公司经费，是指总部行 政管理人员的工资薪金、福利费、差旅费、办公费、折旧费、物料消费、低值易耗品 摊销等。这与现行房地产开发企业财务制度的规定也基本一致。企业在计算应纳税所 得额时可以通过“管理费用”账户资料来具体确定当期准予扣除的管理费用。 财务费用是指企业筹集经营性资金而发生的费用，包括利息净支出、汇兑净损失、 金融机构手续费以及其他非资本化支出。这与现行房地产开发企业财务制度的规定也 基本一致。企业在计算应纳税所得额时可以通过“财务费用”账户资料来具体确定当 期准予扣除的财务费用。 下面按照税法规定，具体讲解有关扣除项目具体扣除范围和标准。 (3)