【中华财税网北京01/17/2002信息】 一、纳税人 按照税法规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以 及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。房地产开发 企业以房地产的开发经营为主要经营业务，因而在一般情况下它不需要缴纳增值税， 不足增值税的纳税人。但是在有些情况下，比如房地产开发企业从事商品购销活动， 或者将购入的材料销售给其他单位和个人，或者接受委托加工产品等，房地产开发企 业也需要缴纳增值税，成为增值税的纳税人。 按照规定，增值税的纳税人可以分为一般纳税人和小规模纳税人两种。由于房地 产开发企业一般不经常发生应征增值税行为，按照税法规定，不经常发生应税行为的 企业，应作为小规模纳税人缴纳增值税。 二、征税对象 按照税法规定，增值税的征税对象是在中华人民共和国境内销售和进口货物以及 提供加工、修理修配劳务的增值额。 其中所称“货物”是指有形动产，不包括不动产和无形资产。 “加工”是指受托加工货物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方 要求制造货物并收取加工费的业务。 “修理修配”是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能 的业务。 “销售货物”是指有偿转让货物所有权的行为，即以从受让方取得货币、货物或 其他经济利益等代价为条件的转让货物。 “提供加工、修理修配劳务”，是指有偿提供加工、修理修配劳务。但企业聘用 的员工为本企业提供加工、修理修配劳务的不包括在内。 其中所称“在中华人民共和国境内”（以下简称境内）销售货物，是指所销售的 货物的起运地或所在地在中国境内。在境内销售应税劳务，是指所销售的劳务发生在 境内。 按照规定，房地产开发企业附设工厂、车间生产的水泥预制件、其他构件或建筑 材料，如果用于本企业的建筑工程的，应视同销售货物，在移送使用环节征收增值税。 增值税的应纳税额的计算方法 　　一、增值税的税率 按照现行税法的规定，小规模纳税人销售货物或者应税劳务的征收率为６％。 二、计税依据 增值税的计税依据是销售额。 按照《增值税暂行条例》的规定，销售额是指纳税人销售货物或者应税劳务向购 买方收取的全部价款和价外费用。具体来讲，作为增值税计税依据的销售额包括如下 三个方面内容： １．价款。即纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款。 ２．价外费用。即向购买方收取的各种价外费用。这里所称“价外费用”，是指 价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费返还利润、奖励费、违约金（延期 付款利息）、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫 款项及其他各种性质的价外收费。税法规定，上述价外费用，无论会计制度规定如何 核算，都应当并入销售额计税。按照规定，下列三个项目不包括在价外费用之内： （１）向购买方收取的销项税额。增值税作为价外税，相应地其应当向购买方收 取的增值税额也不应当包含在销售额中。 （２）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税。 （３）同时符合下列条件的代垫运费： a．承运部门的运费发票开具给购买方的； b．纳税人将该项发票交给购买方的。 同时符合上述两个条件，表明这是企业为购买方义务代办货物运输业务，并未从 中取得利益，因而其向购买方收取的运费不应当包括在销售额中。 ３．消费税税金。消费税为价内税，其应纳消费税包含在其销售价格中。因此， 在计算增值税额时，凡属于应征收消费税的货物，其应纳消费税税金应包括在作为计 税依据的销售额中。 小规模纳税人的销售额不包括其应纳税额。 小规模纳税人销售货物和应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照 下列公式计算销售额： 销售额＝含税销售额（１＋征收率） 三、增值税应纳税额的计算方法 按照规定，小规模纳税人销售货物或者应税劳务、实行简易办法计算应纳税额。 小规模纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和规定的征收率计算应纳税额， 不得抵扣进项税额。小规模纳税人销售货物或者应税劳务的征收率为６％。应纳税额 计算公式： 应纳税额＝销售额×征收率 四、房地产开发企业增值税会计处理方法 按照规定，凡是缴纳增值税的房地产开发企业，应在“应交税金”科目下设置 “应交增值税”明细科目。“应交税金——应交增值税”科目的借方发生额，反映企 业实际已缴纳的增值税；贷方发生额反映销售货物或提供应税劳务应缴纳的增值税额； 期末借方余额，反映企业多缴的增值税；期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的增值税。 在具体进行会计核算时，企业在销售货物或提供应税劳务并实现销售收入时，应 按规定计算出其应缴纳的增值税，作如下会计分录： 借：银行存款等 贷：其他业务收入 应交税金——应交增值税 企业实际缴纳增值税时，作如下会计分录： 借：应交税金——应交增值税 贷：银行存款 (3)