【中华财税网北京01/17/2002信息】 应纳税额计算及会计核算举例 ［例１］北国房地产开发公司２００１年６月份有关资料如下： 经营收入为１８００万元 其中：商品房销售收入１０２０万元，其中包括前期预收定金２０４万元 转让某项土地使用权取得收入６２０元 出租产品租金收入１６０万元 “预收账款”账户表明，企业当月收到购房定金３２４万元。 其他业务收入２００万元 其中：下属物业管理部收取物业管理费１６６万元 固定资产租赁收入３４万元 按照规定，企业兼营不同税目应税行为，应分别核算不同税目的营业额，计算纳 税。 在北国公司当月的经营收入中，商品房销售收入属于销售不动产税目，税率为５ ％；转让土地使用权收入属于转让无形资产税目，税率也为５％；而经营收入中的出 租产品租金收入、其他业务收入中的固定资产租金收入、物业管理费收入都属于服务 业税目，税率也为５％。按照规定，房地产开发企业销售房屋等不动产，采用预收款 方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。北国公司本月销售房屋实现的经 营收入１０２０万元中，有２０４万元为以前月份预收的款项，已经在以前月份缴纳 了营业税，其余的８１６万元为本月收到的款项，应当在本月缴纳营业税。另外，本 月还收到预收房款３２４万元，这３２４万元预收款应当在本月缴纳营业税。则６月 份北国公司商品房销售的营业额为１１４０万元（８１６＋３２４）商品房销售收入 应纳营业税为： 应纳税额＝１１４０×５％ ＝５７万元 转让土地使用权收入应纳税额为： 应纳税额＝６２０×５％ ＝３１万元 出租产品租金收入应纳税额为： 应纳税额＝１６０×５％ ＝８万元 物业管理费和固定资产租赁收入应纳税额为： 应纳税额＝２００×５％ ＝１０万元 在具体进行会计核算时，对于经营收入应纳的营业税应作如下分录： 借：经营税金及附加 ９６００００ （５７００００＋３１００００＋８００００） 贷：应交税金——应交营业税 ９６００００ 在具体进行会计核算时，对于其他业务收入应纳的营业税应作如下分录： 借：其他业务支出 １０００００ 贷：应交税金——应交营业税 １０００００ ［例２］华远房地产开发公司主要从事住宅的开发。２００１年３月份共实现经 营收入４１６２万元（全部为现销）。其中商品房销售收入为３３２０万元，其中包 括公司所属施工队在公司开发的某小区内建造的办公楼一幢，出售给某单位，获得价 款１２２０万元。另外还实现代建工程结算收入８４２万元。公司没有销售过办公楼。 根据有关结算资料，该办公楼的建造成本为４６０万元，省地方税务局规定的成本利 润率为２０％。 按照规定，房地产开发企业销售商品房（包括出售的办公楼）销售收入属于“销 售不动产”税目，税率为５％，其应纳税额为： 应纳税额＝３３２０×５％ ＝１６６万元 对于房地产开发企业的代建工程结算收入，首先应当按“建筑业”税目征收营业 税，税率为３％。则代建工程结算收入应纳税额为： 应纳税额＝８４２×３％ ＝２５．２６万元 对于企业自建的办公楼，由于已经对外销售，因此除按销售收入征收营业税外， 还应当按“建筑业”征收一道营业税。由于没有进行工程价款的结算，因而应按计税 价格计算应纳税额，其应纳税额为： 计税价格＝工程成本×（１＋成本利润率）÷（１－营业税税率） ＝４６０×（１＋２０％）÷（１－３％） ＝５６９．０７２１６５万元 应纳税额＝５６９．０７２１６５×３％ ＝１７．０７２１６５万元 在具体进行会计核算时，对于华远房地产开发公司当月应纳营业税应当作如下会 计分录： 借：经营税金及附加 ２０８３３２１．６５ （１６６００００＋２５２６００＋１７０７２１．６５） 贷：应交税金——应交营业税 ２０８３３２１．６５ ［例３］东方房地产开发公司与华丰机械厂合作建房。华丰机械厂出地１５００ ０平方米，东方公司出资，于２００１年３月建成住宅２８０套，总面积为３６００ ０平方米，按照协议规定，双方按５∶５的比例分配房屋，华丰机械厂分得到住宅１ ４０套，面积为１８０００平方米。东方公司当月销售住宅５０套，面积为６４００ 平方米，取得销售收入３３２８００００元（全部为现销），平均销售价格为每平方 米５２００元。 首先，对于东方公司当月销售的５０套住宅实现的销售收入应当按“销售不动产” 税目征收营业税，税率为５％，其应纳税额为： 应纳税额＝３３２８００００×５％ ＝１６６４０００元 在具体进行会计核算时，应作如下分录： 借：经营税金及附加 １６６４０００ 贷：应交税金——应交营业税 １６６４０００ 其次，如前所述，作为以房换地进行合作建房的东方房地产开发公司来说，意味 着以１８０００平方米的房屋换取了７５００平方米的土地使用权，实质上发生了销 售１８０００平方米住宅的业务，因此应当对分给华丰机械厂的这１８０００平方米 房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。在实际计算应纳税额时，按照东方公司销 售的同类住宅的销售价格计算，这１８０００平方米住宅的营业额为： 营业额＝１８０００×５２００ ＝９３６０００００元 其应纳税额为： 应纳税额＝９３６０００００×５％ ＝４６８００００元 由于这４６８００００元营业税是为取得这７５００平方米土地使用权而发生的， 因此应当将这４６８００００元营业税计入开发成本，在具体进行会计核算时，应作 如下分录： 借：开发成本 ４６８００００ 贷：应交税金——应交营业税 ４６８００００ (3)